陰霾籠罩
作者 黎祖賢   
2020/07/10, Friday

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一個高樓住宅項目因可能破壞世遺景點東望洋燈塔的景觀而備受爭議,承受來自社會越來越大的壓力。上月,羅立文在回應立法會議員質詢時直言不諱地承認,雙手被綁住。

}運輸工務司司長在立法會全體會議上坦言:“我想大家都清楚,這不是秘密,澳門地產(商)給政府好大壓力。”他指出,法律法規都允許這樣做,“這是澳門的特色,澳門就是這樣。”

從羅立文司長的角度來看,因為這個位於東望洋南邊山腳羅理基博士大馬路的項目,政府所承受的壓力甚至比項目本身所受到的質疑更大。本刊記者對地塊背景進行調查,發現有多位本地政壇和商業巨頭參與該項目。

最近,位於羅理基博士大馬路465-513號的高樓項目引起關注,即新口岸填海區134地段。土地所有者已向政府提交了項目規劃條件圖申請,若獲得通過,就為項目動工鋪平了道路。

根據澳門的《城市規劃法》,任何擬議土地的規劃條件圖都必須經過諮詢,並由政府任命的城市規劃委員會進行討論,對發展商提出的申請作出更新或修正,然後再由土地工務運輸局正式出具批准。新口岸填海區134地段項目擬議的城市規劃條件諮詢已於上月結束,目前正待城市規劃委員會審議。

根據擬議規劃,項目佔地7,802平方米,該地塊用途為住宅。根據第83/2008號行政長官批示,樓宇最高高度不得超過90米。然而,在城市規劃委員會討論之前,多位建築師、民間團體和居民已經表達了對項目的關注。

民間團體保護東望洋燈塔關注組上月去信聯合國教科文組織,向該國際機構提出請求,希望協助保護燈塔景觀。該民間團體於2000年代由東望洋燈塔附近地區居民發起,多年來一直批評區內的高樓項目,並在向教科文組織發出的最新呼籲中指出:“位於羅理基博士大馬路的90米新建築項目嚴重影響東望洋燈塔的視覺完整性。”

廖氏帝國

根據澳門商業及動產登記局的最新文件,新口岸填海區134地段由新天安投資有限公司持有,該公司由知名企業家廖澤雲領導。廖澤雲於1999年至2019年間任澳門特別行政區行政會成員,也是現任政協常委。他持有新天安投資有限公司六成股權,餘下的股份則由兩家於英屬維爾京群島登記的公司Total Perfect Enterprise Limited和Star Galaxy Investments Limited擁有。

這位重量級政治人物的商業帝國版圖涵蓋房地產和運輸業,並擴展至技術和金融領域。他曾在2016年接受媒體採訪時說,公司於2004年收購了新口岸填海區134地段,並在兩年後取得了政府的許可,發展一棟樓高135米的建築。然而,他當時指出,第83/2008號行政長官批示自2008年生效,為保護區內世遺景觀,故羅理基博士大馬路項目的高度限制為90米 。

這位企業家四年前指出,政府已承諾向因第83/2008號批示受到影響的項目作出賠償。他估計當時因高度限制所造成的損失和工程延誤費用,總計約16億元。目前尚未有新口岸填海區134地段的最新報道,除了發展商最近提出的城市規劃條件申請。

中聯辦及批示

羅理基博士大馬路一帶的樓宇高度最初被限制在20.5米至90米之間,但特區政府於2006年將高度上限放寬至90至99.9米之間,最高高度限制位於新口岸區,為134米甚至135米高。

此舉導致未來興建的高樓或將擋住東望洋燈塔景觀,幾乎所有社區,包括區內居民、專業人士和民間團體,紛紛對此表示譴責。面對巨大的公眾壓力及來自開發商的壓力,政府2008年頒發了第83/2008號批示,稍稍降低了該區的樓宇高度限制。

新口岸填海區134地段已被閒置了多年,但羅理基博士大馬路附近的兩座高層建築已經或幾乎落成。中聯辦總部大樓是東望洋山南邊山腳的第一座高樓。該棟建築位於新口岸填海區136地段羅理基博士大馬路603號,原設計高度為99.9米,後來因公眾壓力和區內樓宇高度限制而被縮減至88米。大樓於2010年啟用。然而,批評家認為,中聯辦大樓成為樓宇高度方面的榜樣,引起區內其他發展商仿效。

