房地產市場沉降

澳門賭場能否於今年下半年開始減少虧損，這仍然是個大問號。但對本地房地產市場呈現穩定增長跡象的懷疑卻越來越少。

近兩年來，黃氏一家一直在物識新家，因為七歲的兒子需要更多私人及休憩的空間。

“我們看過幾個心水樓盤，但我們對價格鞭長莫及。”王太太說。他們的夢想在3月終於有了“快樂的”的結局，他們在金峰南岸花了近九百萬港元（113萬美元）買了一個1200平方尺的單位，金峰南岸是位於路氹邊緣的一個高端住宅項目。“眼下，成本差不多是每平方尺港幣7,500元，比港幣9,000或10,000元[每平方尺] 的瘋狂時代便宜得多，”王太太說。

“該樓盤是全新的，而我兒子真的喜歡這裡的會所，所以我的丈夫說，‘我們買吧’！”她說，同時補充道，他們賣了在萬國華庭近1000尺的單位。萬國華庭位於氹仔，有20年歷史。

如王氏一樣的買家，雖然數量上沒有很多，最近都已經利用了房地產市場的平淡及博彩收益暴跌的優勢。一些業內人士和觀察家認為這是住宅物業市場穩定的跡象——至少，在近期沒有因素預示會出現進一步萎縮。

自2014年4月每平方米售價達到最高值澳門幣131,589的歷史記錄以來，澳門的住房價格已經回吐漲幅超過30％，本年三月錄得每平方米澳門幣91,570元的價格，根據財政局的最新數字。交易數量也大幅下跌至今年二月的313宗——這是相關統計資料在2010年首次向公眾公佈以來的最低的紀錄。。

“一月和二月的銷售是近十年來最糟糕的，除了2008年的金融危機。”利嘉閣（澳門）地產董事總經理廖梓嘉表示。“因博彩業處於下行趨勢，流入房地產市場的資金減少。”

至五月，本地博彩收入已經連續下跌12個月，是自2002年博彩市場開放以來錄得的最長時間連續下跌。政府已經警告，若每月博彩平均收入跌至澳門幣170億至180億元，將削減公共開支。2015年首四個月，博彩平均月收在澳門幣209.9億徘徊。

見底

住宅銷售在3月開始反彈，然而，廖梓嘉稱，正如今年年初金峰南岸收到入伙紙，同時，面對較低的出價，部分小業主也有意降低自己的利潤。她估計，最近超過70％的購房者屬於最終用戶。

“最壞的時候已經過去了。”她簡單地說。澳門三月錄得410宗住宅銷售，較上月增長近31％，但與去年相比，仍下降了40.8％。

“長遠來看，澳門經濟仍一片光明，房地產市場也是。”中原(澳門)地產代理有限公司高級區域營業董事石寶德認為，市場已經“逐步消化”關於本地經濟的負面新聞。本地人口及外地勞工的持續增長將不斷推動住房需求，他相信。“自今年初，部分樓盤的價格已經上漲了6%-8％。”

人力資源辦公室的數據顯示，今年三月外勞人數為174,924人，比去年同期增長了20％，而這一數字將隨著今年新項目的落成進一步上升，這些項目需要成千上萬的員工參與運作。

儘管如此，並不是所有人都看好前景。“市場被過度追捧，加上春節前的傳統淡季，使今年稍早的交易價格和成交數量跌入低谷。”美聯物業澳門有限公司董事張一輝解釋道。

 “預計住宅價格將在未來數個月內保持穩定，嚴峻的經濟數據缺乏上升的勢頭。”他說，提到三月份旅客數字下跌13.5％。“住宅銷售的數量也將保持與三月相似的水平，除非博彩市場發生任何變化。”

他補充說，最近住宅交易主要集中在澳門幣2,000萬元以下單位；尤其是那些澳門幣600萬元以內的單位。 “2,000萬元以上的住宅銷售都只是原地踏步。在過去，這類單位都受到貴賓廳廳主的追捧，但現在完全是另一回事了。”

