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十六浦項目遭遇釘子戶?

20port16伊亞/文

 

正當新葡京在新馬路南端這頭開門迎客,為澳博重新打造“金漆招牌”以重振帝國雄心之時,新馬路北端澳博的另一個重頭項目──內港十六浦綜合娛樂渡假設施也風風火火地興建,一楝石屎大廈已聳立在內港上空。這個由澳博和澳門實德共同發展的十六浦主題渡假村項目,得到了內港一般商戶的認同,被視為重振舊區經濟的一個重要契機。然而,其發展卻遭遇到一波三折。

 
爭拗原因複雜

十六浦項目發展公司分別於1月和3月在政府批給該公司的部份行人道圍板,打算進行發展十六浦第三期工程的前期鑽探工作。由於涉及的範圍包括正在運作中的粵通碼頭、德興火鍋及汽車修理站等,圍板引起了這些商戶的極大不滿,並出現了一些小衝突。經過多番擾攘,法庭介入調停,從3月16日起進入為期45天的“冷靜期”,希望事件能有一個最終解決的辦法。今次事件的爭拗原因複雜,十六浦認為政府已經白紙黑字將十二號至二十號碼頭的業權判給了它發展,粵通等團體屬非法佔用土地,理應及早遷出;粵通等則認為粵通碼頭及半島酒店系它們興建的物業,有其合理的市場價值。

 

粵通碼頭副總經理陳錦濤接受《商訊》專訪時聲稱,內港物業由十六號碼頭到南光碼頭最初都是以“臨時佔用准照”形式每年批給商戶。當年,賭王傅老榕是以“計售賣買”的形式將鐘樓買回來的,因此一直持有業權,直至去年12月傅佬榕後人將物業轉讓給十六浦,此前鐘樓的租戶都是向傅老榕後人交租的,那些租戶並沒持有物業。但粵通不同於那些租戶,目前在十四號碼頭(即粵通碼頭)的兩個上蓋物業──半島酒店和碼頭均由它們興建和擁有,每年並向政府財政局提交50多萬的業鈔,從未間斷過。


被問到粵通可曾嘗試尋求政府將土地批給他們?陳錦濤稱:“老實說,從我們自身來講,從前公司的前任負責人也有過失。我們曾經想補(地價)但補不到,第一次要補300萬,大概在86年時,當年沒有下決定;到了第二次查詢,大概在回歸前後吧,那時要補將近一千萬的地價,當時社會經濟不景氣,我們亦沒錢去做;到了第三次再問,已經補不到,有關地段已有計劃判給十六浦發展,那時在2002年左右。”


公婆各執一詞

陳錦濤指出:“前任運輸工務司司長在處理這些事時,我認為是有些問題的,他明知我們正在提供公營服務(來往灣仔與澳門之間的渡輪服務),都‘唔理三七二十一’批了地給十六浦,然後讓我們自己與發展商去商討,令我們處於一個孤立的狀況。”他稱,粵通作為一個公營服務公司,與澳門政府有合約,也同內地航點灣仔、蛇口及江門有合約。政府這樣的操作模式是對是錯?他表示很難下結論。


目前,十六浦正以“非法佔用”的名義起訴粵通等機構。陳錦濤認為官司打下去最早也要等到2007年才有結果,“打下去法官也很難處理,因為法庭都不能否定我們是一磚一瓦由木碼頭建成了石屎碼頭,而且蓋了個酒店出來,酒店還包括夜總會等5個經營專案,這些他們沒法否定。但同時法庭亦都好難將政府的批地(十六浦批地)否定,這其中有太多東西要處理,勉強打下去,最終會沒有贏家,雙贏的方法是透過庭外和解解決。”


他指出,十六浦正式入稟狀告粵通是2005年5月,到現在法庭才第一次召集他們見面,可以從側面看出官司的複雜性。他認為現在通過庭外和解解決的機會很高。雖然結果很難預料,但粵通有自己的主張。


就土地使用權問題,十六浦不認同粵通的講法。該公司的項目總監李兆祥接受《商訊》專訪時表示,於2005年2月14日刊登於《政府公報》的批示明確清晰了有關地段的使用權,毫不含糊。他指出,所謂“有業權”的講法,十六浦查核過所有政府的註冊,都見不到有業權人登記,所以不能認同他們的說法。“當然他們有他們的‘古仔’,但我們亦有我們自己的理解,我們好清楚查核過所有註冊都沒有(發現)所謂的業權人。不過,對於現存佔有物業者,我們有最大誠意去磋商,希望看看有甚麼可以幫助他們的。”


李兆祥稱,目前輿論經常將有關土地使用權的爭拗和圍板事件混為一談,“他們佔有的物業是室內的,我們圍板是室外的事,兩件事沒有必然的聯繫。如果我們沖進去拆毀物件,趕他們出來,那就與法庭處理的精神相違背。我們只是為了公眾安全,在其他沒被佔用的地方去開工。我們要起樓,自然要圍板,防止小朋友進入工地受傷,與法庭處理中的事情是兩回事。商戶希望混在一起來說,我覺得不合理。”

