隨著樓價高企，舊工廈單位即成“搶手貨”，其身價租值不斷上揚，對於進駐工廈發展的團體或中小企漸感吃力。
文：Mandy
Wong
工廈見證澳門時代變遷，七十至八十年代本澳製衣工業盛極一時。北區的工廈林立，但隨着經濟發展，製造業逐漸式微，廠商紛紛北移，令工廈原有功能逐漸退化。然而，舊工廈單位空間寬敞，租金相對便宜，令工廈的吸引力大增，不僅民間團體、靑年組織以至社會服務機構等紛紛進駐工廈，公司、機構、藝術團體等同樣走此路徑，逐漸成為趨勢。
自資購置厰房成小劇場的曉角劇社，屬最早進駐工廈的藝團。行政總監盧耀華表示，因當年工廈價格相對便宜，亦考慮到工廈單位面積大，可供作排練之用，工作期間也不會滋擾鄰居，於是劇社在一九九九年由曉角社員集資，購入位於漁翁街的工廈單位，並正式打造曉角實驗室，成為首個澳門民辦的實驗性小劇場。
工廈劇場作用大
曉角實驗室面積近四千呎，可容納最多八十名觀衆的黑盒子劇場，能為劇社自身及本地年青戲劇團體和創作人，提供一個排練場地及實驗性的演出空間，成為一眾戲劇愛好者實現夢想的地方。盧耀華稱，工廈單位很適合用作演練場地，畢竟空間大，可以容納多人同時排練，這是其他空間難以替代。
為填補本澳演練場地不足的問題，曉角實驗室還採取平價出租或合辦形式，將場地租借給本地其他藝團，曾以一元租金租場給一些無經濟能力的青年劇團，鼓勵澳門劇團製作更多作品，推動本澳演藝活動發展。 曉角實驗室開設至今一直深受眾多藝團歡迎，場地租借幾乎全年“爆滿”。
本地藝團對排練或實驗性的演出場地存在一定需求，曉角實驗室場地也供應緊張。但劇社也有一定量的恆常排練，為確保有足夠排練空間，於是近期再租另一個面積五千呎的工廈單位。盧耀華表示，隨著社會發展，無可否認當下工廈的租金或價格比當年要高，但他不便透露新租單位月租價格，坦言租金與現時市場水平相若 。
近年不少藝術團體及單位選擇“活在工廈”，盧耀華稱， 工廈對於本地藝團而言實屬一個理想的創作樂土，藝術家很嚮往此類創作空間。從曉角實驗室開始，本澳陸續有民間藝團選址工廈作落腳點，將所租的單位打造成為排練室或者實驗性小劇場。但本地藝團大部分規模小、資金有限，近年工廈租金不斷上升，令其他藝團大感吃力。
政府支持不足
他指，目前政府的資助制度中並未涵蓋申請場地租金，故大部分藝團要靠活動製作費來拉上補下，維持會務運作；若再面對租金繼續“升溫”，無疑打擊一批剛打下基礎的小劇團，窒礙長遠發展。認為政府應多扶助進駐工廈發展的藝團，讓這批藝文工作者或藝團有更理想的生存空間。
盧耀華認為，藝術界對工廈的需求將愈來愈高，若讓文創團體進駐其中，定必有所作為，讓不同領域的藝團及文創組織匯聚力量，得到長遠發展。他希望政府仿效鄰埠的模式，購置或租用一整座舊工廈，或由相關經驗的藝團經營項目，再以平價租金租予本地文創團體，相信不只是以低廉價錢租借用地的非牟利團體得益，也能充分發揮舊工廈優勢，相得益彰。
工廈“禾稈冚珍珠”，近年越來越多人租用工廈厰房作產品售賣點，這類不期然被民間“活化”的工廈，更有成行成市之勢，其中以售賣大型傢俬最為普遍。
開業四年多的榮興傢俬有限公司，除售賣傢俬外，亦提供設計工程服務。該公司由二零一一年起從地舖搬上工廈單位經營，寬敞的工廈單位可以把傢俬店及工作室合而為一。負責人蘇嘉欣表示，公司剛開業時選擇在提督馬路租下一個約一千呎的地舖單位經營，月租接近二萬。然而，因為店舖面積較小，無法貯存一些大型傢俬，每次都不敢進“大件貨”。但若果選擇面積較大的地舖經營，又無法負擔高昂租金。既然如此，倒不如離開地舖的行列，在同區租下一個工廈單位，索性由地面搬到工廈裏經營。
面積大，價錢低
蘇嘉欣稱，之所以選擇工廈單位，是因為當時工廈的月租金額與之前地舖相若，且地方更加寬敞，店舖面積由過去的一千來呎增加至近萬呎，可以把大型傢俬展示出來，亦可以令所售傢俬種類變得多元化，甚至可以利用空間舉辦一些公司推廣活動。
雖然，搬進工廈令公司業務有所發展，但卻要同時面對業主加租壓力。蘇嘉欣稱，進駐工廈至今三年，租金已調升兩次，現在月租近二萬七千元，相比剛搬進工廈時已加租一倍。儘管工廈租金不斷上漲，但始終不及商舖租金的升幅，故仍會選擇留在工廈內經營。
現時有不少傢俬店以工廈作產品售賣點，蘇嘉欣粗略估計現時本澳有近一半的傢俬店已逐步搬到工廈裡營運。不過，並非每間傢俬店都能集中於同一工廈，難以形成商業氛圍，所以工廈人流一定不及地舖，惟有靠加強宣傳推廣。
“工廈活化”成為熱門話題，事實上，鄰近城市如香港等都提出活化工廈概念並付諸實施，有工廈單位改造成商場等，滿足不同的城市發展需要。如香港鴨脷洲海怡工貿中心原為工業大廈，後改作商業用途，並逐漸轉型為一幢集零售及家居擺設為主的商場。
