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房價升勢略緩外來資金潛伏


文:伍餘

澳門樓市受到外圍熱錢的影響,連升多月,至11月升勢稍為放緩,現時資金正待特區政府新班子上場,也看中央政府有何派糖措施。

豪宅收復失地

11月時,樓宇平均價格已升及去年金融海嘯前的水準,豪宅壹號湖畔的呎價回升5000元至6000元,未受近月多個新樓盤同時推出的衝擊,而200萬元左右的舊樓價格更超過去年高位5%10%,主要原因是政府7月推出的四厘政策為住宅單位頭100萬提供補貼,吸引要置業的年輕人入市,令業主和炒家紛紛提高叫價。

澳門地產發展商會副會長洪吉勇表示,11月的物業交投已放緩,但價格平穩,因為前幾個月樓價迅速回升,不少上半年入貨的炒家已悉數將貨尾出清,而現時的樓價偏高,在未有好消息前,大部份炒家一動不如一靜。

他指出,早前的客戶大多是內地資金,相信現時持貨在手的炒家也以內地資金為主,他們入貨的膽量和資金都非本地購物力可比,主要是等待投資居留重開,希望樓價短線內高升。因為資金龐大,樓價有10%20%升幅即出售離場,所以升幅就會急速。

租金未見上升

在洪吉勇看來,現時樓市平穩,而未來仍是向好發展,市場上信心足,故價格不會下調,相信要等有新的好消息出臺,下一波升浪才會展開。

租金方面,沒有與樓價同步上升,因為市場尚無確實的需求增加,基本維持去年金融海嘯後的水準,多個地盤雖然表明會重開,但一日未證實有工人入場開工,需求仍是未知數。業主一旦表示加租或不肯提前續約,租客便提前另覓地方簽新約,令市場的租金不能上升。

特區政府土地工務運輸局公佈了最新一期私人建築統計數字: 截至今年第三季度,仍在施工中的私人建築項目有83個,將供應1.3萬多個住宅單位;正在審批的私人建築項目有198個,內中有住宅單位2.2萬多個。這意味著未來兩年內,本澳將新增供應1.3萬個住宅單位,至2014年底,新增的住宅單位將逾3.6萬個。

滙盈物業的鍾勤建表示,本澳豪宅市場主要以投資客為主,以當地工資水準基本沒有用家有能力入場購買那些單位元,長遠則需要外地資金消化。

洪吉勇也表示,以壹號湖畔為例,別的不說,每月管理費已達3000千至5000元,大部份本地居民就算有錢也捨不得住。

未來置業更難

由於四厘政策的推動,二手樓同期升幅較豪宅更大,但隨著價格升至歷史新高,加上實體經濟未有真正改善,居民收入有降無升,會令置業的年輕人卻步。11月房屋局四厘補貼批出個案再創新低,只有200多宗,與7月的600多宗、8月和9月各約370宗、10330宗相比,本地年青人置業氣氛已迅速冷卻。不過,與豪宅樓價一樣,舊樓的價格仍企穩,沒有出現下跌的趨勢。

展望歲尾,洪吉勇預期樓市會平穩,交投量可能收縮一些。四厘補貼已推出半年,應作出檢討,尤其是規定有關受補貼單位不可出租,令部份想協助未婚子女預先購入物業的父母卻步,因為不可能為了物業提前結婚,也沒有必要為了物業提前與父母分開居住,增加生活成本。他認為日後樓市價格再上升後,這些年青人面對沒有四厘補貼而樓價更貴的情況,安居的難度增大。

 

 
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