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樓市還有承接力嗎

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文:曾凱菲

澳門樓市上季和今季一點也不冷清,自住市場先有政府政策推波助欄,刺激第三季成交量增,豪宅市場則不斷有外來熱錢流入,優質大型豪宅供不應求。進入第四季,樓價累積一定升幅,市場還有能力消化嗎?第三季興建中樓宇有83個,市場預測未來數年將有3萬個新建成位單位投入市場。市場會失去承接力嗎?

改朝換代

12月是特區政府成立10周年大慶日子,各界回顧澳門特區過去10年來的豐功偉績,相信樓市是澳門人最不願面對的一個現實。回歸前至回歸初,澳門樓市平穩發展,市民住的一般都2030萬元的單位,500呎、600呎相當骨子。博彩業開放,改善了部份澳門人的收入,水漲船高,連帶樓市上升,澳門人開始過著捱貴樓的日子,樓價由2004年起,一直急升,至2008年全球金融海嘯,樓價才略見有回落。2005年,樓宇買賣數目達回歸十年之冠,共有33,644宗,即使2007雷曼事件爆破前,07年全年也有32,250宗。

過去澳門人與香港人相比,經常說幸好澳門樓平,不會捱貴樓!現在這句話不中用了。澳門豪宅呎價雖然未能與香港豪宅天價相比,一般物業平均亦上漲了五、六倍,不計一手單位,一個500多呎的二手細單位,動輒過百萬,不到十年,澳門人已過著與香港人一樣住過百萬樓的生活。猶可慶倖的是,20042005年部份人士可趕搭尾班車入市,對樓價急升的怨氣或可降溫。

20074月中止的投資置業移民政策,回歸之初推出的主要目的是消化市場上4萬個空置單位。有人質疑它是刺激樓價於賭權開放後急升的元兇,關系直接與否,不能定論。從年度成交金額看,要數澳門樓價的最高年份,是2008年,全年按印稅統計的樓宇買賣價350多億元。樓價高昂的主要原因,是大量高級優質項目推出,加上豪宅炒風興盛,外地、本地資金相繼加入炒家市場。若單以呎價計,地產業人士指出,則是2007年,當年大潭山一號創下近萬元呎價,即使近期熱門豪宅一號湖畔亦追不上。

有待消化

經常有說法指,樓市10年為一個週期。現時這個週期的分界線,非2004年莫屬,該年按印稅統計的樓宇買賣價2003年增加一倍,成交量亦增加近萬宗,由18,556宗一躍至27,823宗。經過數年心理調整,本地居民不得不接受過百萬元的樓價。2004年至2007年,平均一年成交有3萬宗,相當驚人。

據統計局資料顯示,至今年第三季,全澳有83個興建中的私人建築項目,落成後單位供應量達1萬多個,建築面積合共約174.5萬平方米。加上仍在審批中的198項私人住宅築計劃,未來兩至三年將有2萬多個單位落成,建築面積達為314.3萬平方米。

在數年搶購、炒樓熱潮中,澳門空置樓宇由4萬個,下降至業界估計的不到1萬個。投資置業居留政策中止兩年半,雖然澳門的樓盤吸引不少投資者和置業人士垂青,包括一號湖畔曾吸引冰島的基金公司大手買入,香港和內地炒家過海搵食,但在熱鬧的喧囂下,受到2008年削減外勞政策的影響,租賃市場走下坡路,部份區域尤其是仔的樓宇空置率比例大增。據業界估計,市場有兩萬空置單位有侍消化。

短時間內有萬多個單位投入市場,加上已有的2萬多空置單位,樓價又被四厘利息補貼計劃推高兩成,不少人擔心樓市已失去承接力。

據地產界人士估計,本澳樓市高峰期市場有近萬空置單位,現時2萬多空置單位比例屬正常水準。反觀豪宅不斷有追捧,呎價被越推越高,但仍未見衝破過萬關口,與香港有大段距離,金沙路城金光大道工程重新上馬、博彩稅收穩定、政府換屆等種種利好氣氛,業界不擔心樓市失去承接力,尤其是豪宅市場會繼續受追捧。海天居、君悅灣、一號湖畔、凱旋門等四大豪宅經常在各大地產仲介公司最新成交榜上有名,成為最好的例證。

撇除豪宅市場,自住樓宇的呎價目前維持在2,000多至3,000/呎,明顯比回歸前1,0001,800/呎上升一倍。不過,面對經濟環境改變,有意置業的居民蠢蠢欲動,自住需求一直有所增強,市場氣氛良好,地產界普遍不憂慮市場欠缺承接力。不過,有業界人士提醒,當豪宅呎價迫近2萬元時,投資者便要提高警覺,慎防出現泡沫。

 
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