蘇嘉欣認為，無論是鄰埠還是本澳，各行各業都期望釋放工廈單位，透過改裝，物盡其用。現時本澳商舖租金不斷上漲，令中小企經營空間受限。認為政府應考慮借鑒其他地區做法和經驗，鼓勵將工廈改作大型商場，一來可以為中小企開闢更多經營空間，二來也可以達到工廈活化成效。
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工廈真活化？
政府去年推出工廈活化措施，但實施以來成效有限，坊間意見認為，政府允許廠廈改用途成效會更佳。
為配合落實特區政府促進房地產市場可持續健康發展的政策，增加中、小型住宅單位供應，並且善用土地資源，改善社區環境，土地工務運輸局於去年4月推出“工業大廈活化措施”，符合條件的申請項目可獲優先處理，由入則至展開工程較正常流程縮短一半時間，有助推動申請項目加快落實興建。
活化措施的對象為批給合約的工廈，工廈倘若全幢拆卸改建為住宅樓宇，必須提供佔住宅總單位數至少7成、實用面積不超過60平方米（約640平方呎）的單位，而所有住宅細單位的建築面積總和，佔整個項目住宅單位總建築面積的一半或以上。符合此要求的申請項目可獲優先處理，由入則至展開工程較正常流程縮短一半時間。
由於工廈改變為商住用途，所需要的交通及生活設施等也必然有所調整，故此政府要求土地承批人，須視乎重建項目所處區域的規劃需要，將30%的土地納入公共設施用途，以增加社區的文康和交通配套，亦可因應地段面積、位置和周邊實際情況，許可承批人使用總建築面積的30%返還政府作替代方案。公共設施用途的建築面積應無償讓與澳門特別行政區，其建築成本不在溢價金中扣除。
由於大部份工廈都是分散不同業主，要取得足夠業權改建工廈的難度很大，所以活化工廈計劃實施至今，入則改建寥寥每幾。
有工廈業主表示，雖然現在部分工廈仍有工廠運作，但數量不多，主要是澳門的製造業近年萎縮了不少，又未能轉型至附加值更高的工業，近年不少工廠相繼結業，工廈單位陸續空置。
目前許多工廈單位早已改變用途，不少企業寫字樓、團體、店舖都使用工廠單位，但由於現行法例將工廈列明為工業用途，所以用作工業以外的用途便不符合現行法例規定。工廈業主認為，工廈改用途的情況已經很普遍，如果嚴厲禁止會對整個營商環境造成很大影響，所以政府應考慮修改法例，讓工廈可以更改用途，這種“活化”方法會更快、更有效，亦符合社會發展的實際需要。
至於製造業方面，業界認為澳門不可以沒有製造業，否則澳門經濟多元化難以實現，但勞動密集型的發展方式已不合時宜，必須朝高附加值、自動化方向發展，從而緩解因人資短缺形成的問題，亦可提高產業值，才有助澳門經濟多元化和長遠發展。
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水漲船高
去年推出的“劉十招”提出活化工廈措施，逐步把工業大廈改建為細面積住宅，滿足居民的住屋需求。但計劃推出至今，大部分工廈未取得任何活化進展，反而工廈租金及售價水漲船高。
有物業交易中心職員表示，現時工廈需求越來越廣，加上自活化工廈措施提出後，工廈的售價升幅明顯，現已推高至每呎逾三千元，升幅約百分之五至百分之十。租金升幅亦同步提高，以往有行業租用作為貨倉，但由於舖位租金不斷上升，現亦改為租用工廈。另外，陸續有公司把寫字樓搬到工廈的趨勢，節省營運成本。目前澳門區的工廈，連同管理費在內平均呎租約五至七元，與前三年的平均呎租三至四元相比，升達一倍。因此，工廈租售價格的全面上揚，不單受活化工廈措施刺激，最大原因都是供應過於緊張。
現時本澳工廠大廈空置率不高，放盤數量不多，尤其是以二千多呎的細單位更見渴市。廠房售價高，近年銀行又開始收緊借貸，中小企無力購買，多選擇租賃，種種因素令工廈租盤持續緊張。該名物業交易中心職員透露，目前該中心約有四個工廈租盤，約十個買賣盤，當中大部份連租約出售。
談到活化工廈，他以香港為例，其做法是改裝空置或未能物盡其用的香港工廠大廈作其它用途，例如改建為寫字樓、藝術工作室、商場等，令改造的吸引力更大。相比澳門，活化工廈措施只允許發展商將舊工業大廈全幢拆卸改為住宅樓宇，但實際上本澳工廈業權分散，現有工廈改建住宅用途難度大。認為本澳可以參考鄰近地區經驗，透過政策鼓勵本澳各區的工業大廈發展為商業寫字樓、大型商場等用途，以增加商舖供應量，達到供求平衡。
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