 
雙方討價還價

他強調,政府批地給十六浦發展時,早就粵通碼頭的去留作好了預案,而十六浦亦承諾興建一個十一號A碼頭予粵通(總建築面積約為一千二百多平方米),該碼頭亦在今年的1月19日獲政府通過可以使用。後來有關當局要求他們添加一些設施,雖然十六浦認為有關設施不在他們的責任下,但都抱著合作的態度,儘快增建有關設施。“但不可以因為我們做好人,就有藉口不搬遷,而政府亦有一個計劃讓他們搬遷。我覺得他們是否有責任作出準備甚至儘快搬走呢?不好用公眾的方便來威脅我們。”


據陳錦濤介紹,粵通碼頭早於1963年便開始經營,當時是一個木馬頭,直至80年代初入紙重建,同時建造了半島酒店。粵通碼頭共有“一個半”泊位,可同時靠泊一艘來往蛇口與澳門的高速船及來往灣仔與澳門的渡輪,去年碼頭客量為建成以來最多的一年,接近69萬人次的乘客量。他指出,政府建議他們搬遷到十一號A碼頭,由於通客量可能較少,“要是硬將3條航線搬過去,平日還應付得到,但一到旅客高峰期例如黃金周等,就很難應付。不要說黃金周,相信連平時週六、日都難以有效率運作。”


他稱,一十號A碼頭在經營上沒有問題,但碼頭長36米,而他們的高速船就已有41米長,並不完全匹配,擔心會給乘客帶來危險。


十六浦發展公司主席蘇樹輝曾表示,十六浦擁有十二至二十號碼頭的業權,一切工程符合法律依據。目前除了粵通碼頭存在爭議外,此外還有幾個租戶的問題待解決,包括位於十六號碼頭鐘樓的3家租戶:合成汽貿、德興火鍋、括達汽車修理行以及粵通碼頭的租戶宇順洋行。括達汽車行的余姓東主表示,到目前為此,十六浦的有關人士還未接觸過他們,他們亦願意合作,但希望瞭解自己應該何去何從。


有望協商解決

陳錦濤指出,有4、5個“中間人”和“和事佬”找過他們,探討可用甚麼方式玉成雙方。“其實我們都願意,看看用甚麼途徑,亦不排除用合作的形式去做。這個酒店(指半島)設計時可以做到12層,但當年因資金問題只建成了6層,其實可不可以保留呢?我都不排除這個可能性,如果可以最好保留,好似皇家金堡,裝修一下,煥然一新。”他稱,目前十六號碼頭鐘樓的3個商戶,某種意義上是十六浦的租客,他們主要是在搬遷上的代價上討價還價。“我們持有上蓋物業,我們不是著眼十六浦的賠償。這個是市場有價的東西,我們不會獅子大開口,只希望將航線平穩轉移出去,繼續運行。這是我們最著眼的地方。”


李兆祥指出:“法庭現在出面調停,希望我們大家可以和解。我們擺出最大的誠意,現在暫時停一停,雖然我們知道這對我們的工程有影響,但我們都願意再等,可以說作出最大的讓步。他們也提出過要求,至於那些要求是怎樣計算出來的?我們正在等候進一步的資料。”

有輿論認為,澳門的不少爭議從來都是透過協商方式解決的,但十六浦事件主要欠缺了一個有份量的調停人,致使爭議遲遲未解決。


雙方達成的調停時間約在4月底結束,而此前十六浦第一及第二期工程亦會進行平頂。十六浦度假消閒項目總共耗資24億港元,占地超過2.3公頃,集消閒、娛樂、美食及購物於一身。該綜合式度假消閒項目的總樓面面積達130萬平方呎,將興建一所五星級的澳門索菲特十六浦酒店、世界級的娛樂場及購物中心。整個計劃共分兩個階段發展:娛樂場預期於2007年中率先投入服務,酒店及其它設施則于同年年底完成。當中,約48萬平方呎富歐陸格調的澳門索菲特十六浦酒店,樓高20層,擁有豪華客房404間及貴賓套房19間。位於酒店內占地超過27萬平方呎之娛樂場,按計劃共設有中場博彩台150張及貴賓廳8間共24張博彩台,另設有角子機300台。

 

引起“圍板事件”的主要是第三期工程,該工程將發展項目為覆蓋50萬平方呎的大型購物消閒中心,內設各式各樣的商鋪、食肆、以及劇場等娛樂消閒設施,包羅萬有。


李兆祥表示,第一、第二期工程預計今年內可以全部完工,第一期包括賭場及部份酒店將于第三季前開幕,而餘下第二期部份則會於第四季開業。十六浦位於舊區,會否擔心客源?他表示:“這個項目已經策劃了這麼長時間,有關旅遊配套其實政府亦有所準備。我們希望透過推廣,帶動該區人流和帶旺該區經濟。事實上,政府也很希望我們搞旺該區,要不然也無需批地給我們。雖然有難度,但我們會盡力做好。”

 
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