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作者 黎祖賢   
2016/03/21, Monday


物業行業的嚴峻前景

房地產經紀和發展商幾乎從未達成過一致意見,這次他們就下滑的房價終於意見一致;同時期望銷量在經歷了近三十年以來的最差表現後會有所反彈。

乏善可陳的經濟、股市潰敗、加息及供應激增——這些都只是使今年的房地產市場繼續低迷的悲觀因素。儘管罕有的一致認為住宅市場處於低迷,地產代理商和開發商仍對公佈近三十年最差業績後的銷量產生分歧。

“當我們談論住宅市場的時候,必須考慮供求關係、當地經濟、政府措施和利率。”

美聯澳門行政總裁張一輝未有具體預測今年的價格水平,只是說:“要非常幸運,今年年底才不會出現大幅滑落的狀況。”

澳門的住宅價格於2014年中期達到頂峰後開始下行。內地豪客因內地的打擊政策而遠離澳門,致使本地經濟暴跌超過20%。澳門2015年第三季度的平均房價是每平方米澳門幣84,342元(10,542.75美元),年同比下降15.7%,與20144月至6月的歷史高位相比,則劇跌約四分之一。

去年,內地公佈了近四分之一世紀以來最低的增長率──6.9%,正在弱化人民幣匯率引發了市場擔心其經濟表現可能比預期更差,這對目前的困境雪上加霜。過去的一月,香港及內地股市均潰敗,香港市場的中國股票錄得了自2008/09全球金融危機以來的新低點,進一步打擊了房地產市場的情緒,中原(澳門)地產代理有限公司高級區域營業董事石寶德認為。

“我們看到去年第三季的跌幅有所窄,但卻存在不利因素,其中包括自12月開始的美國加息和海一居事件,均影響了購房者的信心。”他解釋說。

石寶德所指的“海一居事件”是政府十二月決定收回位於黑沙環的在建高端住宅項目海一居地塊,該地塊佔地68,000平方米,收回的理據是發展商未能在土地臨時批及期內完成開發。發展商已向本地法院提出上訴,隨後海一居買家組織了多次遊行示威。

供應量增加  

石寶德預料今年本地住宅的平均價格將暴跌20%,“我看不到目前有任何能夠扭轉這一趨勢的變化。”中原澳門景氣指數對澳門十四項主要住宅項目交易作評估,以預測未來住宅價格的變化趨勢,第四季數字從第三季度的32.14跌至7.14,是指數自2011年第一季度創立以來的最低點。若指數水平為50以上,則表明住宅價格呈上升趨勢,反之則為下行。

另一房地產中介仲量聯行(澳門)有限公司預測,高端住宅的資產價值今年將下降10%,而去年的跌幅超過22%,大眾市場和中等市場的住宅將繼2015年下跌15.7%後,繼續下跌5%

“考慮到經濟的不明朗因素,我們相信住宅市場在2016年將繼續受到下行壓力,儘管多個大型博彩項目即將完工。”仲量聯行澳門住宅服务主管黄智威說,高端住宅將受到更為沉重的打擊,因過往喜歡購買高端住宅作為投資的中介人運營商受到利淡因素影響。

除了博彩行業和地方經濟普遍不利的條件制約,供應數量的上升亦是仲量聯行對澳門市場悲觀預測的因素之一。該機構稱, 20162020年間,將有16,287個單位完工,即每年超過3,257個單位,比過去十年的平均供應量2,253個要高得多。

澳門美聯物業的張一輝還指出,珠海及橫琴的供應將在未來幾年陸續推出,這壓低本澳的房價。美聯物業估計橫琴將於2017年推出單位約20,000個。 “既然澳門與內地之間實現了二十四小時通關,更多的居民和外僱選擇跨境購買或租賃住房。”他指的是澳門與橫琴邊境2014年年底實現24小時開放。

分歧

儘管如此,張一輝還是看到了今年房屋銷售的一線希望,2015年錄得27年以來的最低交易數量。預計去年住宅銷售總數將少於6,000個單位,是自1988年(5989個單位)以來最差。政府最新的數據顯示,2015年一月至十一月的交易數字為5,531宗,年同比回落22.8%。

“我預計今年銷量將增長10%-20%,因若價格合適,部分用家將搶購樓盤,大多是中低端市場。” 澳門美聯的行政總裁稱,“然而,這些都不足以阻止房價繼續下行。”

但中原地產澳門石寶德持不同見解。他認為,住宅交易的數量將進一步下降20%,鑑於預期的本地經濟動盪,許多分析師預測本地的經濟支柱博彩收入將連續第三年下跌。

面對水深火熱中的住宅市場,房地產經紀人和發展商均呼籲當局解除自2010年以來便開始執行的限制措施,即特別印花稅——若住宅在被購入的兩年內重新出讓,則需支付高達20%稅項。放寬住宅按揭貸款的貸款與價值比率的呼聲亦高漲,因美國12月實行十年來首次加息。雖然通過港幣間接與美元掛鉤的澳門貸款利率仍未因美國加息而提高——港幣兌美元的近期疲弱表現可能迫使兩大特區加快加息的速度,銀行人士和分析師認為。

“我們已推出各種規則和準則,包括住宅按揭貸款的指引,旨在加強銀行的風險管理。”澳門金融管理局在一份聲明中就住宅按揭貸款的貸款與價值比率的變動作出回應時表示, “我們會繼續密切留意市場發展,確保監管措施的有效性。”

澳門房地產聯合商會會長吳在權表示,該行業對來年並不感到將是“艱辛的一年。”他敦促當局放寬住宅購買的限制,以幫助實際用家購買房屋,同時振興市場。“政府還可以考慮補貼首次購房者,若他們購買的價格在一定的範圍內。”他補充說。

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零售物業價格未受影響

儘管博彩收入和旅遊消費下跌,零售物業的價值和租金在過去一年卻幾乎沒有發生變化,地產中介稱。

最新的政府數據顯示,2015年一月至十一月澳門商業物業的總銷售,包括商舖和寫字樓,高達87.05億澳門元(10.9億美元),年同比下跌45.9%。政府未有提供商業物業的成交均價和租金數據。

“隨著旅遊業和博彩業步入困境,零售物業的價值亦受到衝擊,特別是位於旅遊區的商鋪,”中原地產氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆認為。根據該公司數據,澳門市區商鋪的平均售價去年同比下跌26.7%,至55,000澳門元一平方尺,而去年的租金則減少了一半,至140澳門元一平方尺。

鄰近民居的地區則表現較好,因為居民的支出保持相對穩定,他補充說。例如,北區商舖的價值去年同比上升11.1%,為每平方英尺20,000澳門元,而高士德區則僅輕微下降了3%,至每一平方尺32,000澳門元。何兆恆沒有提供具體的數字,他相信,鑑於黯淡的經濟前景,今年的店鋪租金和售價將繼續受到下行壓力,尤其是旅遊區。

根據仲量聯行(澳門)有限公司提供的預測,今年店鋪租金和價格將暴跌高達20%,因零售商在經濟低迷的背景下,對拓展業務持保守態度。

 

 

 

 
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