由於近期經濟放緩，預計商鋪租金將大幅下跌，跌幅達15%，這將為那些渴望擴充零售業務的企業提供了契機。
文：黎祖賢
零售銷售年增長率創下新低，年度本地生產總值15年來首次下降，有史以來最長期的賭收連續下跌——在過去的幾個月裡，這幾個負面消息對澳門造成衝擊，並產生與過去十多年完全不一樣的畫面。
當然，商業房產業亦未能從中倖免。從2014年中期的歷史高位回落，臨街店鋪的租金估計將下跌10%至15%，這種情況被部分企業當作加快本地拓展的機遇。
“最近公佈了更嚴峻的經濟數據，就目前看來，我仍堅持早前作出的預測，今年的商鋪租金將下降10％。讓我們拭目以待下半年的經濟發展。”物業代理仲量聯行（澳門）有限公司董事總經理古嘉豪稱。
“例如，市中心一個500平方尺店鋪的月租，目前約80萬澳門元（10萬美元），相比之下，去年高峰期租金約100萬澳門。租金將於下半年下滑到70萬澳門元。”他堅持道。
去年，澳門經濟增長出現自1999年以來的首次下降，幅度達0.4%。這是受到賭場業界的諸多不利因素拖累，該行業的收入在3月錄得了連續第十個月下跌。
中國內地經濟增長放緩，加上中國國家主席習近平展開反腐敗的鬥爭，也對本地零售業造成衝擊，因為到訪澳門的豪客數量減少了。去年，本澳的年度零售銷售業績同比微升1.28％，達676.6億澳門元，是自2000年公佈相關數據以來的最低增長，而在2014年第四季度，內地旅客的人均消費與上年同期相比下跌了27.3％。內地旅客數量占訪澳旅客總數的三分之二。
“當經濟是完好的，新店鋪開業，生意自然會來。”盛豐珠寶有限公司總經理李居仁稱。盛豐珠寶在本地擁有八家分店。“現在，我們將不實行任何盲目的擴張......並將採取不同的策略，以盡量減少經濟調整帶來的影響。”
擁擠的城市
習主席的緊縮政策對高端零售業的打擊尤其顯著。官方數字顯示，2014年第四季，珠寶首飾及鐘錶的銷售數據暴跌21％，使年度銷售業績同比下跌了11％，只有181.4億澳門元。
李居仁的公司已於去年年初把其後勤營運辦公室搬到珠澳跨境工業區，主要是由於那邊較低的租金成本和聘用內地勞動力的靈活度。
“我們預料今年商鋪租金下調幅度可高達15％。”中原（澳門）地產代理有限公司高級營業董事何兆恆認為，
“最近幾個月的商業租賃市場已經沉寂，因許多在2008至2009年金融危機期間簽訂的租賃合約已經更新。”
“我們預期租戶投資組合將發生變化，即一線地區的部分租戶將因二線區域的租金下滑幅度更大而轉移。”何兆恆說。“市中心的業主——板樟堂前地區域和新馬路——通常有較好的財力和議價能力。他們並不急於落實任何交易。”
據中原地產(澳門)資料顯示，由於遊客數量穩定增長，市中心商鋪租金的降幅並沒其他地區大。去年年底，議事亭前地的平均鋪租約為每平方呎280澳門元，與同年高峰的300澳門元相比，縮減了6.7％；相比之下，外港新填海區每平方尺的租金於2014年年底驟跌了17.7％，為325澳門元；而高士德區的商鋪租金則下滑了15.4％，為每平方呎55澳門元。和鄰近的香港不一樣，澳門政府尚未提供商業租金的相關數據。
儘管澳門目前正經歷技術性經濟衰退——普遍定義為本地生產總值連續兩個季萎縮——許多公司仍在排隊搶租市中心的黃金位置。
“過去，市中心黃金位置商鋪的輪候名單上大概有8至10位准租戶，要求我們在有空缺的時候通知他們。現在輪候的人數少了，但仍有企業迫不及待地把自己品牌的名字開入市中心。” 何兆恆補充說。
機遇
例如，像香港的上市服裝零售商佐丹奴國際有限公司，已經尋找方法攻佔更多的黃金地段。該零售商在本澳擁有五家佐丹奴和BSX品牌的分店，在香港聯合交易所三月的一份文件中表示，該公司已經制定了一項戰略，在澳門及香港的住宅區開設更多分店，侵佔更多一線區域。
“我們相信這是一個審慎的策略，並正從無利可圖的黃金地段退場，相關地段的商鋪租金上漲過多，”該公司表示。“我們預計租金壓力將在2015年得到緩解，當租金壓力減少後，我們將尋找更多的黃金地段開設分店。”
雖然部分企業和企業家對黯淡的前景持置身事外的態度，某些企業卻正好好利用商鋪租金下降的契機進軍這個領先世界的博彩市場。
二月，一家韓國咖啡館的特許經營品牌Tom
N Toms Coffee在澳門水坑尾開設了第一家分店，面積達4000平方尺，月租為150,000澳門元。
“當房地產市場承受下行壓力時，對像我們這樣的餐飲企業而言，營運其實變得容易，”該品牌的南中國區首席執行官佘嘉浚表示。“處於目前的經濟環境，消費者不會減少購買咖啡或餅乾，但我們的運營成本即租金的開支卻降低了。”
“這為我們提供了機會，而非困境，”他說，並指出該品牌將於今年內在新口岸、氹仔和某賭場度假村內開設三家分店。
撇除反貪腐風暴席捲博彩收益及高端零售銷售額的事實，訪澳旅客數量在很大程度上得到保持，佘嘉浚能從這一事實中獲得安慰。去年，本澳接待了近3,153萬遊客，同比增長7.5％，儘管今年1月錄得1.5％的跌幅。
住宅領地
然而，澳門特區政府已與中央政府談判，以“優化”本澳自由行旅客的管理，這使得內地居民能以個人形式訪澳，而非必須以參加旅遊團或獲得商務簽證的方式。社會文化司司長譚俊榮承認，遊客的大量湧入對澳門居民的生活質量產生壓力；然而，政府並沒有計劃立馬控制遊客的數量。
“有句話說得好：‘危機之外就是機會’，目前我們當然有更多租賃選擇，並且在與業主議價的時候，我們擁有更多的能力。”澳門中小型企業聯合總商會理事長馮健富表示。
“對那些獲得更多資源的公司而言，這是一個向前發展的適當時機。對於其他人而言，現在應當鞏固自身業務，而不應因盲目跟風選擇擴張。”他補充說。
根據房地產經紀人提供資料，像黑沙環、高士德和沙梨頭這樣的周邊地區，因租金大幅削減，最近吸引了一些企業和品牌開設店鋪。
“這些地區的業主都享有過去幾年因經濟蓬勃發展而帶來的豐厚收益，因此，目前對價格的談判，他們擁有更多的空間。”利嘉閣（澳門）地產發展有限公司聯席董事張貴作稱。
以澳門為基地的奢侈品牌產品分銷商彩虹集團，於二月開設了其位於高士德的第三十七家分店，主要銷售阿曼尼牛仔產品。特許經營合作夥伴蕭婉儀亦是該集團的總裁和創始人，告訴本刊記者，當時他們計劃在未來一、兩年內於周邊地區開設更多分店，以挖掘澳門居民日益增長的潛在購買力。
她建議，在經濟的新常態下，企業可以考慮涉足這樣的周邊地區，以“尋找更大的發展空間”。
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