“泊車難”中蘊含商機
皮耶 /文

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上月底,著名財經雜誌《福布斯》公佈一項關於全球交通最擠塞城市的統計報告,澳門名列全球第四,比香港及其他中國城市內地猶有過之!

《福布斯》的報告並不誇張。根據特區政府統計暨普查局的統計,澳門2005年底的道路總長為368.2公里,行駛車輛共有14.38萬輛。若按照每輛車平均兩米長計算,假設所有車輛都空巢而出行駛在路面上時,就佔去了285公里的道路總長,一旦某輛車停下來,路況就不堪設想了。當然,澳門很多道路為多線行車,而澳門的車輛也沒有可能一下子都跑到馬路上,它們大部份時間都停在停車場裡、咪錶泊位或是違例停泊路上。

曾為壟斷行業
澳門泊車管理有限公司副總經理馬志毅介紹說,澳門的停車場不外乎私人停車場和公共停車場兩種。該公司旗下共管理9個公共停車場,而目前全澳門有14個公共停車場,總共有泊車位近7千個,包括輕型汽車、重型車及電單車泊位。

他說:“除了停車場外,目前澳門有5千個左右的街道停車咪錶位,分別由澳門泊車公司和科陽泊車管理有限公司管理。至於私人停車場就難以統計了,因為現在幾乎每個高層大廈都擁有自己的停車場,停車場空間都是以大廈公共空間的幾分之幾來計算的。”

據不完全統計,澳門的私營停車泊位共有7萬多個。

澳門的泊車管理事業已有二十年的歷史。檔案資料顯示,最初,澳門的公共停車場及咪錶泊位都是由澳門泊車管理有限公司專營的,原本到2011年結束專營權,但經政府與該公司協商後,專營權於2003年提前結束。

上世紀80年代,澳門經濟開始發展,居民收入增加,紛紛購入汽車代步,社會開始關注“泊車難”的問題。為解決這一問題,澳葡政府除了在1982年開始要求所有高層大廈興建私人停車場外,並在1984年就經營公眾停車場的專營權進行國際性招標。當時共有18家海內外公司遞標書競投,最後由澳門馬氏家族為主要股東的澳門泊車管理股份有限公司奪得專營權。合約於1986年正式簽署,合約為期25年。

合約簽署後,澳門泊車隨即展開4個公共停車場的圖則設計工作。然而,由於1986年新到任的葡國官員認為該專營合約可能不公平,要求重新審議,使得首份合約簽署7個月即被取消,澳門泊車的規劃工作及開始的工程也即時中止。當初規劃的內港碼頭停車場,一直拖延至1997年才興建。澳門政府與澳門泊車的泊車專營合約先後修改三次,分別在1988年、1990年及1994年,基本上都是應因主政官員的不同要求而修改。

由於社會對泊車的需求越來越殷切,特別在關閘口岸一帶,要去內地的車主都無處泊車。1990年,政府允許在該年前入夥的大廈停車場可根據情況對外開放。自此,泊車市場其實已經不再專營了。基於這個事實,澳葡政府在1991年主動提出開放泊車市場,提早與澳門泊車解約,但一直未能落實,導致泊車市場處於半專營半開放的狀態。

對壟斷式經營的專營生意,無論是博彩、電訊及食品批發,社會上一直有不少爭議,泊車專營也不例外,儘管這個“專營”早就名存實亡。但是,最受社會爭議的,當屬澳葡政府當局允許專營公司在停車場上蓋興建物業出售,成為專營公司的收益。

經營收益參差
特區成立後,政府和澳門泊車有共識提前解除專營合約。2002年,雙方決定以贖買方式提前解約。泊車公司繼續經營自建的8個停車場,並轉化為屬下物業,抵消政府提前收回專營權須支付的補償金。這8個停車場分別為栢蕙﹑栢寧﹑栢景﹑栢威﹑栢麗﹑栢濤﹑栢佳﹑栢港,而宋玉生﹑南灣湖﹑栢樂﹑栢力﹑華士古花園及污水處理廠重型停車場則交還政府,重新招標。結果,2005年分別引入了5家新的泊車管理公司,其中南灣湖仍由原先的管理公司澳門泊車中標,栢樂由華聯達泊車管理有限公司中標,栢力由回力球停車場管理有限公司中標,污水處理廠由長城保安物業管理有限公司中標,華士古花園停車場則由聯信物業泊車管理有限公司中標。

