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高檔樓盤主導一手市場
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梁五餘/文、圖

9月初,呎價高達3千元以上的曼克頓(The Manhatan)正式開售,樓盤走高檔化,主要配合本地富裕居民和外地來澳工作的管理人員對居住環境的要求。樓盤尚未公開發售前,170多個單位中已賣出40個單位,買家來自不同國家和地區,如日本、新加坡、美國和香港等。

新盤呎價高昂
到9月末,香港兩大地產發展商信德與置地公司宣佈,合作投資70億元,發展澳門新口岸新填海區臨海一大型綜合發展項目,命名為“壹號廣場”。住宅部分由七座32至38層高的公寓組成,提供約800個單位,設有室內、室外泳池及園林豪華會所。呎價暫定約5,000元至8,000元,準備今年內開售。 

根據財政局所提供的資料統計,澳門物業市場在今年上半年有10,397個樓宇單位進行轉名買賣,金額為80.6億元。而在今年第二季,樓宇單位買賣數目及金額分別為5,594個及46.9億元,其中仍以住宅單位元交易數目所佔比重較大,佔68.6%,共有3,835個單位進行轉名買賣,金額為29.8億元。在第二季樓宇單位買賣總數中,房屋稅豁免期內之樓宇(新樓)共有1,065個單位進行買賣,而金額則達20.7億元,即每月消化300個新的單位。

而根據土地工務運輸局最新的資料顯示,今年第二季,興建中的私人樓宇項目共49個,可提供5,964個住宅單位,審批中的私人樓宇計劃有99個。合共148個“興建中”和“審批中”的私人樓宇項目在建成後,將可供應26,264個住宅單位。 

可以看到,未來兩三年澳門新提供的居住單位不少,而且以綜合式並有完善配套設施的樓宇為多,價格每呎若是2,000元左右,在澳門已屬豪宅級別。這些豪宅是否太多了些?澳門是否有足夠的市場消化?

四類潛在買主14property103
從置地總裁蘇兆明、信德副董事總經理何超鳳、曼克頓發展商澳陸發展有限公司董事總經理高華平、丹塔利爾及中原地產澳門執行董事郭朝隆和美聯澳門區域營業董事楊朗明分析來看,澳門豪宅樓市的購買者主要有以下這些幾類人士:

一、外地管理人員。現時澳門的賭場和酒店仍在大量建造中,未來的職位元需要不小於10萬的人手,因為當地人力市場供不應求,這些新職位需要招聘外地人員,如香港及內地人員。與早前進駐澳門工作的人員不同的是,他們主要是一些專才、中層以及管理層的員工,對住房的需求高。對他們來說,與其每月五、六千元去租樓不如供樓。澳門的發展前景和生活條件在珠三角地區未來十年內是最理想的,他們大多選擇在此長期工作。這些中高層的外地僱員所需求的屋苑,大多具備會所、管理完善,且價格介乎150至300萬元不等的優質樓盤。 

二、投資移民。現時澳門的投資移民政策是購買100萬元的住宅即可獲發澳門身份證,政策吸引內地先富階層的人士,投資百萬既可拿到一張“東方拉斯維加斯”的身份証,還可以隨意進出許多國家,更可擁有一個實物單位,故排隊輪候的人絡繹不絕。這是澳門樓市樓價為何坐穩的重要原因。

三、澳門居民。現在很多澳門的居民收入上升,以一個在賭場打工的年輕人,月入15000元至18000元;如果夫婦均在賭場工作,買一個1000呎、價值200萬元的單位,做九成按揭,供30年,按現時利率5.6%計算,每個月供款1萬左右,佔家庭收入的三分之一,本身能負擔得起,而且生活質素得到迅速提升。因為呎價在2000元的單位,如氹仔的濠庭都會、東方明珠區的寰宇天下,本身屋苑內的設施應有盡有,而且單位入夥有電器配備和裝修,省回不少費用。故對年輕一代來說,新型大型屋苑是買樓的首選。不過,中原地產澳門執行董事郭朝隆表示,這批年輕人可能仍要用一、兩年儲蓄首期的資金才能入市。

