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樓宇買賣的交易陷阱

 

文:陸西娜41property02

 

即使在規範的市場,購房也是一件令人頭痛的事,而在不法手法盛行的市場,事情則更會讓人煩心。我完全受控於他們制定的條款。李小姐說,在同意購買仔的一個新住宅單位後,她被迫向一家指定銀行申請按揭,因為發展商已經規定好各項條款。

 


指定貸款銀行

 

類似情況在澳門越來越盛行,而且是完全合法的。有人說市場是這樣運作的,他們唯有接受,但也有人說政府應該出面監管。《商訊》訪問了一些買家、地產中介和律師,以便深入瞭解房地產買賣的機制以及法律所提供的保障。

 

當談到所購買的這個新單位時,李小姐認為她的按揭會有阻滯:我既沒有屋契,也沒有居住許可證,因此我不能向銀行提供任何擔保。她對《商訊》說。

 

在研究了幾家銀行提供的條件之後,李小姐開始就購房進行協商。她說:我直接向一家銀行申請了按揭。但第二天她收到了該銀行的電話。他們說他們想和我發展業務,但發展商除了指定銀行以外,不願意再與任何銀行簽訂第三方協定。李小姐還說:只要有客人想通過按揭買這個樓盤的單位,就必須向某一指定銀行借款。

 

談到她購房所面對的問題時,李小姐解釋道:法例有很多漏洞,不足以保障消費者,而且法律含糊其詞。

 

在與幾位法律顧問談論過後,讓李小姐最為驚訝的是買賣合同模糊的法律界定:我們得到的建議是:如果買賣雙方都認為合同是合理的,那麼合同就是合理的。但這不是我們想知道的,我們想瞭解法律賦予我們的權利。

 

李小姐說,房地產交易很有問題,因為它通常在取得屋契之前就完成了,即買家需依賴發展商來執行合同。在這宗交易中,李小姐被迫與一家指定的銀行商談。

我覺得在本次買賣中,他們採取了競爭力強而且靈活的方式,這是非常幸運的一點。但對於其他的交易,顧客則必須接受銀行提出的各項條款。李小姐說。

 

中介服務越權

 

當然,李小姐可以隨時終止交易,但這並不是一個好的選擇,因為這意味著損失金錢。

 

由於指定的銀行提供了較好的條款,李小姐覺得她並沒有遭受損失。目前,她正在進行另一宗買賣的交易,情況則惡劣的多。當我於去年年初購買時,一切都在升價。房價也在上漲,每個人都非常開心。但現在情況非常糟糕,銀行更為謹慎,他們不會像過去那樣借錢出去了。她說。

 

風險是投資的一部分,市場現況也是必須要面對的。但李小姐所關心的是,她沒有機會瞭解其他銀行能提供的服務,而被迫向指定的銀行申請按揭,因為發展商不會與其他銀行簽訂第三方協定。

João Miguel Barros 律師所講,類似李小姐的例子是很常見的。當與發展商簽有協議時,買家自己可以選擇銀行。他補充道:我們是有自由意願的,問題是整個市場是如何操作的。當簽下這些協議時,買家可以自由選擇貸款機構。

 

Borros指出了在房地產界的兩個重要的結構性問題:一、地產中介提供的越權服務;二、某些地產中介甚至在還沒有取得建築許可證的情況下,就預先出售未曾建好的房屋。

 

Barros說:這兩大問題都是澳門律師所關心的問題,然而主管部門沒有解決任何一個問題。他說,第一個問題導致了預防性主張,而某些服務應該由律師提供,尤其是合同的撰寫。

 

至於第二個問題,Barros認為法律有漏洞,政府應該堵上這些漏洞,並通過一些保障機制來保護住宅買家。在澳門執業期間,Barros見過無數用以逃避責任的把戲。

 

例如,他說:有時他們會簽訂物業預訂合同,規定需繳付押金以及免責條款。而這些實際上就是承諾買賣合同。這使得買家更難保障本身的權益,這也是發展商融資的手段。”Barros補充說。

 


巧妙賺取差價

 

他認為,只要政府相關部門沒有授予建築許可證,法律就不應允許任何形式的物業買賣。否則,買家所簽訂的房地產合同在法律上是站不住腳的。這類交易在投機市場較為常見,人們買入的目的就是為了出售。

試想一下,某中介告訴賣家,他的房產只能以280萬港元售出,但實質上,有買家願意出310萬港元的價格。然後,該中介的朋友即交易的合夥人,以280萬港元的價格和買家簽訂了協議。隨後他轉手將物業賣給願意出310萬港元的買家,30萬港元差價則與中介平分。象這樣吃差價,是一些不法中介的慣用手法。

 

Barros說,更糟糕的是買家往往在簽訂合同之後才發現被人吃差價,因為合同中已列明多於一位買家,中間買家實際上只是將物業轉手而已。

 

他指出,法律是模棱兩可的,看起來似乎合同雙方都考慮到了,沒什麼可以指責的。但是,當他談到自己的意見時說道:在邏輯上來說,地產中介和他的朋友的行為是成立的,但在以上這個例子中,他們有欺詐的嫌疑。

 

《商訊》訪問的其中一家地產中介稱,這是一種賺外快的主要手法。他也聽過類似李小姐的情況。這種情況下,地產公司必須有律師,必須有自由選擇的權利。市場本來就應該是一個自由的市場,市民不應被逼遵守這些已定的協議。一位地產中介說道。

 
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