文：曾凱菲

2009年全年，澳門貿易投資促進局共批准投資居留新申請3,173宗，其中購買不動產投資居留獲批准申請個案共2,607宗。2007年，第二屆行政長官何厚鏵宣佈暫停不動產投資居留政策，但此後樓價一直未有回落。這兩年多來，除2008年上半年受金融海嘯影響樓價急跌外，樓價總體處於上升狀態。有業界人士預計，樓價今年將有15%升幅。同時，不斷有消息稱不動產投資居留政策會重開。風聲鶴唳，似在為樓市再升溫添加動力。

漲價元兇？

市場近期對樓市的關注點落在樓價以外，焦點是不動產投資居留是否重開。該項政策一直被視為澳門回歸後推高樓市的元兇，所以市民對此十分關注，憂慮樓價會因其捲土重來而再被推高，更難一圓置業夢。

追溯不動產投資居留的歷史因由，是澳葡政府為挽救1995年樓市低潮，推出不動產居留政策，投資下限為400萬元，後雖將下限減至200萬元，但反應仍欠佳。特區政府成立後，在2000年再將下限調低至100萬元。2000年至2005年間，政府共接到7,939宗不動產投資居留申請，向27,589人批出居留權。2005年後，政府修訂不動產投資居留申請條件，要求申請人必須具備高等專科學位，並在本澳銀行有不低於50萬元存款。當年，有10,193宗樓宇買賣成交，金額為57.59億元，比1999年的11,039宗成交及總成交額59.29億元還少。2001年，全年成交有27,016宗，總成交額145.97億元。2004年金沙娛樂場開業，博彩業打破壟斷局面，帶動經濟大幅上升，全年成交增至27,823宗。2007年暫停不動產投資居留，全年有32,250宗不動產交易，總成交金額為252.56億元。

過往地產界人士多番表示，不動產投資居留政策的確有助樓市成交，高峰時期不動產投資居留的成交佔總成交量一半甚至達六成，無疑達到了政府推出該項政策的目的——“消化空置樓”。

但坊間普遍認為，不動產投資居留政策推高了樓價。事實上，要吸引外資，首要條件是經濟環境良好，能給予投資者信心。與回歸前相比，金沙娛樂場開業產生了一系列連鎖效益，由博彩業帶動了旅遊業、餐飲業等相關第三產業的發展，同時引發本地居民收入增加，產生本土對樓市的需求。與此同時，外地投資者受到這一良好經濟氣氛影響，建立了到澳門投資或落戶的信心，繼而帶動外部市場需求。在內需、外需的共同作用下，樓宇成交量大為增加。

除此之外，澳門近年不斷有本地和港資發展商推出罕有的豪宅項目，間接引發炒風。由於豪宅數目僧多粥少，炒家將目標轉投到其餘一、二手市場，也刺激了樓價。客觀分析，不可全將樓價上漲完全歸咎於不動產投資居留政策。

有可能重開不動產投資居留的消息傳出，加上樓市已有復甦跡象，市場上有人歡喜有人愁。新任行政長官崔世安曾表示，不動產投資居留已完成階段性任務，但他沒有正面回應政府是否有意重開投資居留政策。他說﹕“每一發展階段，社會有不同需求，很難簡單斷定不動產投資居留政策對還是不對，應從人口和投資移民政府等綜合因素考慮，現在難以結論是否終止。”

據聞，特區政府今年會啟動人口和移民政策的研究工作，制定配合人口政策的移民政策，為澳門引入優秀人才。一般認為，反映政府在移民政策上將會有別於過去的不動產投資居留，需待月中特首的施政報告揭盎。

投資居留政策中止後，該部份比例由香港買家彌補，隨著近年本地買家購買力大增，對中、高價樓盤需求日增，樓市越來越不乏買家。地產業人士認為，不動產投資居留的原有政策已不合時宜，尤其100萬元的不動產價值已不能適應現況，有必要提高入場門檻，將不動產投資居留物業價值單位提高至300萬元，適應市場變化。

但是，當過去呎價維持在1,000-2,000元時，一個中小型單位成交價由30萬元至70萬元不等，100萬元已屬現在豪宅級，而不動產投資居若將入場門檻調高至300萬元，會否引起另一場升幅，連同二手市場也被炒高呢?

業界估計，今年樓價會再15%。看來，今年的樓市將又是熱鬧的一年。不動產投資居留是否重開，月中自有分曉。