達標
物業管理公司即將迎來另一項具爭議的多級發牌制度法案。
經立法會多月辯論後，規管物業管理公司僱用清潔工和保安人員最低工資標準的法案將於明年年初生效 。但是，相關的爭論並未停息。
另一項規範物業管理公司的法案預計明年交立法會審議，儘管該草案仍存在許多分歧意見，不同的意見從物管三級發牌制度至是否應當把所有前線員工納入發牌機制。
房屋局去年完成了物管法為期60天的公眾諮詢，收到超過350份來自公眾和行業意見，同時對1,001位受訪者進行諮詢訪問。
6月公佈的諮詢結果分析報告中，房屋局承認，就公司層面而言，多級發牌制度是 “相對有爭議的”。該報告稱，居民大都認同根據企業的能力分成三大類，眾多業內人士卻反對該倡議。
草擬該法案的目標是根據物管公司管理單位的數量和註冊資本分成三個等級：A級企業管理至少5,000個單位，具有不少於澳門幣300萬資金（即375,000美元）; B級企業管理單位數量為1,201-4,999個，擁有不少於澳門幣100元資本；而C級公司必須持有資本澳門幣300,000，管理最多1,200個單位。
澳門物業管理業商會的成員管理超過70％的本澳住宅、工業和商業單位。崔銘文作為理事長，同意政府建立發牌制度的目的，因其能促進行業提前走向職業化。但他更偏向普遍的發牌制度，而非多級機制。
“澳門的市場其實是相當小，三級發牌機制將產生標籤效應，危及小型企業在市場上的生存。”他補充說，中小型公司亦將失去設定服務收費水平的權力。“香港類似的法規只有一個通用的發牌制度，為中小企業的業務創造空間。”崔銘文說。 “內地目前確實存在三級機制，但該地的市場更大。”
在周邊城市，香港立法會正在討論一個類似管理物業管理公司的法案。香港時任民政事務局局長曾德成去年表示，推行法案時選擇通用機制的原因是政府希望避免“對中小型企業造成任何管理上的負面影響”。
仲量聯行有限公司-澳門分公司是
一家國際物業服務公司在本地開設的分公司。技術上，該公司屬於A級別，同樣持類似觀點。
較低的門檻
澳門物業與資產管理部董事周紹智直接就通用或多級機制發表評論，“業內小型公司的擔憂是可以理解的。例如業主為物業選擇物管公司而發起公開投標，肯定會選擇擁有更多的經驗和資源的A級企業。”
崔銘文的協會內一位不願意公開資料的成員卻不同意商會的立場，表示對中小企業的生存發展疑惑。
“這裡的大型企業不具備接管每宗生意和業務的意願及人力資源；尤其是小型項目通常不會有高利潤。”該位成員說。 “我有否預見多級發牌機制對中小企業的影響？有。但是否生死存亡的問題？我不認為事情是那樣嚴峻。”
不過，該人士認為，行業中的小型企業必須提供比大企業 “相當便宜”的 服務，以保持競爭力，並指出，公司的註冊資本也將成為小企業的障礙。
去年的諮詢中，部分意見認為建議中的澳門幣30萬元最少註冊資本，對中小型企業而言“過高”。
“我們商會的信息顯示，本地物業管理公司最低的註冊資本金額是約澳門幣2萬元。”崔先生說。“如果入門註冊資本為澳門幣30萬元，加上至少澳門幣15萬元的保證金，許多小型公司將難以滿足相關要求並可能倒閉。”
他指的是諮詢文件提及物業管理公司必須根據其等級，提交澳門幣15萬至100萬元的保證金，這是在公司運作前，除了註冊資本以外的附加要求。
房屋局並沒有就是否確立多級發牌機制繼續發表評論，只是指出，他們
“會仔細研究”，同時，最後落實法案規定的註冊資本。“存在評估的空間。”它補充說。
房屋局去年的一項調查發現，本地約80％的物業管理公司註冊資本在澳門幣1萬元至10萬元之間不等。
通用許可
最新版本的草擬法案另一個值得注意的問題是個人層面上的授權機制。政府最新提案建議機制只適用於物業管理公司的主要負責人，而不是在行業的每一個從業者，包括一線員工。
這標誌著政府立場的改變。2008年，任何從業人員均能夠獲得當局發出的許可證照。
