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濠江樓市外圍利好


文:王武

在澳門的周邊地區,尤其是內地的珠三角主要城市,新一輪房地產市場的升溫,正在為發展商、物業投資者及租戶帶來機遇。

據仲量聯行最新的統計分析,由於珠三角經濟以出口為主導,難免受全球金融危機的影響,不過,隨著流動資產的增加以及股票市場的再度活躍,有跡象顯示珠三角物業市場正在改善。同時,大規模的基礎建設及對住宅投資的優惠政策將有助推動經濟增長,長遠可帶動物業市場需求。

儘管當前的經濟狀況嚴峻,但從部份主要指標的增長來看,中國最近的整體投資氣氛已出現一定程度的升溫。中國製造業採購經理人指數(PMI)至20095月連續六個月錄得增長,並連續三個月保持在50點以上,顯示製造商恢復信心。同時,股票市場在過去數月出現顯著反彈,滬深股指均自今年年初分別上升超過50%70%

廣深復甦明顯

廣東的經濟增長明顯放緩,2009年第一季度GDP按年增長僅5.8%,而去年則錄得10.5%。然而,廣州和深圳的情況較佳,兩地的GDP2009年第一季度分別按年增長8%6.5%。雖然廣州和深圳的零售消費增長放緩,但未見暴跌,2009年第一季度仍分別錄得8%12%的按年增長。比較明顯的是,隨著流動資產增加、投資者信心回升以及政府對住宅投資的鼓勵政策,近數月來住宅市場銷售上揚。今年首五個月,廣州及深圳的住宅銷售量分別按年增長78%154%,達到310萬平方米。

    仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平指出:有跡象顯示中國經濟正在復甦,投資市場反應積極。經濟要持續復甦,當然有賴穩定及不斷提高的經濟數據支持,然而,投資者與租戶的需求增加亦有助穩定中國房地產市場,並能帶動其他經濟領域。

商機帶動需求

廣州將於2010年舉辦亞運會,是繼去年北京奧運會和明年上海世博會之後的第三大國際盛事。廣州為這盛事的投資將達到2,200億元人民幣,其中一半將會用於建設地鐵網絡。基礎建設改善,加上部份位於新興天河中央商務區的地標建築落成,廣州的城市面貌和發展藍圖將展現新氣象。

最近出台的《珠三角地區改革發展規劃綱要》重點提出將廣州和佛山合併成一個更大的城市體系。這不僅有助提高廣州在珠三角地區的領導地位,還能通過兩市的協作增強珠三角地區的競爭力,令該地區成為中國的主要發展動力之一。事實上,廣州與佛山在2008年的GDP總和達到1.25萬億元人民幣,僅稍遜於上海的1.37萬億元人民幣。

仲量聯行廣州董事總經理吳仲豪表示:珠三角地區的發展大方向是提升價鏈。區內各城市正逐步向先進製造業、高科技以及其他服務行業轉型,這將帶動對寫字樓和產業園的需求。未來,廣州和深圳的寫字樓和產業園供應,將為有意在華南地區捕捉商業發展機會的租戶提供很好的選擇。

由於華南地區的商業機會不斷增長,加上毗鄰香港的有利優勢,近年來,不少跨國企業在廣州、深圳設立華南地區總部。儘管受金融危機影響,投資者和租戶趨向謹慎,最近市場有所放緩,但是廣州珠江新城和深圳福田區的租戶及自用業主對優質寫字樓的需求依然強勁。在這些新興的中央商務區,由於單一業權的物業比例較高,對於企業租戶和機構投資者更具吸引力。

仲量聯行深圳董事總經理鍾德堯表示:

珠三角房地產業的過人優勢,在於物業資本相對低於香港、上海和北京。

投資仍具優勢

最近,除了住宅市場的投資者信心和市場氣氛回升外,商業物業市場亦然。然而,市場上的買家僅限於本地投資者,機構投資者則採取觀望態度。例如,國家開發銀行以每平方米22,700元人民幣的價格,大手購入位於珠江新城的富力盈泰廣場寫字樓和商鋪,合共面積約22,000平方米。另外,位於深圳福田中心區的卓越世紀中心以每平方米30,000元人民幣的價格散賣其10,000平方米的寫字樓。

此外,不少在廣州、深圳的國內企業2009年上半年有升級的租務需求,利用租金下調的機會,紛紛搬遷至中央商務區。這些企業主要來自受全球金融危機影響較小的通訊業和能源業。

鍾德堯總結:經濟放緩將影響珠三角地區的短期前景。然而,由於珠三角地區的長遠基調維持穩健,預料將為物業投資者、開發商和租戶帶來巨大

商機。

 
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