市場需求催生
四、富豪。近期最新推出的豪宅莫過於曼克頓(The Manhatan),呎價3,200元,最細單位1,600呎,即入場費達500萬元,並不是一般家庭所能負擔。該樓盤擁有全澳門最寬敞、最豪華的住客會所,設施媲美世界級豪華大宅。30,000平方呎室內外空間,包括多層泳池(25米游泳池和噴水式按摩池)、寬敞的日光浴台,私人宴會廳配備等離子電視機、音響系統和酒窖、數碼影院,棋牌及桌球室,設備先進齊全的健身中心,瑜伽室,高爾夫球模擬器,露天燒烤場。廚房設備完善,可供私人宴客或池邊派對;男士及女士休息室內設有尤加利樹蒸氣室、紅杉桑拿室、淋浴設備和儲物櫃;兒童嬉水池、兒童室內遊樂室和兒童戶外遊樂區。所有單位均鋪設進口木材地板,採用日立分體式逆循環節能冷暖空調系統、意大利西門子(Siemens)高性能煤氣爐、度身訂造的紅/白酒雙溫區數碼酒櫃、Frigidaire不銹鋼雪櫃。內置意大利Candy不銹鋼焗爐、意大利Candy不銹鋼高速抽油煙機、意大利Candy隱蔽式內置洗衣/乾衣機、日本林內(Rinnai)隱蔽式中央煤氣熱水爐。  

美聯澳門區域營業董事楊朗明說,這種精品式的豪宅目標客人並非一般家庭,而是一個標誌,顯示市場上有這種需要和有這樣的消費能力。過去,可能沒有多少富豪對在澳門購買物業有興趣,但現在澳門的吸引力和知名度迅速上升,而澳門的定位是商務會議城市、會議旅遊城市和博彩娛樂城市,令其成為珠三角地區一個最受歡迎的“傾生意”的地方。

今年開業、設在利澳酒店的高檔中式名店“阿翁鮑魚”的老闆翁仰光表示,過去他的客人“傾生意”請內地、國外的客,喜歡在香港,現在都跑到澳門來招呼客人,因為在澳門可以食到最好的。當然,也有最好的酒店,還有足夠多的夜場可以玩一玩,或去賭場過過癮。反觀香港在商務娛樂上就越走下坡,故他也選擇跟隨舊客線路到澳門開業。9月底在氹仔金都酒店開業的“帝國迷城”夜總會,前身正是在香港夜場雄霸廿載的“中國城”夜總會。拔旗離港來澳門開業,正好表明澳門富豪級的商務娛樂業興旺。這些一擲千金的富豪,通常在世界各地置業。除了是投資外,更是本身的實際需要,以便利商務活動。 

住宅兩極分化

“阿翁鮑魚”開張後商務客人絡繹不絕;“帝國迷城”亦成城中熱點。澳門成為富豪消費和聚集的城市,豪宅的需求有增無減,價格亦是只升不跌。有以上四類準買家支持,澳門的豪宅市場仍被一眾國際級的投資者相中,不斷投資新項目。中原地產澳門執行董事郭朝隆謹慎地說:“我不敢保證明年、後年或甚麼時候澳門樓價會升多少倍,只是從事樓宇買賣多年的經驗和已知的數據分析:一、澳門樓市未來看不到下調的可能;二、澳門樓市存在升值的眾多條件,尤其是目前價格適中,配套設施齊全的豪宅。”

美聯澳門區域營業董事楊朗明則指出:“日後豪宅市場和舊式唐樓的價格將越走越遠,豪宅因為有足夠的購買者支持,價格只升不跌;唐樓因條件較差,市民換樓時放出,數量多,故而價格受壓。如只求有居所安身,澳門居民仍會有足夠的選擇。”

澳門的樓市到底會如何發展?豪宅銷量能否保持?沒有人能下百份百的結論。對一般打工仔來說,工資的升幅追不上樓價的升幅;但路上的名車越來越多,世界名牌時裝店越開越多,高檔食肆的生意比大排檔還要火爆,富起來的市民多了,外地來暫居和定居的富豪又多了,10元一碗的雲吞麵已不可復見,800元一呎的“豪宅”亦已是昨日之星,不可追。
 
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