文：王武

據仲量聯行中期物業市場回顧報告，澳門物業市場在2008年上半年受環球信貸危機衝擊大幅下跌，但踏入今年3月，住宅市場逐漸呈現改善跡象，高級住宅及中小型住宅資本值重拾升軌，在上半年錄得升幅。

鼓勵措施有效

全球經濟放緩，中國經濟亦不例外，並對澳門博彩業收益構成負面影響。今年上半年，澳門博彩業收益總額按年下跌13.4%，錄得513億澳門元。但以絕對基準衡量，博彩業收益相對2008年前仍維持可觀水準。旅遊業亦受到負面影響，上半年訪澳旅客總數錄得1,030萬人次，下跌11.4%。旅遊業首季收益錄得34.6億澳門元，按年下跌7.3%。

仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平指出：

“短期而言，預料澳門經濟在2009年餘下時間將持續放緩，要看到澳門經濟好轉，則有待環球經濟展現更能持續的復甦。”

為刺激住宅市場，特區政府頒布兩項鼓勵措施，包括向首次置業人士提供4%的貸款利息補貼和實施按揭擔保計劃。上述措施旨在紓緩置業人士的負擔，以及擴闊中小型住宅的用家需求。澳門住宅市場特別是中小型住宅，自2009年第二季開始呈現改善跡象，交易額由1月份不足200宗，回升至5月份接近800宗。

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威表示：“有關置業優惠政策最近已成功推動中小型住宅的需求，儘管高級住宅市場受惠較小。現時利息偏低加上近期區內股市反彈，澳門的住宅銷售量已回升至金融危機前的水準。”

商用樓宇淡靜

澳門部份較新及未落成的住宅項目，如濠庭都會、凱旋門、壹號湖畔和寰宇天下，去年受金融危機衝擊後資本值大幅下挫，至近月顯著回升。據仲量聯行高級住宅資本值指數，今年上半年高級住宅資本值平均增長2.2%。同期，中小型住宅資本值勁升12.1%。

由於金沙集團暫停在路氹金光大道的擴展計劃，加上澳門政府收緊輸入外勞政策，當地的外籍僱員人數自去年第四季開始大幅減少。在外籍僱員人數持續減少及房屋預算緊縮的情況下，高級住宅租務市場持續疲軟。正當高級住宅受到嚴重影響之際，由於不少租戶因房屋預算緊縮而轉投較低檔次的住宅，中小型住宅的業主反而因此受惠。相對2008年第四季，租金普遍向下調整，但跌幅收窄。今年上半年，高級住宅租金下跌12.6%，中小型住宅租金則微跌3%。

黃智威說：“除非環球經濟真正地復甦，否則澳門經濟將持續放緩，然而，現時的低息環境加上政府實施供樓利息補貼計劃，將有助抵消經濟不明朗所帶來的部份負面影響，住宅需求及售價在2009年餘下的時間將可維持穩定。”

澳門寫字樓市場明顯受到全球經濟衰退的負面影響，市場上不乏公司縮減規模甚或撤出澳門的個案，公司普遍暫停擴充計劃，大部份中小型企業對成本支出日益敏感，導致空置率上升而租金下跌。截至6月底，整體寫字樓空置率進一步上升至26%。甲級寫字樓所受影響較輕微，空置樓面主要集中在新口岸外港填海區。

由於銀行收緊按揭貸款及投資需求偏軟，今年首五個月寫字樓銷售宗數按年下跌67%，投資者日益審慎，首六個月來自機構投資者的需求幾近零。上半年寫字樓租金下跌6.4%，資本值平均下跌7.9%。

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪稱：“雖然商業環境淡靜，但對投資者而言，甲級寫字樓物業既能提供約6.5%的合理回報，將繼續是吸引的資產級別。若然澳門以擴闊經濟基礎為長遠策略，則寫字樓需求將會逐漸增強。”