文：曾凱菲

澳門樓市上季和今季一點也不冷清，自住市場先有政府政策推波助欄，刺激第三季成交量增，豪宅市場則不斷有外來熱錢流入，優質大型豪宅供不應求。進入第四季，樓價累積一定升幅，市場還有能力消化嗎？第三季興建中樓宇有83個，市場預測未來數年將有3萬個新建成位單位投入市場。市場會失去承接力嗎?

改朝換代

12月是特區政府成立10周年大慶日子，各界回顧澳門特區過去10年來的豐功偉績，相信樓市是澳門人最不願面對的一個現實。回歸前至回歸初，澳門樓市平穩發展，市民住的一般都20、30萬元的單位，500呎、600呎相當骨子。博彩業開放，改善了部份澳門人的收入，水漲船高，連帶樓市上升，澳門人開始過著捱貴樓的日子，樓價由2004年起，一直急升，至2008年全球金融海嘯，樓價才略見有回落。2005年，樓宇買賣數目達回歸十年之冠，共有33,644宗，即使2007雷曼事件爆破前，07年全年也有32,250宗。

過去澳門人與香港人相比，經常說﹕“幸好澳門樓平，不會捱貴樓！”現在這句話不中用了。澳門豪宅呎價雖然未能與香港豪宅天價相比，一般物業平均亦上漲了五、六倍，不計一手單位，一個500多呎的二手細單位，動輒過百萬，不到十年，澳門人已過著與香港人一樣住過百萬樓的生活。猶可慶倖的是，2004、2005年部份人士可趕搭尾班車入市，對樓價急升的怨氣或可降溫。

2007年4月中止的投資置業移民政策，回歸之初推出的主要目的是消化市場上4萬個空置單位。有人質疑它是刺激樓價於賭權開放後急升的元兇，關系直接與否，不能定論。從年度成交金額看，要數澳門樓價的最高年份，是2008年，全年按印稅統計的樓宇買賣價值為350多億元。樓價高昂的主要原因，是大量高級優質項目推出，加上豪宅炒風興盛，外地、本地資金相繼加入炒家市場。若單以呎價計，地產業人士指出，則是2007年，當年大潭山一號創下近萬元呎價，即使近期熱門豪宅一號湖畔亦追不上。

有待消化

經常有說法指，樓市10年為一個週期。現時這個週期的分界線，非2004年莫屬，該年按印稅統計的樓宇買賣價值比2003年增加一倍，成交量亦增加近萬宗，由18,556宗一躍至27,823宗。經過數年心理調整，本地居民不得不接受過百萬元的樓價。2004年至2007年，平均一年成交有3萬宗，相當驚人。

據統計局資料顯示，至今年第三季，全澳有83個興建中的私人建築項目，落成後單位供應量達1萬多個，建築面積合共約174.5萬平方米。加上仍在審批中的198項私人住宅築計劃，未來兩至三年將有2萬多個單位落成，建築面積達為314.3萬平方米。

在數年搶購、炒樓熱潮中，澳門空置樓宇由4萬個，下降至業界估計的不到1萬個。投資置業居留政策中止兩年半，雖然澳門的樓盤吸引不少投資者和置業人士垂青，包括一號湖畔曾吸引冰島的基金公司大手買入，香港和內地炒家過海“搵食”，但在熱鬧的喧囂下，受到2008年削減外勞政策的影響，租賃市場走下坡路，部份區域尤其是氹仔的樓宇空置率比例大增。據業界估計，市場有兩萬空置單位有侍消化。

短時間內有萬多個單位投入市場，加上已有的2萬多空置單位，樓價又被四厘利息補貼計劃推高兩成，不少人擔心樓市已失去承接力。

據地產界人士估計，本澳樓市高峰期市場有近萬空置單位，現時2萬多空置單位比例屬正常水準。反觀豪宅不斷有追捧，呎價被越推越高，但仍未見衝破過萬關口，與香港有大段距離，金沙路氹城金光大道工程重新上馬、博彩稅收穩定、政府換屆等種種利好氣氛，業界不擔心樓市失去承接力，尤其是豪宅市場會繼續受追捧。海天居、君悅灣、一號湖畔、凱旋門等四大豪宅經常在各大地產仲介公司最新成交榜上有名，成為最好的例證。

撇除豪宅市場，自住樓宇的呎價目前維持在2,000多至3,000/呎，明顯比回歸前1,000至1,800/呎上升一倍。不過，面對經濟環境改變，有意置業的居民蠢蠢欲動，自住需求一直有所增強，市場氣氛良好，地產界普遍不憂慮市場欠缺承接力。不過，有業界人士提醒，當豪宅呎價迫近2萬元時，投資者便要提高警覺，慎防出現泡沫。