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二手樓價漲勢不止
吳玉 /文、圖

3年前近關閘的一套新城市花園三房一廳、實用面積為800呎的單位,開價17萬元都無人問津,最新的成交價則飈升至127萬元。僅此一例,可見澳門的二手樓價升幅驚人!

交易十分暢旺
前不久,有地產商預言今年還會有10%至20%的升幅。那麽,現時入市是否適合呢?

根據澳門特區政府財政局所提供的資料統計,物業市場在去年首三季有16,421個樓宇單位進行轉名買賣,總金額達133.2億元。在去年第三季,樓宇單位買賣數目及金額分別為6,024個及52.5億元,其中以住宅單位元的交易數目所佔比重較大,佔63.3%,共有3,811個單位進行轉名買賣,金額為32.8億元。在樓宇單位買賣總數中,房屋稅豁免期內之樓宇(新樓)只有940個單位進行買賣,而金額則達15億元。可見,大部份的樓宇買賣均是舊樓單位,而價格只有新單位的四分之一左右。

澳門地產發展商會副理事長何健昌表示,去年二手樓平均升幅約30%,如果以澳門不同區域細分,黑沙環呎價由1,000元至1,800元,高士德區的呎價約1,100元至1,600元,氹仔則由1,500元至2,000元。買家以澳門居民為主,尤以面積500呎至800呎的單位最受歡迎。

他指出,不少買家是因為有見樓價升幅不止,將手頭積蓄買入二手單位做投資。因為,現時住宅兩房一廳的月租約2,500元至3,500元,投資回報率有6至7厘,遠較銀行息率為高,加上物業有升值潛力,故吸引澳門的居民入市。近關閘的北區和過海的氹仔區,因為地點最適合外地僱員,租金較穩定,所以二手樓的叫價也看高一線。

美聯澳門區營業董事楊朗明也表示,外來企業進駐澳門,外地僱員日趨增加,刺激本地住宅租賃市場暢旺,帶動租金穩步上揚,導致現時住宅的租金基本上每一季度調升一次。目前,澳門一般屋苑呎租平均為7.5元,比去年同期上升34%。他預料按照澳門目前的經濟環境,外地僱員數目將進一步增加,令租金收入穩定,買樓收租的人士將會增多,屆時租金升幅走勢更見凌厲,買家更會選擇回報率較高的物業作放盤收租之用。

投資多於自住
楊朗明稱,澳門樓市的買家已開始轉型,由過去買樓自住漸漸 轉變為“投資型”。

由於2003年前的10 年裏,澳門的樓市一直走下坡,在那段時間新建的樓盤鳳毛麟角,現時二手樓的樓齡絕大部份在15年以上。何健昌表示,部份成交樓宇的樓齡已達30年,但澳門銀行仍願意為有關單位作七成的按揭貸款。銀行的放行,顯示澳門的金融系統肯定了樓市的現時升值和未來價值。

他說,過去銀行對樓宇的按揭貸款最多是30年,二手業主貸款的還款期必須減去一手買家的還款期,以確保樓宇的價值,因為過舊的樓宇有成為危樓的風險。但在租金不斷上揚的情況下,樓宇的價值已獲市場的肯定。

楊朗明預期澳門的二手樓價會繼續上升,但升幅不會很大,約在10%至15%,比新樓的升幅要細。

何健昌則認為,二手樓價今年約有15%升幅,但具體的情況主要決定在於兩個因素:首先是政府今年的外勞政策,因為澳門今年有3個超大型的酒店、娛樂場和會展中心啟用,會增加多少外地勞工將直接影響租金升幅;第二是政府的經屋政策,會不會如期推出數千個新經屋單位,將影響到二手樓價格的升幅。
 
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