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作者 黎祖賢
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2015/10/22, Thursday |
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房地產的博弈
持續低位水平？處於恢復狀態？正進行大刀闊斧的改革？對本地住宅市場的預測多種多樣，但都不能堅定不移地維持己見。
相較於過去幾年本地市場持續上升，廖梓嘉認為目前市場莫名其妙。“市場八月稍有恢復，但9月初發生娛樂場貴賓廳盜竊事件後，再次呈下行趨勢。” 利嘉閣(澳門)地產有限公司董事總經理廖梓嘉表示，“總會有意想不到的事件發生，因此難以預計市場的長期走勢。”
房地產行業不斷呼籲政府放寬房地產限制措施，以應對目前的經濟困境。住宅市場的發展變化受到眾多內部和外部因素影響。
受到本地博彩業收入劇降拖累，迄今的房價自去年的高位暴跌約35.6%。財政局公佈的最新數據顯示，澳門七月平均房價保持在每平方米澳門幣84,753元（10,594.1美元）的水平，去年四月的歷史高位是每平方米澳門幣131,589元。有房地產經紀和觀察家今年稍早時候預測，本地市場或於2015年下半年逐漸復甦，相關預測因博彩業頹勢而未能實現。
“若博彩業未能出現根本轉變，澳門的住宅市場將繼續下行。目前還未出現利好消息。”美聯物業澳門有限公司行政總裁張一輝表示，“第四季度的下降幅度與過去數月相比，可能將有所放緩，但仍保持下行。”
因受到中國內地的反貪腐運動和經濟放緩的雙重打擊，截至9月，澳門博彩收入已經連續16個月下降。彭博新聞調查的12位分析師9月預估，今年博彩收入將暴跌32％，與他們1月作出的中期預測基本保持一致。
貴賓廳汰弱留強
地產評估業協會創會會長梁竟成說，與第二季度相比，第三季度住宅價格下降了15%，數據由其物業估價師會員提供，價格下降的部分因素是由於某些貴賓廳投資者為套取現金而割價出售物業。二手住宅市場銷售季度月比下降約10％，樓花或新樓盤的下降幅度更大，高達20%，他認為。
在過去的幾年裡，“相當多貴賓廳投資者”一次性投資了多個樓花，他說，但隨著落成日子接近，他們將要和發展商一起到公證處完成購買和銷售的手續，同時完成雙方交易。“在博彩市場疲軟的前景下，許多投資者現在給予較大的折扣出售單位套現。”梁竟成稱，相信衰退可能持續到第四季度，甚至明年，更多住宅項目將於那時完成。
最近發生的永利娛樂場多金娛樂一人有限公司內部欺詐事件也影響了市場情緒。多金9月宣布，其前帳房經理涉嫌非法挪用公司至少港幣 1億元，幾十位自稱多金投資者的人士公開抱怨，無法從貴賓廳中取回各自的現金存款。通過向私人投資者提供優於市場的存款利率以籌集資金，是本地貴賓廳行業的普遍做法。
貸款守則
在一片低迷的樓市中，澳門日報9月報導，部分銀行收緊了澳門幣330萬以下住宅的按揭貸款。此份全澳最大的報章引述來自銀行業的消息稱，此舉的目的是應對下跌的房價，防止申請抵押貸款的物業成為負資產，用於抵押的住宅物業價值低於其未償還按揭貸款的價值。
兩位因公司規定而拒絕透露身份的銀行業人士稱，“貸款人變得越來越謹慎了”，尤其是審查申請人的收入和財政能力的時候，鑒於目前的經濟狀況，其中一位人士透露。“在提供貸款方面，銀行也變得小心翼翼，在財政年度結束時保持一個乾淨的資產負債表。”
今年七月，新增的獲批個人住房貸款月比增加2.7％，但與去年同期相比下跌23.9％，只有41.9億澳門元，其中居民部分占96.6％。今年1月至7月，新增的按揭貸款與去年相比下降了12.8％，僅有302億澳門元。
與此相反，部分房地產業內人士和觀察家認為，政府應當調調物業的按揭成數，幫助部分購房人士改善居住環境。
2010年9月和2012年10月，澳門特區政府推出了兩輪遏制本澳房地產市場炒作的措施，包括住宅按揭貸款的準則。例如，該文件規定了價值澳門幣330萬元或以下的住宅按揭成數為本地居民90％和非本地居民70％，價值澳門幣800萬元樓花的比例為本地居民50％，非本地居民40％。
房價調控
上調貸款成數可以刺激房屋交易的數量，而價格將被保留下來，因本澳經濟依然疲軟，張一輝說。官方數據顯示，今年上半年售出住宅數量為2,978間，是自1999年有季度記錄以來的歷史最低。
“市場需要利好消息以及政府需要迅速行動，否則本地市場將於明年年初急劇下降——即12月至2月間——這將對經濟造成影響，因為許多居民是業主。”他補充說。樓花的投資者給予優厚的折扣，因明年將有更多項目完工。新年前則是傳統銷售旺季，因投資者在此時需要資金，今年的中國農曆新年在
2月8日；美國可能加息的消息則是他大膽主張的背後原因。
“美國加息不會對本地市場帶來任何直接影響，因為預期美國只是稍微提高利率。但是，它會影響買家和業主的心理。”他說。儘管美國聯邦儲備委員會九月宣佈推遲加息，美聯儲主席珍妮特·耶倫重申希望今年稍後時間執行收緊政策的主張，這將是近十年的第一次加息。澳門貸款預計將跟風加息——儘管出現時間上的滯後——因本澳的貨幣是通過港元間接與美元掛勾。
靈活應變
然而，澳大工商管理學院副院長黎寧教授並不認為房價在不久的將來急劇下降。“澳門房價急降必須是本地經濟變得極差導致的。”她說。政府已多次重申，本地經濟仍然穩健，失業率維持1.9％，儘管今年上半年本地生產總值（GDP）暴跌超過四分之一。
房地產專家黎寧說，政府可以靈活調整貸款成數，因相關規定確實對部分買家造成阻礙。“實際上，我有朋友希望購買更大的房子，但在目前的抵押貸款規則下，無法做到。”她說。本刊向澳門金融管理局諮詢會否根據市場變化，調整房貸細則，但在記者發稿時尚未收到答复。
但黎寧強調了任何調整印花稅的決定均是不明智的：“隨著全球經濟依然低迷，除了美國，任何鬆綁政策均可能使市場的熱錢進入本地樓市。”除了新的房貸細則，當局於2010年和2012年出台的兩大住房限制措施，亦包括對房屋產權交易、停車場、寫字樓和商舖的特別印花稅。若住宅在購入2年內轉手出售，則需要徵收高達20％的稅款。
雖然對市場最近的變化感到措手不及，但廖梓嘉認為，市場可能已經觸底。“目前是最壞的時候，但它將開始復甦。在低價的優勢下，部分買家將進入市場——價格沒有進一步下調的空間。”她說，“是時候尋寶了。”
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