文：曾凱菲

香港豪宅成交價10月創下了3萬港幣一呎新高，成為一時熱話，引起香港特區政府關注當地豪宅市場是否已見泡沫。絢麗的泡沫未破，豪宅呎價就如竹子般節節升高，打破了1997年的歷史高價，“天匯”一單位還創下4.39億元成交價，呎價達71,280港幣。高處未見高，盛傳更有部份豪宅創10萬元呎價。這股“追高風”，會不會吹到澳門來呢？

年來價升五成

自今年第一季起，澳門豪宅一直被炒家追捧。不過，本地的豪宅炒味沒香港濃，以近期最受歡迎的豪宅樓盤“壹號湖畔”為例，最新成交呎價只是6,000港幣，比起香港還算“小巫見大巫”。有地產人士估計，豪宅市場將會繼續受追捧，還有繼續上升的空間，需求量比一般上車盤還要多。

今年1月的澳門樓盤單月交易，如同當時天氣一般嚴寒，只有172宗，是10年來單月成交量最低。就如天氣變化，進入炎夏8月，單月成交量重上1,515宗，上半年的成交宗數共有3,078宗。呎價累計，從年初至今升了30%-50%。

澳門被視為豪宅的樓盤是分層單位，以用料佳、位置好、景觀靚、面積大為賣點，與香港的頂級豪宅不在同一級數，大約屬於香港豪宅中的中檔樓盤。從第一季起，這些豪宅有香港炒家青睞，力炒鄰近地區差價，加上經濟氣氛回升，本地買家也趁低吸納，使得成交比200萬港幣以下的中價自住樓更為搶手。

有地產業人士表示，去年金融海嘯後炒家拋貨離場，澳門豪宅的樓價回落40%，吸引了本地炒家和用家趁低吸納。而隨著香港炒風越來越濃，香港熱錢流入澳門，加上豪宅供應量不多，豪宅今年又不斷炒起。

以美聯物業9月成交統計，44個成交盤中，只有3個樓盤呎價是2,000港幣以下，君悅灣、凱旋門、壹號湖畔等耳熟能詳的豪宅盤，佔成交量80%，呎價由3,000多至6,000港幣，不論是豪宅的成交價和成交量，都逐漸拋離了上車盤，一枝獨秀。

本地業主歐陽與太太均屬中產人士，9月以近300萬港幣購入“海擎天”一個中層單位。歐陽太太說，選擇該樓盤的主要原因是其屬優質樓盤，希望可以有較優質的生活環境。他們不否認，曾有考慮申請四厘利息補貼計劃，但250萬港幣的樓盤質素與“海擎天”有差距，始終買樓是人生的一項重大投資，為了有更佳的生活環境，最終決定購入較優質的單位，既享有較舒適生活，同時可以當投資保值。

目前未見泡沫

從用家的選擇看，豪宅能拋離上車樓的主因，除了優質硬體以外，也與踏入年尾樓市慣性活躍期，市場蘊釀了一定的購買力有關。在賣家中，有部份是樓換樓，將手上物業套現100多到200萬港幣，付上100多萬元差價，升級到豪宅樓盤，不失為一件划算的事情。

澳門炒落後樓價不只是近期的事，金融海嘯後樓價恢復速度比香港、深圳要慢很多。“經濟突然轉好，令手持物業或具投資工具人士成首批受惠層，再利用賺得來的資金循環投資，加上部份投資者過去在股票投資中失利，成為驚弓之鳥，反而將投資放到豪宅市場，刺激豪宅市場不斷成為追捧對象。”美聯澳門行政總裁張一輝談到澳門豪宅被追捧的原因有此一說。

張一輝指出，隨著熱錢流入澳門豪宅市場，本地的富有人士也逐步將資金投入豪宅，另有不少外地買家(包括香港和內地)將豪宅視作儲蓄品，不急於放盤，也不急於出租，而是視為寶石收藏品般地閒置一邊，待時機成熟時再放盤。

澳門的樓市一早被劃分為兩個層次，一個為本土自住市場，一個為供外資炒作的市場，豪宅呎價不斷被扯高，對本地用家造成心理壓力，恐自住市場的樓價會隨之而被扯高。張一輝說﹕“豪宅市場的升幅，不會影響本地用家自住市場，源於它們是來自不同的市場、不同的用家。”

他分析道，澳門豪宅呎價現時只是6,000港幣，相比深圳的一般樓盤呎價4,300元人民幣，珠海面向澳門的一個新樓盤，叫價也達7,300元人民幣，“澳門的豪宅呎價算貴嗎?”

部份頂級的樓盤如君悅灣特色單位，呎價高達7,000港幣，看似比成交盤的呎價略高，實際上還未恢復元氣。2007年，澳門豪宅高峰呎價是8,400港幣，金融海融爆發前市場一度預測豪宅呎價可望升穿10,000港幣，可反映現時豪宅呎價還未回到2007年水準。

香港在去年金融海嘯前，豪宅呎價只是20,000至30,000多港幣，如今升到60,000-70,000港幣，澳門豪宅呎價同比是3,500-4,000港幣，即使如今回升了50%，最多是7,000港幣，所以當香港大談豪宅樓市見泡沫之際，張一輝大膽表示﹕“澳門豪宅市場仍然健康。”

“只要我們將眼光放遠到鄰近的珠三角，如深圳、珠海，可以發現澳門的樓價，尤其是呎價只是7,000港幣的豪宅樓價，一點都不算貴！而且，澳門的豪宅呎價至今未有回升到2007年水準，正處於溫和上升幅度，相信澳門豪宅仍有一定升幅，繼續受追捧。”張一輝說。何時才算出現泡沬?他預計，豪宅呎價要上升至2萬至3萬港幣才算出現泡沬，現在不需要恐慌。