至於宋玉生廣場多層停車場則由具中資、本地及港資背景的科陽泊車管理有限公司中標,這間公司也是目前澳門街道咪錶的經營者之一,另一經營者為澳門泊車。前者經營第一區咪錶位,包括澳門半島的花地瑪堂區(北區)和嘉模堂區(氹仔)、聖方濟各堂區(路環);後者則經營第二區咪錶位,包括澳門半島的花王堂區(即聖安多尼堂區)、望德堂區、大堂區和風順堂區。兩家公司接手後,即開始將舊有的手動咪錶改為電子咪錶,現已完成更換工作。上述停車場及停車咪錶位的新經營者已從2005年1月1日起經營。政府亦修改了有關泊車的法規,車主再不享有泊車場首48小時免費泊車及週六、日咪錶位免費泊車的優惠,而收費時間也由早上九時至晚上八時延長至晚上十時。

作為澳門最早的泊車公司,澳門泊車管理有限公司於開放之初就坦然表示:無懼競爭。

馬志毅指出,目前公共停車場的收費每個小時3元,停泊兩個小時以上就每小時收費2至3元,咪錶泊位則每小時收費2元。“由於停車場泊位的需求本身好穩定,利潤會有所限制。與私人停車場泊車位的月租動輒過千元相比,我們公共停車場的租金就便宜得多。目前公司名下停車場的月票泊位數25%至70%不等,分為定位月票和非定位月票,前者每月收費800至1,500元,後者收費550至800元。”

據瞭解,香港及深圳等內地發達城市,旺區停車場泊位每小時收費為30到40元。

馬志毅表示,法例規定,每個公共停車場都會從收入直接扣除不同的百分比交稅給政府,稅金的多寡視乎停車場的“地利”,由收入的30%至68%不等。除非加價,否則泊車公司的利潤不會突然增加。2004年澳門泊車的業績為4,800多萬元,但05年開始業績有所倒退。

競爭壓力不小
相比起公共停車場,私人停車場的管理公司利潤較少,因為主要是經營的主體和管理的手法不同。澳門物業管理業商會副會長崔銘文表示,停車場的租金收益屬於業主,管理公司從管理停車場所得的利潤很少。

“一棟500個單位的私人大廈,停車場泊位通常有90至100個,每個停車場的管理費約為一個月90元,100個泊位才9,000元。如果一家管理公司只負責管理大廈停車場的話是會虧本的,因為計算兩更管理員及水電清潔費,就已經過1萬元了。所以,現在大部份私人大廈停車場都是由大廈的管理公司管理,這樣能節省成本。”他說,“目前,停車場的收入約佔大廈管理的五個百分點,作為整體大廈管理的一部份。現在大部份停車場都引入了電子系統,可進一步降低成本。”

目前,大廈停車場車位的月租約為數百元至千多元,超過2,000元的也有,售價則由數萬至20多萬,視乎區位和樓宇而定。作為一種投資品種,澳門的停車位亦吸引了一些炒家入貨,除了有積壓租金的情況外,對私人停車場的管理公司影響不大。

崔銘文說:“大廈停車場的管理效益不高,長遠來講這一商業都會維持與現在差不多的狀況,不會突然來個改頭換面,除非你加錢。但一提出加價,管理公司就面臨壓力,因為隨時會被業主會重新招標,被逼離場。”

作為一家有經驗的物業管理公司,崔銘文的南澳物業管理有限公司亦希望在公共泊車管理上一展拳腳,曾試過競投某些公共停車場的管理權卻名落孫山。但崔銘文表示,今後遇到好機會還會繼續參與投標。前面提到的長城保安物業等公司,便是透過投標晉身公共停車場管理行業的。

