文：陸西娜

即使在規範的市場，購房也是一件令人頭痛的事，而在不法手法盛行的市場，事情則更會讓人煩心。“我完全受控於他們制定的條款。”李小姐說，在同意購買氹仔的一個新住宅單位後，她被迫向一家指定銀行申請按揭，因為發展商已經規定好各項條款。

指定貸款銀行

類似情況在澳門越來越盛行，而且是完全合法的。有人說市場是這樣運作的，他們唯有接受，但也有人說政府應該出面監管。《商訊》訪問了一些買家、地產中介和律師，以便深入瞭解房地產買賣的機制以及法律所提供的保障。

當談到所購買的這個新單位時，李小姐認為她的按揭會有阻滯：“我既沒有屋契，也沒有居住許可證，因此我不能向銀行提供任何擔保。”她對《商訊》說。

在研究了幾家銀行提供的條件之後，李小姐開始就購房進行協商。她說：“我直接向一家銀行申請了按揭。”但第二天她收到了該銀行的電話。“他們說他們想和我發展業務，但發展商除了指定銀行以外，不願意再與任何銀行簽訂第三方協定。”李小姐還說：“只要有客人想通過按揭買這個樓盤的單位，就必須向某一指定銀行借款。”

談到她購房所面對的問題時，李小姐解釋道：“法例有很多漏洞，不足以保障消費者，而且法律含糊其詞。”

在與幾位法律顧問談論過後，讓李小姐最為驚訝的是買賣合同模糊的法律界定：“我們得到的建議是：如果買賣雙方都認為合同是合理的，那麼合同就是合理的。但這不是我們想知道的，我們想瞭解法律賦予我們的權利。”

李小姐說，房地產交易很有問題，因為它通常在“取得屋契之前”就完成了，即買家需依賴發展商來執行合同。在這宗交易中，李小姐被迫與一家指定的銀行商談。

“我覺得在本次買賣中，他們採取了競爭力強而且靈活的方式，這是非常幸運的一點。但對於其他的交易，顧客則必須接受銀行提出的各項條款。”李小姐說。

中介服務越權

當然，李小姐可以隨時終止交易，但這並不是一個好的選擇，因為這意味著損失金錢。

由於指定的銀行提供了較好的條款，李小姐覺得她並沒有遭受損失。目前，她正在進行另一宗買賣的交易，情況則惡劣的多。“當我於去年年初購買時，一切都在升價。房價也在上漲，每個人都非常開心。但現在情況非常糟糕，銀行更為謹慎，他們不會像過去那樣借錢出去了。”她說。

風險是投資的一部分，市場現況也是必須要面對的。但李小姐所關心的是，她沒有機會瞭解其他銀行能提供的服務，而被迫向指定的銀行申請按揭，因為發展商不會與其他銀行簽訂第三方協定。

據 João Miguel Barros 律師所講，類似李小姐的例子是很常見的。當與發展商簽有協議時，買家自己可以選擇銀行。他補充道：“我們是有自由意願的，問題是整個市場是如何操作的。當簽下這些協議時，買家可以自由選擇貸款機構。”

Borros指出了在房地產界的兩個重要的“結構性問題”：一、地產中介提供的越權服務；二、某些地產中介甚至在還沒有取得建築許可證的情況下，就預先出售未曾建好的房屋。

Barros說：“這兩大問題都是澳門律師所關心的問題，然而主管部門沒有解決任何一個問題。”他說，第一個問題導致了“預防性主張”，而某些服務應該由律師提供，尤其是合同的撰寫。

至於第二個問題，Barros認為法律有漏洞，政府應該堵上這些漏洞，並通過一些保障機制來保護住宅買家。在澳門執業期間，Barros見過無數用以逃避責任的“把戲。”

例如，他說：“有時他們會簽訂物業預訂合同，規定需繳付押金以及免責條款。”而這些實際上就是承諾買賣合同。“這使得買家更難保障本身的權益，這也是發展商融資的手段。”Barros補充說。

巧妙賺取差價

他認為，只要政府相關部門沒有授予建築許可證，法律就不應允許任何形式的物業買賣。“否則，買家所簽訂的房地產合同在法律上是站不住腳的。”這類交易在投機市場較為常見，人們買入的目的就是為了出售。

試想一下，某中介告訴賣家，他的房產只能以280萬港元售出，但實質上，有買家願意出310萬港元的價格。然後，該中介的朋友即交易的合夥人，以280萬港元的價格和買家簽訂了協議。隨後他轉手將物業賣給願意出310萬港元的買家，30萬港元差價則與中介平分。象這樣“吃差價”，是一些不法中介的慣用手法。

Barros說，更糟糕的是買家往往在簽訂合同之後才發現被人“吃差價”，因為合同中已列明“多於一位買家”，中間買家實際上只是將物業轉手而已。

他指出，法律是模棱兩可的，看起來似乎合同雙方都考慮到了，沒什麼可以指責的。但是，當他談到自己的意見時說道：“在邏輯上來說，地產中介和他的朋友的行為是成立的，但在以上這個例子中，他們有欺詐的嫌疑。”

《商訊》訪問的其中一家地產中介稱，這是一種賺外快的主要手法。他也聽過類似李小姐的情況。“這種情況下，地產公司必須有律師，必須有自由選擇的權利。市場本來就應該是一個自由的市場，市民不應被逼遵守這些已定的協議。”一位地產中介說道。