在諮詢的總結報告中，政府解釋道：“這並非設立牌照及防範機制的恰當時機。在不影響物管業界現有員工就業問題的前提下，政府將加強培訓，提升服務質量。”
民眾建澳聯盟理事長陳德勝贊同政府的轉變，該組織是立法會議陳明金支持的民間政治組織。他贊同的理由是，“物業保安亦應該持有牌照，但這項工作應循序漸進。首先為物管公司和企業的技術負責人發放牌照，才是正確的方向。”
目前，在物管業任職清潔工和保安人員的員工人數過千，大部分年齡較高且低學歷背景。
官方數字顯示，去年58,400名非技術工人中只有38.7％擁有高中或以上學歷，相比之下，整體就業人口的比例為61.1%。澳門統計暨普查局並未提供清潔工和保安年齡和教育背景的詳細
分析。
“澳門有不同類型的建築物，新落成的建築對物業管理從業人員的要求更高。”立法議員何潤生說， “對於舊有的低矮建築物，大部分一線工人年齡大且技能水平不高。”
他補充說，政府可以引入多級發牌機制，根據從業員的能力和技術水平分級，確保老年和缺乏技術的人士獲得
聘用。
仲量聯行的周紹智和崔銘文認同這一看法，多級發牌機制得以作為考試或培訓標準，應用於一線員工身上。
“我們已討論了一段時間，不知道為何政府採取倒退的做法。”崔銘文說。 “如果政府認為沒有足夠的時間進行準備，法案的過渡期可以延長到五年，而不是三年。”
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不止一種法律
推行草擬法案，只是政府努力填補規範物業管理公司法律空白的其中一部分工作。在澳門，物業管理可以分為幾種類型：由發展商指定的物業管理公司或發展商自行管理；由業主或業主委員會委託物業管理公司管理建築；或由業主或業主委員會自行管理。民眾建澳聯盟理事長陳德勝表示，在澳門的許多建築都是自行管理，而物業管理法案並不適用。他敦促當局加快分層建築物法案的起草工作——即分層機制——以盡量減少和解決因自行管理建築而產生的糾紛。民法典目前與分層建築物有關的內容中，提及行業規管準則和體制內不同類型的業主組織。然而，當局已經決定確立一套獨立的準則，以應對城市發展和物業管理發展。2013年的諮詢完成後，分層建築物草案將於今年內提交立法會審議。
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上漲的管理費
隨著最低工資的推行，物業管理費即將加價，而低層建築的加幅最為明顯，一位協會成員稱。立法會七月通過最低工資法案，規定物管公司保安員和清潔工每小時最低薪金為澳門幣30元。在這之前，部分公司已經宣稱，因成本上漲，管理費用將以倍數增加。澳門物業管理業商會理事長崔銘文表示，法案於明年1月1日生效後，管理費用上漲是“不可避免的”。他並未就價格加幅發表評論，只補充道，建築內單位數量較少的業主，如低層建築，將面臨較大的加幅。與鄰近地區相比，本地的物業管理費價格水平較低，他宣稱， 收費約每平方尺澳門幣3毫，而香港每平方尺管理費的價格近2港元。“但本地目前的營運成本與香港相仿，因勞動力成本有所上升。”他聲稱。據當局最新數據顯示，約4,600名物業管理的清潔工人和保安員當前收入低於澳門幣30元一個小時，或者澳門幣6,240/月，他們將受益於最低工資標準。
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十年立法
政府花費了十年，才制定出一套規範物業管理公司的法案，並於明年交立法會審議。當局於2006年首次宣布立法，兩年後進行公眾諮詢。2008年，45天的公眾諮詢收到近300份意見後，當局決定2009年年底進行第二輪的業界諮詢。房屋局聲稱，他們已經完成起草階段的兩輪諮詢，但物業管理水平及分層建築的快速發展促使他們修訂法案。隨著法案修訂數項內容，當局決定再次就最新版本的法案進行公眾諮詢，並明年交立法會審議。
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