張一輝說。

分析家指責貴賓廳的不正之風。內地中國經濟增長放緩及中國國家主席習近平於2012年底執政後展開的腐敗鬥爭，致使內地的高額賭客與澳門劃清界線，造成貴賓廳業務下滑。

囊中羞澀

“貴賓廳市場表現不理想已有一年多了，但去年下半年市場進一步惡化。更多廳主急急忙忙的賣樓套現。”一位博彩業人士透露。“事實上，這些住宅銷售對提高其資金流動性的幫助不大，但錢還是錢。”

“當博彩業蓬勃發展的時候，廳主可以一口氣花最少澳門幣1億元去購買高檔樓盤，自用或投資。”該人士說。磚頭房產有助於維護金錢的價值是中國的傳統信仰。”

該人士注意到，在行業整合一段時間後，只有少數廳主目前仍出售自己的單位—— 通常是筷子基，新口岸或路氹附近。

儘管從最高峰暴跌30％，三月份住宅售價仍比去年同期高2.69％。

“有些居民仍然無法承受目前的房價，除了那些投資者。”澳門大學工商管理學院副院長黎寧教授表示。

 “房價目前處於穩定而非進一步下降是由多種因素導致的。”該位房地產專家認為。 “舉例來說，餘下的業主並不急於賣樓套現......因為他們對本澳經濟的長遠發展有信心，本澳經濟正由單一向多元化發展。”

她並不指望政府出台任何短期措施來解決居民的住房困境。但她建議當局繼續實施 2011年以來對房地產市場的抑制措施，包括特別印花稅——兩年內轉售住宅、寫字樓和商舖的附加徵稅，房地產行業最近敦促政府解除

該措施，以刺激房屋銷售。

“我不建議政府推出任何新的限制措施，這將不會是有效的，但政府不應該放棄任何現有的措施。”她堅持。

“這就像堵一個洞。如果你把它拿走，水就爆發出來了。”

“橫琴熱”一去不復返

去年年底，澳門買家爭相搶購橫琴住宅的場面不太可能在近期內再現，原因是博彩收入下降，地產中介稱。

橫琴新區管委會主任牛勁五月在澳門一個政策簡報會上曾表示，“八月前” 將公佈澳門車輛進入鄰近半島的安排。目前，澳門有超過24萬車輛不能進入中國內地，除非他們有一個額外的跨境車牌。

“不會出現像去年一樣的熱潮。澳門的購房者更加理性了。”利嘉閣（澳門）地產董事總經理廖梓嘉談到去年第四季度的橫琴搶購風潮。據估計，在10月至12月期間，澳門買家搶購了至少3300個橫琴單位，花費了近一百億人民幣（約合16.1億美元）。

“首先，相信不是同時允許所有澳門車輛進入橫琴，否則這將給橫琴的承載能力造成壓力。”廖梓嘉解釋說。 “此外，在過去數月，澳門和橫琴樓盤之間的價格差距已經縮小。”

島上新的高端住宅項目，如琴海灣目前每平方米售人民幣45,000至48,000元，即澳門幣5,379至5,738元（美元672.4-717.3）每平方尺——與那些售價每平方尺超過7,000澳門元的澳門豪宅樓盤相比，價格已較接近。

“去年的搶購狂潮之前，橫琴新區的房價只是澳門的一半以下。”中原(澳門)地產代理有限公司營業董事石寶德說。橫琴住宅的售價在瘋狂銷售後創下新高，澳門的價格卻因博彩業收入下滑而反向發展，他補充說。

根據業內人士反映，內地和澳門當局對橫琴住宅銷售加強監管，也打擊了人氣。

牛勁5月時曾表示，橫琴當局迄今收到10宗有關橫琴住宅銷售的投訴，他強調任何地方的每個項目在銷售前，都必須獲得官方許可。去年多個出售的樓盤中只有兩個獲得了預售許可證，當時某些開放商利用兩地政策的漏洞，引起當局關注，因澳門政府對非澳門項目沒有權利頒發預售證明。