據瞭解,1990年前建成的私人大廈的停車場可對外開放,但也有些90年後的停車場一樣對外開放,收取時租。對外開放的停車場必須依照政府法例,透過公開招標選取合適的公司營運,例如工人體育場附設的停車場。現在約有20多個這樣的停車場,主要集中在關閘一帶對車位需求甚殷的地區。不過,亦有部份對外開放的停車場並未透過正常手段招標,而且此類停車場的收入一般較好。

除了停車場外,澳門還有近5,000個咪錶泊位。由於亂泊車的現象還是相當嚴重,咪錶位還會陸續增加。此外,基於電單車違例泊車的情況,政府亦在研究增加電單車泊位。澳門特區工務局回覆本刊記者查詢時指出,就公共道路電單車泊位的收費管理問題,該局已展開相關研究,待有具體方案後,將作對外公布。

未來商機可觀
雖然公共停車場、私人停車場、開放式私人停車場及咪錶位提供了大量泊位,但面對澳門與日俱增的汽車數量仍顯得不敷應用。

祐漢公園停車場最近剛竣工並完成交收,使得澳門的公共停車場增加至15個。連同現時14個營運中的公共停車場,合共提供7,300多個停車位。此外,現時尚有5個公共停車場在興建中,包括何賢公園、藝園、回歸公園、塔石廣場旅遊巴停車場及路氹城蓮花路重型停車場,可望於年內陸續完工,將增加停車位數目2,900多個,包括980個輕型車車位、1,600個電單車位、300個重型車車位,以及60多個旅遊巴車位。屆時,本澳的公共停車場數目將增至20個,提供10,300多個停車位。另外,政府還在繼續尋求更多合適的地點興建公共停車場,規劃中的包括筷子基公共停車場、路氹城蓮花路輕型車停車場、氹仔松樹尾停車場及柯維納馬路(馬會前地)停車場,共提供3,000多個停車位。據聞,政府亦有意在三盞燈一帶興建地下倉貯式停車場。

根據土地工務運輸局的統計資料,去年第三季,共157個“在建中”和“審批中”的樓宇項目,共設車位逾33,500多個;至於56個“在建中”和“審批中”的酒店項目,則設有14,000多個車位。另據統計暨普查局資料顯示,截至去年9月底,行駛車輛總共有160,901架,包括電單車83,240架、私家車66,453輛以及重型或其他車輛等。包括公共停車場及街道咪錶在內,目前共有1萬個公共停車泊位,連同現有非官方統計的6萬多個私人大廈停車位及將來的5萬多個私人大廈停車位,澳門的停車位數目將增至10.2萬左右。

雖然如此,資源卻未平均使用,除街道咪錶的平均使用率不超過七成外,部份公共停車場的平均使用率仍屬偏低。以栢蕙、栢濤、栢景、栢威、栢麗、栢寧、栢佳及栢港停車場等8個公共停車場為例,今年上半年的平均使用率由43%至82%不等。其中,使用率最低的是栢佳停車場,使用率超過八成的則僅有栢威停車場一個。可見,泊車還會是一個很大的問題。

雖然公司名下的停車場使用率偏低,但馬志毅認為,澳門的泊車業仍有商機可以發掘,“政府有好多大型基建正在施工或者將會施工,除了最近新交收的祐漢停車場外,政府興建中或規劃中的公共停車場共有10個,這些都是些很好的發展機會。作為澳門最老資格的公司,我們本身的管理經驗、制度以及與停車場設備供應商的關係等都有優勢,有信心會投得其他停車場管理權。”

他稱,開放專營權後,澳門泊車的第一步就是在服務質素上有所提升,1月份亦會去考ISO認證,務求提升競爭力和服務質素。

此外,在馬志毅眼中,澳門泊車管理公司的發展不應只著眼於純粹的泊車管理,應該在原有經驗上發展全方位的設施管理,目前正在作有關嘗試。因此,他認為作為設施管理的一個重要部份,泊車管理還是有很大商機的。他舉例道,澳門將來很大機會興建捷運系統,到時候沿線都可能增建配套的停車場,對泊車的管理公司來說,就是一個讓人期待的商機。
 
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