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仲量聯行: 住宅市場大反彈


文:黎詩

據仲量聯行發佈的年度回顧報告,隨著澳門行政長官選舉落實,加上永利澳門和金沙中國在香港交易所上市,澳門的經濟和政治環境呈現改善跡象;同時,由於利率低、環球流動資金充裕、股市上揚及政府頒布優惠市民的按揭及貸款計劃,2009年下半年投資氣氛增強,帶動住宅交投增加,整體資本上升。

整體經濟復甦

這份報告指出,去年前兩季,澳門本地生產總錄得負增長,但踏入第三季重拾正增長,按年上升8.2%,第一至三季整體而言,本地生產總仍下跌6.8%。私人消費開支繼第三季按年負增長1.2%後,去年頭三季按年下跌0.5%。首三季的固定資本形成按年下跌35%,這在某程度上由於路金光大道一帶不少項目暫停建築工程。博彩業收益在第三季重新增長,錄得320億澳門元,按年增長22.2%,創下季度新高。然而,第一至三季累計,博彩業收益仍錄得1.8%的按年跌幅。踏入10月,博彩業收益繼續反彈,並創下單月新高,錄得127億澳門元。截至10月,澳門的整體博彩業收益達到966億澳門元,按年上升2.3%。旅遊業方面,去年頭十個月訪澳旅客總人數按年下跌7.1%,錄得1,780萬人次。然而,得留意的是,上半年的按年跌幅錄得11.4%,但710月,按年跌幅已收窄至0.2%

仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平說:隨著環球經濟更見明朗,澳門的博彩業重拾勢頭,自第三季起重返升軌,並有新酒店及賭場開幕,預料這趨勢將會持續至2010年。在上述有利因素帶動下,相信來年澳門經濟將更為繁榮穩健,為當地物業市場的增長提供支援。

隨著環球經濟復甦,澳門住宅市場自2009年第二季起重拾升勢。住宅需求增強,自5月份起住宅買賣顯著增加。610月份,住宅買賣交易宗數已重返金融風暴前水準,達到每月1,000宗以上。截至10月底,合共錄得7,944宗住宅買賣交易,按年下跌38.7%

住宅交易大增

中小型住宅市場方面,隨著政府於去年第二季頒布4%利率資助計劃及按揭保證計劃,購置物業的需求顯著增加。截至12月,政府已批出2,016宗申請以4%利率計劃及1,471宗按揭保證計劃。自計劃開始後,中小型住宅市場的資本有兩位數的增長,使全年增長42.5%。

事實上,需求非常強勁,資本的增長較一些新措施實施前還要高。

一些外籍僱員遷往租金較便宜的住房以反映房屋津貼縮減,使中小型住宅市場租務需求上升,全年租金

上調5.5%

政府新頒布的鼓勵措施主要受惠於中小型住宅市場,而措施的設計方針亦是朝著中小型住宅而設,豪華住宅的影響較少。在一個較高的比較基數而言,豪華住宅在本年資本增長21.9%。

因為外籍人士在澳門的數目繼續減少,租務市場仍然淡靜。豪華住宅租金自2008年第四季及本年第一季大幅下降後,現保持穩定。但自從壹號湖畔落成及入夥後,由於租盤存量上升,對租金帶來壓力。全年計算,豪華住宅市場

下調12.6%

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威表示:雖然目前沒有跡象顯示政府會否就資助計劃在20106月期滿後繼續實施,但我們觀察所得,購買力的確因政府的措施計劃而加強。2009年本地買家購買住宅單位元的交易正在上升,我們預計這一趨勢將仍然持續。

幾個新項目在2009年推出,例如聚賢雅苑、灝景峰、君悅灣、晶品1期及2期和壹號湖畔。這些項目廣受市場歡迎。在至2012年這3年間,將共有7,715個住宅單位投入市場。然而,許多新落成的單位,估計約為70%,已在其施工期間以預售形式推出。因此,可供出售的有效新單位減少到約2,300個。

商廈整固淡靜

黃智威總結道:儘管在今年第一及第二季有加息的風險,但因最終的持有成本可能仍維持在低水準的關係,銀行將繼續積極爭取按揭貸款。中小型住宅銷售市場的售價在2009年的強勁走勢下可能放緩,買家將加倍謹慎。然而,2010年新銷售的單位價錢將保持穩定,因可供發售的單位相對緊張。豪華住宅方面,由於經濟逐漸復甦,國內高流動性資金及高淨人士對澳門的房地產興趣不斷增加,我們預計資本將進一步上揚。

澳門的寫字樓市場在2009年進入鞏固期,這與企業高度重視節約成本有關。多數集中在具成本效益的搬遷活動上,拓展需求沒有明顯跡象。去年,寫字樓的資本和租金同比分別下跌9.5%12.9%

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪說:預期2010年澳門經濟將逐步改善,金光大道的一些暫停項目將恢復建築工程,加上港珠澳大橋的動工,在2010年,寫字樓空間需求將不斷增長。然而,預計企業在經濟復甦初步階段的擴張速度將放緩。另一方面,寫字樓的緊張供應將為租金繼續帶來支持。

2009年,外國投資者對澳門的物業市場持觀望態度。相反,本地投資比較活躍,年度最大的4宗物業投資交易均為本地人購買,約達15億港元。

古嘉豪表示:希望透過在金光大道上暫停的建築項目復工和全球的經濟逐漸復甦,澳門的房地產投資市場將在未來健康增長。

 
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