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珠三角:房產市場繼續看好
18property02影月 /文

據環球房地產顧問戴德梁行房地產顧問公司(DTZ Debenham Tie Leung)最近的一項調查結果,在可預見的未來,如中國內地的經濟增長穩步上升並能擺脫對外資的限制,在中國的帶領下,亞洲將成為國際房地產投資者投資的熱門地區。對中國的房地產市場來說,這無疑是個好消息。尤其是基於這樣一個背景:在1999年之前,大部份中國的城市居民還是居住在由政府安排的福利公房,要擁有私人物業,可謂是絕無僅有的事情。

區位競爭優勢形成
北京於1999年8月宣佈所有在當年1月1日之後建成的住宅單位可在市場上出售,而不用作房屋分配。自那以後,整個中國的房地產市場指數有所增長。最新的官方統計數據顯示,現在中國的城市裏,私人物業的比率約為70%。

由於中國房地產市場大有可為,大部份投資者都繼北京和上海之後,把焦點放在珠江三角洲地區。戴德梁行房地產顧問公司(廣州區)董事總經理彭蔭喧指出,由於地理上身處香港和澳門的後方,而港澳就像磁石般為中國吸引外資,珠三角擁有發展房地產的巨大潛力。

彭蔭喧說:“在珠江三角洲境內,尤其是廣州和深圳,自中國政府實行改革開放以來,兩地逐漸擺脫計劃經濟模式,以求造就具‘中國特色’的市場經濟,已站在改革開放的前線。珠江三角洲地區的外向型政策,無疑為發展房地產業創造了強有力的競爭優勢。”

在過去的十年裏,香港投資者在中國的房地產市場內十分活躍,佔外來總投資超過75%,而大部份這些投資者已轉往珠三角地區。

據彭蔭喧說,由於毗連香港,珠三角是中國境內首處擁有具國際水準的豪華住宅發展計劃的地區。所有的高檔房產,如座落於廣東南部的碧桂園和祈福新村,都是在90年代由香港發展商興建並以香港買家為銷售對象。但情況卻日新月異,在最近數年,人們的個人收入不斷上升,促使更多的內地人士購買素質較佳的住房。

在跨過澳門邊境的珠海,市郊也有一些在90年代興建的高檔住宅,目的是吸引澳門的買家。但是,最近數年情形有變,內地置業者和澳門買家已成為同等重要的客源。

二手住宅市場的興起,是另一個使珠三角地區和內地其他主要城市高檔住宅市道保持樂觀的因素。香港地產學會副會長桂強芳說:“在數年前,在國內要購買二手樓可謂聞所未聞。但到了今時今日,已是很常見的事情。很多城市的政府,特別是在珠三角地區,都鼓勵擁有物業者賣掉手上較細小或舊的住宅單位,購入較寬敞和優質的住宅。”

桂強芳相信在中央政府實施宏觀調控政策的情況下,房地產的價格仍然持續上升,是顯示最終用家的真正需求的有力證明。“我認為中國政府所實施的宏觀調控措施,已有效地抑制房地產市場內的投機買賣。但由於消費者有強烈的需求,房產的價格仍傾向於上升。目前大部份內地人士選擇置業多於租住房屋。”
與此同時,國外投資者不斷表示有興趣涉足中國市場,即使還沒有注資,但這亦促使國內房產價格的持續上升。

港澳外溢效應發酵
桂強芳提及中央政府限制海外人士購買房產的最新政策,將香港和澳門的買家也包括在內,實際上對下調仍在攀升的國內房產價格作用不大,因為市場上供不應求。他指出,恰好與一般看法相反,中國的土地供應不是那麼多。雖然中國擁有大片土地,但國內的人口和經濟活動僅集中於主要發展區域,因而在商業中心周圍的黃金地段最為搶手。“在珠三角地區,人們紛紛爭先恐後地購買住房,他們擔心如果現在不置業,將來可能需要每天開車1至2個小時往返住所和工作地點,而不是10至20分鐘。”

計劃興建的港珠澳大橋預計可把珠三角的房地產市場推至新高峰,儘管到目前為止,興建大橋一事仍因三方在管轄權和技術層面缺乏共識而遲遲未上馬。

“我認為,澳門肯定能從興建港珠澳大橋中獲益,當人們能更自由地流動時,有利於房地產市場。”澳門建築置業商會理事長劉永誠如是說。

劉永誠相信珠海的房地產市場為澳門低收入人士置業提供了一個很好的選擇,同時亦為澳門已擁有物業者購買第二處住房提供了極佳的投資機會。據他說,高檔房產尤其是別墅式住宅比起中價房產來說,將會有更豐厚的租賃收益。他建議投資者尋求由專業管理公司負責管理的房產。

另一方面,劉永誠也認為,由於澳門迅速轉變成一個以博彩和會展為主的旅遊目的地,這將導致珠海的房地產市場對外地投資者更具吸引力。“相對於深圳、廣州或甚至中山,由於在商業及娛樂方面沒有太多的配套,以前珠海的房地產發展較為遜色。但我預計很快便會有所改變,事關澳門現階段的蓬勃發展將或多或少對珠海形成外溢效應,就好像香港為深圳所帶來的轉變。” 他解釋道。

劉永誠希望澳門和珠海在房地產發展方面能建立“雙贏”的關係,並預期在未來數年間,由於澳門的強大推動力,珠三角境內的房地產投資焦點將從東部轉移到西部。


 
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