陳漆 ／文
 澳門離島路氹交接處被圈為“東亞衛視影城”的一塊土地，沉寂多時後最近終於有了動靜：1月10日，該項目更名為“星麗門”（Macao Studio City）正式動土，並對外公佈發展大計。星麗門聯合主席暨聯合行政總裁范得徽（David Friedman）表示，這個項目是澳門迄今公佈的最綜合的娛樂設施，將進一步把澳門打造成“娛樂天堂”。
定位綜合娛樂
據介紹，“星麗門”將發展成為世界頂級的娛樂度假綜合項目，設施包括劇院、電視及電影製片場、購物商場、酒店及大型博彩娛樂場。整個項目預計投資150億港元，佔地約152萬平方呎，總樓面面積約為600萬平方呎，由拉斯維加斯專門設計娛樂及博彩場所的著名設計師保羅仕文（Paul Steelman）負責規劃設計。
第一期項目預定2009年峻工，發展的樓面面積為360萬平方呎，包括設施齊備的影視製片場，製作及拍攝由國際紅星擔綱演出的娛樂節目；與世界首屈一指的購物商場發展及管理巨擘塔伯曼公司（Taubman Centers, Inc）合作營運、面積廣達140萬平方呎的Studio Retail綜合購物商場。另外，包括麗嘉酒店、萬豪酒店及由“中國會”和“上海灘”創辦人鄧永鏘設計的首間六星級精品酒店The Tang Hotel，形成提供2,000間豪華客房及套房的國際高級酒店系列。同時，與新濠博亞娛樂合作開設一間佔地50萬平方呎，設有超過四百張賭桌的拉斯維加斯式娛樂場。此外，還包括一個設有2,300個座位的娛樂劇院、一個可容納4,700人的大型會議展覽場館。第二期則發展餘下的240萬平方呎的項目，預計2011年峻工。
動土當日，包括星麗門聯合主席兼豐德麗執行董事林建岳、新加坡嘉德置地集團總裁廖文良、星麗門聯合行政總裁及豐德麗執行董事張永森、Taubman Asia Limited總裁Morgan Parker、保羅仕文設計集團行政總裁Paul Steelman 等投資者和項目參與者濟濟一堂，澳門政府社會文化司司長崔世安、澳博行政總裁何鴻燊亦前來撐場。
掌握香港不少藝人“生殺大權”的林建岳表示，澳門具有各樣條件發展影視娛樂，相信將可成為為新起的旅遊娛樂產業。他表示，“星麗門”項目主要元素是娛樂和購物，博彩元素將少於收入比重的一半，希望能為澳門吸引多元化的客源並延長遊客的逗留時間。他承諾，未來將會安排旗下東亞唱片公司的巨星在澳門舉行演唱會及錄製節目，亦打算培養澳門本地藝人及推動澳門演藝事業的發展。
路氹城目前已有多個正在興建的大型娛樂項目，包括將於今年竣工的威尼斯人度假村及大運河購物區、正在如火如荼興建的銀河大型娛樂項目和新濠博亞的新濠天地（前稱“夢幻之城”）。現在，加入“星麗門”這一以影視為主打的大型娛樂設施，為路氹城的發展展現了更為壯觀的前景。
巨額地價待補
然而，在項目動土的風光背後，卻仍有尾大不掉的陰影。東亞衛視影城項目於2001年1月獲特區政府批準，佔地面積約15萬平方呎，曾於02年9月動土。當初投資者聲稱能於2003年落成，但不久後興建卻中止。直到澳門賭權開放帶動地價飆升後，才宣佈更新的發展計劃，由原本的影視城擴大至今日集影視、購物、酒店及博彩元素於一身的“星麗門”項目。其中，有關土地轉用途的補地價問題一直是外界關注的焦點。
目前，“星麗門”由Cyber One Agents Limited全力發展，合營股東包括豐德麗控股有限公司（60%）
（透過旗下東亞衛視有限公司持有，而東亞衛視由新加坡CapitaLand與豐德麗控股有限公司合資經營，前者持有該公司33.33%股權）和New Cotai LLC（40%）。New Cotai由美國Silver Point Capital、L.P.投資集團、Oaktree Capital Management、LLC和拉斯維加斯度假業大亨David Friedman合資組成。
嘉德置地是在“星麗門”動土前不久與豐德麗簽訂協議入股專案的，其作價為6.58億元，亦是嘉德置地首次投資澳門。有意見指出，此作價是基於“星麗門”現有地積比率計算，而該項目申請將現有共360萬平方呎面積增至600萬平方呎，若成功獲批，嘉德置地的收購成本會增至11.18億元。豐德麗於去年中出售“星麗門”40%權益予美國對沖基金SilverPoint及范德徽時，作價約13.175億元。
張永森於動土儀式後表示，該項目首期建築費的融資預計於3月底前落實，至於第二期發展的資金來源，現考慮將項目分拆或以房地產信託方式（REITs）上市，但暫時未有定案。他表示，由於“星麗門”已有策略股東注資，使其未來將可自行籌集項目融資。同時，目前銀行界對澳門投資項目很感興趣，有信心可獲得銀行的融資，因此豐德麗不會因為“星麗門”的投資而產生配股壓力。除了“星麗門”之外，豐德麗還會研究其他投資計劃，包括在澳門物色新的地產項目。
由於土地用途轉變，豐德麗需要向澳門特區政府補交土地溢價金。對此，張永森表示，目前仍等待政府批出溢價金的金額。由於近年澳門地價急升，市場估計此項目的補地價金額將涉及數十億元。根據去年市場消息，補地價金額約4.5億元，即每平方呎價125元。豐德麗當年取得土地的代價為1.5億元，每方呎平均40元，加上補地價後每方呎的成本為165元。
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