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2016/03/21, Monday


新一年樓市續跌

房地產公司預測今年澳門房地產市場全面下跌,商舖租值跌幅最高達兩成。

根據仲量聯行發佈的《2015年澳門物業市場回顧》,繼澳門博彩業收益連續十九個月下跌及熱錢外流,2015年澳門物業市場放緩,各類物業均錄得負增長。

受中央政府推行反貪腐措施及嚴厲打擊濫用銀聯卡的雙重影響下,2015年下半年澳門博彩業收益下挫至每月新低點,跌至2010年中的水平。根據澳門博彩監察協調局公佈數字,2015年澳門博彩業收益錄得2,318億澳門元,按年大幅下跌34.3%,其中,源自貴賓市場的博彩業收益更按年下跌達39.9%2015年貴賓市場佔整體博彩市場的比重已縮小至55.1%,為近十年來的最低點。博彩業中場業務所受打擊相對輕微,但年內仍錄得25.8%的負增長。

2015年首三季澳門本地生產總值錄得2,353億澳門元,按年負增長25%。由於市內有多個大型娛樂設施及基建工程正在進行,澳門的固定資本形成及私人消費開支分別按年增長9.9%551億澳門元及2.8%625億澳門元。

去年首十一個月澳門的訪澳旅客人數按年下跌3.1%,錄得2,810萬人次。儘管當局縮短持過境簽證中國旅客可在澳門停留的日數,來自中國內地的旅客人數仍然佔最大多數,佔訪澳旅客總人數的66.8%,「自由行」旅客人數則佔內地旅客總人數的46.8%。澳門的酒店客房供應量創新高至31,700間,入住率則下跌至80.2%2015年十一月,訪澳旅客停留澳門的平均日數微升0.1天至1.5天。

2015年勞工市場大致穩定,根據澳門統計局數字顯示,十一月份失業率微升0.2%,錄得1.9%,截至第三季末,整體收入中位數上升至15,000澳門元,按年上升15.4%。截至2015年十一月,澳門的居民存款按年下跌3.4%,錄得4,577億澳門元。截至2015年十一月底,澳門的外地勞工人數創新高水平,達到182,246人,相對2014年底增加11,900人,增幅7% 。多個娛樂設施預期於2016年下半年內落成,預料澳門的外勞人數今年將會持續增加,但增長速度將會放緩。

澳門仲量聯行住宅部主管黃智威指出,由於澳門大部份經濟指標均錄得負增長,因此,儘管有多個大型項目定於2016年下半年開幕,預料短期內澳門的物業市場前景仍然不明朗,在2016年將會面對下行壓力。

去年住宅交易量創新低

2015年澳門住宅買賣交易總量跌至新低。根據澳門統計局數字顯示,2015年首十一個月共錄得5,431宗住宅買賣成交,按年顯著下跌24.2%,主要可歸因於特別印花稅及年內推售的新項目非常有限。

高級住宅及中小型住宅資本值在2015年分別按年下跌22.1%15.7%,回報率於2015年下半年則分別下跌至1.7%1.8%

去年,澳門獲批續期的藍卡數目增幅放緩,當中以高級外籍員工的情況尤為顯著,加上越來越多來自貴賓廳的博彩仲介人撤出豪宅市場,年內高級住宅租值按年下跌30.3%。中小型住宅市場方面,由於較早前已預售出的項目相繼落成,為市場注入新的租務供應,租值按年下跌18.8%

根據澳門統計局數字顯示,截至2015年十一月,合共有3,321個新住宅單位落成,為租務市場注入新供應,主要項目包括金峰‧南岸、天鑽及濠珀,銷售市場的新供應則以之前推出預售的住宅項目貨尾為主。估計2016年內將有約2,671個住宅單位落成,而當中約65% 已於之前以預售形式售出。由20162020年,估計將有約16,287個住宅單位落成。考慮到收回土地的問題,預料較長遠期內住宅供應將會非常有限。

黃智威稱,鑑於經濟呈現不穩定因素,儘管年內有多個大型娛樂設施落成,我們相信住宅銷售市場於2016年將會面對下行壓力。預料投資者將普遍採審慎及觀望態度。然而,政府統計數據顯示,自19891996年澳門實施開放移民政策後,婚姻及出生登記宗數在近十年持續上升,預期長遠將為澳門住宅市場提供堅實的支持。

2015年,澳門的博彩業及旅遊業放緩,零售業自然難免受到衝擊。根據澳門統計局數字顯示,2015年首三季零售業銷售總值按年下跌10.4%,錄得453億澳門元,其中以奢侈品跌幅最大,皮具及鐘錶首飾的零售額分別按年下跌23.6%26.1%。然而,同期化妝品的零售額則按年增長21.3%

商舖租金下行壓力大

澳門零售商普遍放慢擴充步伐。業績較強的零售商,如韓國化妝品、體育用品及「快時尚」品牌零售商,均積極租用街舖,但不再主動抬價及漸採審慎態度。事實上,由於租戶的議價能力高,街舖的租金叫價於2015年下半年下跌約15%。市場去年下半年於錄得一宗矚目租務成交,一家國際鐘錶集團以月租約145萬港元租用一個鄰近大三巴牌坊的舖位。2015全年整體商舖租金按年下跌14.9%

銷售市場方面,由於核心購物區的空置率趨升,商舖售價下跌。年內最矚目的商舖銷售成交,為下半年板樟堂區一個舖位以3.15億港元售予一本地富豪。根據仲量聯行澳門商舖指數,整體商舖資本值於2015年按年下跌16%

仲量聯行澳門商舖部副董事唐偉樂表示,澳門將會見到更多新商舖供應投入市場。隨著全新的大型項目如永利皇宮、巴黎人、美高梅路氹項目於2016年下半年落成,街舖租金於年內將可能承受下調壓力。

寫字樓租值預計跌逾一成

2015年上半年澳門寫字樓市場大致穩定,但下半年則出現顯著下跌。2015年首十一個月,僅有4,667家新公司在澳門註冊成立,按年下跌6.8%。大部份新註冊公司來自批發及零售業、金融業及建築業,合共佔約79.3%

由於來自離岸公司、博彩業相關機構及中資投資企業的寫字樓需求大幅減少,2015年整體寫字樓租務市場錄得負增長。根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,整體寫字樓租值及甲級寫字樓租值分別按年下跌13.9%5.9%

銷售市場方面,2015年整體寫字樓資本值及甲級寫字樓資本值分別按年下跌20.7%16.6%。寫字樓供應持續非常短缺,截至2015年底,整體寫字樓空置率下跌至約6%的低位。甲級寫字樓及整體寫字樓的回報率於2015年分別增長至2.5%2.6%

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪表示,隨著2016年下半年多個新大型娛樂設施落成,預料將會有部份相關公司由現正使用的物業遷往新落成的項目。寫字樓空置率相信將會上升,帶動寫字樓租值在2016年進一步下跌。寫字樓銷售市場亦勢將出現下行情況,預料資本值將下跌10-15%

 

 

 
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