文：黎詩

據仲量聯行發佈的年度回顧報告，隨著澳門行政長官選舉落實，加上永利澳門和金沙中國在香港交易所上市，澳門的經濟和政治環境呈現改善跡象；同時，由於利率低、環球流動資金充裕、股市上揚及政府頒布優惠市民的按揭及貸款計劃，2009年下半年投資氣氛增強，帶動住宅交投增加，整體資本值上升。

整體經濟復甦

這份報告指出，去年前兩季，澳門本地生產總值錄得負增長，但踏入第三季重拾正增長，按年上升8.2%，第一至三季整體而言，本地生產總值仍下跌6.8%。私人消費開支繼第三季按年負增長1.2%後，去年頭三季按年下跌0.5%。首三季的固定資本形成按年下跌35%，這在某程度上由於路氹金光大道一帶不少項目暫停建築工程。博彩業收益在第三季重新增長，錄得320億澳門元，按年增長22.2%，創下季度新高。然而，第一至三季累計，博彩業收益仍錄得1.8%的按年跌幅。踏入10月，博彩業收益繼續反彈，並創下單月新高，錄得127億澳門元。截至10月，澳門的整體博彩業收益達到966億澳門元，按年上升2.3%。旅遊業方面，去年頭十個月訪澳旅客總人數按年下跌7.1%，錄得1,780萬人次。然而，值得留意的是，上半年的按年跌幅錄得11.4%，但7至10月，按年跌幅已收窄至0.2%。

仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平說：“隨著環球經濟更見明朗，澳門的博彩業重拾勢頭，自第三季起重返升軌，並有新酒店及賭場開幕，預料這趨勢將會持續至2010年。在上述有利因素帶動下，相信來年澳門經濟將更為繁榮穩健，為當地物業市場的增長提供支援。”

隨著環球經濟復甦，澳門住宅市場自2009年第二季起重拾升勢。住宅需求增強，自5月份起住宅買賣顯著增加。6至10月份，住宅買賣交易宗數已重返金融風暴前水準，達到每月1,000宗以上。截至10月底，合共錄得7,944宗住宅買賣交易，按年下跌38.7%。

住宅交易大增

中小型住宅市場方面，隨著政府於去年第二季頒布4%利率資助計劃及按揭保證計劃，購置物業的需求顯著增加。截至12月，政府已批出2,016宗申請以4%利率計劃及1,471宗按揭保證計劃。自計劃開始後，中小型住宅市場的資本值有兩位數的增長，使全年增長42.5％。

事實上，需求非常強勁，資本值的增長較一些新措施實施前還要高。

一些外籍僱員遷往租金較便宜的住房以反映房屋津貼縮減，使中小型住宅市場租務需求上升，全年租金

上調5.5%。

政府新頒布的鼓勵措施主要受惠於中小型住宅市場，而措施的設計方針亦是朝著中小型住宅而設，豪華住宅的影響較少。在一個較高的比較基數而言，豪華住宅在本年資本值增長21.9％。

因為外籍人士在澳門的數目繼續減少，租務市場仍然淡靜。豪華住宅租金自2008年第四季及本年第一季大幅下降後，現保持穩定。但自從壹號湖畔落成及入夥後，由於租盤存量上升，對租金帶來壓力。全年計算，豪華住宅市場

下調12.6%。

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威表示：“雖然目前沒有跡象顯示政府會否就資助計劃在2010年6月期滿後繼續實施，但我們觀察所得，購買力的確因政府的措施計劃而加強。2009年本地買家購買住宅單位元的交易正在上升，我們預計這一趨勢將仍然持續。”

幾個新項目在2009年推出，例如聚賢雅苑、灝景峰、君悅灣、晶品1期及2期和壹號湖畔。這些項目廣受市場歡迎。在至2012年這3年間，將共有7,715個住宅單位投入市場。然而，許多新落成的單位，估計約為70％，已在其施工期間以預售形式推出。因此，可供出售的有效新單位減少到約2,300個。

商廈整固淡靜

黃智威總結道：“儘管在今年第一及第二季有加息的風險，但因最終的持有成本可能仍維持在低水準的關係，銀行將繼續積極爭取按揭貸款。中小型住宅銷售市場的售價在2009年的強勁走勢下可能放緩，買家將加倍謹慎。然而，2010年新銷售的單位價錢將保持穩定，因可供發售的單位相對緊張。豪華住宅方面，由於經濟逐漸復甦，國內高流動性資金及高淨值人士對澳門的房地產興趣不斷增加，我們預計資本值將進一步上揚。”

澳門的寫字樓市場在2009年進入鞏固期，這與企業高度重視節約成本有關。多數集中在具成本效益的搬遷活動上，拓展需求沒有明顯跡象。去年，寫字樓的資本值和租金同比分別下跌9.5%和12.9%。

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪說：“預期2010年澳門經濟將逐步改善，金光大道的一些暫停項目將恢復建築工程，加上港珠澳大橋的動工，在2010年，寫字樓空間需求將不斷增長。然而，預計企業在經濟復甦初步階段的擴張速度將放緩。另一方面，寫字樓的緊張供應將為租金繼續帶來支持。”

2009年，外國投資者對澳門的物業市場持觀望態度。相反，本地投資比較活躍，年度最大的4宗物業投資交易均為本地人購買，約達15億港元。

古嘉豪表示：“希望透過在金光大道上暫停的建築項目復工和全球的經濟逐漸復甦，澳門的房地產投資市場將在未來健康增長。”