資深房地產開發商

與中聯辦大樓毗鄰的高檔住宅項目尚未被命名,位於新口岸填海區135地段,地址為羅理基博士大馬路527號-553號。商業及動產登記局的最新記錄顯示,該幅佔地3,384平方米的土地由三盈物業發展有限公司擁有和開發,公司與本地資深房地產開發商張樂田有密切關係。張樂田領導的三友發展有限公司已開發了多個高端住宅項目,包括位於黑沙環的君悅灣;位於氹仔的茵景園、雍景灣和曼哈頓;還有位於新口岸填海區135地段對面的公園大道。張樂田持有三盈物業七成股份,餘下股份屬於一位名叫王祖培的商人。

新口岸填海區135地段同樣被閒置多年,直到2015年,三盈物業再次向政府申請興建一幢33層,樓高90米的住宅。根據工務局數據,該項目將提供481個住宅單位,其中400間為開放式單位。項目尚未獲得工務局批出佔用許可,但建築外觀已完成。儘管發展商至今仍未公開項目名稱,但房地產行業的消息人士透露,項目可能會在今年下半年(最有可能在第四季度)正式推出市場。

陳氏

東望洋山南邊山腳餘下能夠用於興建90米建築物的土地位於羅理基博士大馬路417號,即新口岸填海區133地段。商業及動產登記局記錄顯示,這幅面積為3,520平方米的地塊由Man Pong Real Estate and Development Company Limited持有。該公司過去由本地建築業商人Iu Kam Pan和妻子持有。

在工務局2019年6月正式批出規劃條件前,土地所有者曾先後於2016年和2019年兩次提出規劃條件申請,為工程動工鋪平了道路。儘管地塊被劃為非工業用地,但目前尚未清楚開發商的確切計劃。

土地被閒置多年後,最近有所進展。持有地塊的企業已被易手。官方記錄顯示,Iu Kam Pan和妻子今年初以未指定的金額將Man Pong Real Estate出售給兩家公司,即San Pou Kong Investment Company Limited和San Ieng U Investment and Development Company Limited。這兩家公司各持有百分之50股份。與此同時,商業及動產登記局文件顯示, Man Pong Real Estate已於今年早些時候向澳門大豐銀行抵押了該土地,借貸金額為27億港元。

該地塊背後的新持有人與政治重量級人物和企業家陳明金有密切聯繫。作為金龍集團創始人兼董事長,陳明金擁有城中四家娛樂場酒店物業,業務範圍包括旅遊、酒店、的士、電器和安全系統。他目前擁有San Pou Kong百分之52股份,其女兒陳倩雯則持有公司三成股份。這意味著陳氏父女一共持有新口岸填海區133地段百分之41的股權。San Pou Kong的餘下股份分別由商人Choi I Sam和女商人Hoi Xiaoyan持有。

至於San Ieng U,公司由同樣來自福建的本地商人Nek Sek Sam和許文帛控制。陳明金曾於2009年至2019年間擔任澳門立法會議員和行政會成員。

遭遇滑鐵盧的住宅項目

在2004年收購Man Pong Real Estate前,新口岸填海區133地段最初由一家現已倒閉的公司建寶地產有限公司擁有。這家香港企業在1991年購入地塊,計劃以“鴻福花園”為名發展住宅項目。據媒體報導和法院文件,公司於1990年代初開始進行樓花預售,最後售出了116個單位中的90個單位。該公司當時還與Kuong Ian Construction and Real Estate Company Limited簽署了融資協議,並得到了廣東省的資金支持,開發該項目。

但是,後來建寶地產深陷金融動盪的泥潭,無法啟動項目工程,亦無法向Kuan Ian公司償還貸款。 2003年,金寶破產後,這家得到廣東資金支持的公司收回了地塊,並在一年後出售予本地資深房地產商張才勝和Cheung Kam Fong持有的啟泰置業有限公司。同年,啟泰以超過6,000萬澳門元的價格將地塊出售予Man Pong Real Estate。

多年來,鴻福花園的買家一直向土地擁有者施加壓力,要求開發商完成項目或進行賠償,新口岸填海區133地段被閒置了二十多年。買家甚至將建寶、Kuong Ian、啟泰和Man Pong Real Estate告上了法庭。這一曲折故事及公眾對區內樓高限制施加的壓力會否對該項目的未來發展造成影響?還有待觀察。

 
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