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住宅市場半年來向好

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文:王武

據仲量聯行中期物業市場回顧報告,澳門物業市場在2008年上半年受環球信貸危機衝擊大幅下跌,但踏入今年3月,住宅市場逐漸呈現改善跡象,高級住宅及中小型住宅資本重拾升軌,在上半年錄得升幅。

鼓勵措施有效

全球經濟放緩,中國經濟亦不例外,並對澳門博彩業收益構成負面影響。今年上半年,澳門博彩業收益總額按年下跌13.4%,錄得513億澳門元。但以絕對基準衡量,博彩業收益相對2008年前仍維持可觀水準。旅遊業亦受到負面影響,上半年訪澳旅客總數錄得1,030萬人次,下跌11.4%。旅遊業首季收益錄得34.6億澳門元,按年下跌7.3%

仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平指出:

短期而言,預料澳門經濟在2009年餘下時間將持續放緩,要看到澳門經濟好轉,則有待環球經濟展現更能持續的復甦。

為刺激住宅市場,特區政府頒布兩項鼓勵措施,包括向首次置業人士提供4%的貸款利息補貼和實施按揭擔保計劃。上述措施旨在紓緩置業人士的負擔,以及擴闊中小型住宅的用家需求。澳門住宅市場特別是中小型住宅,自2009年第二季開始呈現改善跡象,交易額由1月份不足200宗,回升至5月份接近800宗。

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威表示:有關置業優惠政策最近已成功推動中小型住宅的需求,儘管高級住宅市場受惠較小。現時利息偏低加上近期區內股市反彈,澳門的住宅銷售量已回升至金融危機前的水準。

商用樓宇淡靜

澳門部份較新及未落成的住宅項目,如濠庭都會、凱旋門、壹號湖畔和寰宇天下,去年受金融危機衝擊後資本大幅下挫,至近月顯著回升。據仲量聯行高級住宅資本指數,今年上半年高級住宅資本平均增長2.2%。同期,中小型住宅資本勁升12.1%

由於金沙集團暫停在路金光大道的擴展計劃,加上澳門政府收緊輸入外勞政策,當地的外籍僱員人數自去年第四季開始大幅減少。在外籍僱員人數持續減少及房屋預算緊縮的情況下,高級住宅租務市場持續疲軟。正當高級住宅受到嚴重影響之際,由於不少租戶因房屋預算緊縮而轉投較低檔次的住宅,中小型住宅的業主反而因此受惠。相對2008年第四季,租金普遍向下調整,但跌幅收窄。今年上半年,高級住宅租金下跌12.6%,中小型住宅租金則微跌3%

黃智威說:除非環球經濟真正地復甦,否則澳門經濟將持續放緩,然而,現時的低息環境加上政府實施供樓利息補貼計劃,將有助抵消經濟不明朗所帶來的部份負面影響,住宅需求及售價在2009年餘下的時間將可維持穩定。

澳門寫字樓市場明顯受到全球經濟衰退的負面影響,市場上不乏公司縮減規模甚或撤出澳門的個案,公司普遍暫停擴充計劃,大部份中小型企業對成本支出日益敏感,導致空置率上升而租金下跌。截至6月底,整體寫字樓空置率進一步上升至26%。甲級寫字樓所受影響較輕微,空置樓面主要集中在新口岸外港填海區。

由於銀行收緊按揭貸款及投資需求偏軟,今年首五個月寫字樓銷售宗數按年下跌67%,投資者日益審慎,首六個月來自機構投資者的需求幾近零。上半年寫字樓租金下跌6.4%,資本平均下跌7.9%

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪稱:雖然商業環境淡靜,但對投資者而言,甲級寫字樓物業既能提供約6.5%的合理回報,將繼續是吸引的資產級別。若然澳門以擴闊經濟基礎為長遠策略,則寫字樓需求將會逐漸增強。

 
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