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羅伯特·席勒從20世紀90年代末開始，世界很多地方的住宅市場都一派繁榮。正如去年我在拙作《非理性繁榮》第二版中所提到的那樣，這種繁榮的根源在於普通購房者的投機性買入，而認為資本主義已經在全球範圍內獲勝，所有人都必須購進財產的普遍看法在很大程度上起了推波助瀾的作用。購房者堅信私有制已經成為明智生活不可或缺的組成部分，他們相互競價，房價也跟著水漲船高。 不僅如此，在無論如何要趕上這波繁榮浪潮，否則將追悔莫及的恐懼驅使下，人們更加不遺餘力的抬高房價。中國和印度無疑受到這種市場心理的左右，人們普遍認為那裏快速增長的收入和飛黃騰達的新貴給土地、房地產和建築材料市場帶來了很大壓力。房地產繁榮已經在這些國家的主要城市上演了數年之久。儘管中國的房地產市場已經出現了轉弱的跡象，比如上海的房價就在下跌，但絕大多數城市的房價上漲仍然風頭正勁。 但這種心理所造就的繁榮不可能永遠繼續下去，因為價格不可能永遠上漲，而且已經出現了硬著陸的跡象。過去幾個月來，美國的報紙和雜誌一直在鼓吹長達十年之久的房價上漲也許即將結束，泡沫的破滅也許就在眼前。心理預期在眨眼之間發生了改變，人們普遍對美國房價驟跌充滿了恐懼。 據芝加哥商品交易所新設立的獨立住宅期貨市場預測：截至明年8月，在全部十座參與交易的美國城市中，房價的跌幅將達到6%到8%。如果作為資本主義堡壘的美國房價驟跌，人們的信心是否會受到影響，從而給其他國家的房地產繁榮劃上句號？如果這種情況真的出現，世界性的經濟衰退是否不可避免？ 儘管人們有理由抱著懷疑的態度，但出現上述情況也絕非天方夜譚。最重要的是，住宅繁榮的終極源泉，也就是人們對資本主義和未來經濟發展所抱有的信心，似乎是堅不可摧的。例如，美國市場的價格回落似乎並不是長期經濟信心發生變化的標誌。今年5、6月份卡爾·凱斯（Karl Case）和我在耶魯管理學院的贊助下共同進行的民意調查表明：人們預期住宅價格會在短期內大幅下跌，但對長期房價的預測卻變化不大。絕大多數人依然相信住宅是長期投資的最佳方式。 也許房價不太可能跌落到暴漲之前的水準，因為從根本上改變人們對資本主義優越性的認識是一個長期的過程。人們最基本的思維方式很難改變。因此，他們對住宅作為主要投機資產的興趣似乎也將延續下去。 投資人觀念的變化令人震驚。20世紀70年代末房地產價格上漲之前，很少有人對房價的上漲表示憂慮。翻遍過去的報紙也找不到幾篇有關未來房價的評論。有限的幾篇評論一般也認為，建築成本的小幅波動而非大規模的市場振盪，是造成小幅房價漲落的驅動力量。 實際上，除去以其他內容為主題的某篇文章中偶爾可見些零星的評論，此外幾乎看不到有關房價的任何有趣報導。例如，1970年《泰晤士報》上的一篇文章指出：房價上漲是實行新英國標準時間的反映（新標準時間從1968年開始，試行3年，目的是使英國處在與西歐各國相同的時區，從而推動相互之間的貿易）。那篇文章聲稱這項改變提高了建築成本，因為英國建築工人不得不在相對較暗的天色中完成大部分工作。在討論房價的少數幾篇文章中，投機獲利行為幾乎沒能引起任何關注。 要想對接下來的變化性質有所瞭解，只要類比一下今天很少有人會擔心車價飛漲，以及中國和印度對鋼鐵和其他材料日益增長的需求會使未來車價變得高不可攀的事例就夠了。儘管一小群收藏愛好者對古董或特製汽車情有獨鐘，但投機汽車的想法根本沒有被公眾所廣泛接受。直到20世紀70年代末，住房的情況也大同小異。 現在我們對房產的看法已經發生了改變，再也回不到原來的樣子了。但勿庸置疑，房價的上漲實在是太快了。快速上漲的高昂房價將刺激新的住宅供應，而新增住宅供應又反過來威脅到價格。在若干年內，隨著人們對新房供應量的認識，房產是一種完美投資的看法就有可能發生改變，從而導致緩慢但最終卻是大幅度的房價回落。 實際上，儘管基本觀念的轉變艱難而又緩慢，但這樣的變化卻永遠也無法徹底排除。隨著對日本資本主義神奇力量信心的逐漸減退，1991年以後日本主要城市的地價一直處在穩步的回落當中。 房價的下降同樣也可能發生在世界許多城市。只需住宅供應的增長最終超過投資者對資本主義的信心，這樣需求的更快增長則必將難以為繼。 （作者系美國耶魯大學經濟學教授，本文為Project Syndicate特約供稿）
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