文：劉琪

據仲量聯行第一季度市場報告顯示，外資企業對廣州商業房地產市場需求仍然停滯不前，甲級寫字樓整體淨吸納量季度自2005年創新低，目前國內企業需求相對活躍，支撐著寫字樓需求。商鋪表現參差，整體租金水準一季度下跌雙位數。受降價和政策影響，加上信貸鬆綁，普通住宅市場成交量有所回升，但豪宅市場尚未回暖。

仲量聯行廣州董事總經理吳仲豪指出：“第一季度市場仍未見底，大部份用家及投資者仍然採取觀望態度。但本土企業的需求呈活躍趨勢，使整體氣氛稍微

好轉。”

商廈空置率上升

廣州今年首季沒有新供應落成，而整體空置率仍然維持高水準，達21.2%，與上季度基本持平。由於需求持續下降，加上大廈空置率有上升壓力，全市大部分寫字樓業主紛紛提供各種租金優惠的措施吸引或保留租戶。由於租戶對搬遷成本的承受力大幅下降，所以對於未來新供應的業主來說，壓力尤其突出。

廣州甲級寫字樓平均租金和資本值繼續下滑，按季跌幅分別達8.8%和10.1%。儘管如此，相比其他城市如香港、上海等金融業發達的城市，廣州寫字樓市場由於受金融業的影響較小，租金下跌幅度相對不大。

相比外資企業需求低迷，來自國內企業的租務需求則相對穩定。部分國內企業為提高企業形象，利用租金下調的機會，搬遷至優質的珠江新城或天河北內的甲級寫字樓，賢成集團入駐國際金融廣場就是一個案例。

短期來看，年內將有近40萬平方米新供應相繼竣工落成，市場壓力將加大。由於全部供應都位於珠江新城和天河，例如富力盈泰廣場、萬菱匯、保利中心、廣東全球通大廈和高德置地廣場（二期），該區的市場競爭將加劇。

仲量聯行廣州商業地產部主管馬煒圖預期廣州甲級寫字樓市場在年底前仍然面對嚴峻考驗，“受需求下降和供應增加的因素影響，我們預料空置率繼續上升，全年租金和資本值會出現雙位數的跌幅。”

商鋪租金壓力大

受經濟下滑及對比基數較高的影響，廣州城市居民消費價格總水準出現近年來首次下降，1至2月份同比下降1.2%，顯示內部消費動力正在減慢。雖然如此，大衆消費品行業和大型零售商反而受到的影響較少，例如大型零售商“吉之島”仍有擴張計劃，準備近期開兩家新店。

但大部分零售商紛紛評估各分店盈利水準，對於續約持謹慎態度。商場表現參差，部分非核心區域的商場壓力較大，業主紛紛減租吸引新租客進駐，從而導致本季度整體租金水準自2006年以來首次出現雙位數下降，環比下跌11.5%。

但是，核心商圈例如天河區仍然保持穩定。本季度位於天河北的柏西商都正式開業，為市場增加4萬平方米的新供應。

年內將有多個重視業態組合的中高檔商業物業落成，例如天河區的萬菱匯、珠江新城的高德置地廣場和黃沙的西城都薈，預期將導致整體商鋪空置率上升。同時，今年零售商將繼續謹慎擴張，最受影響將是大型旗艦店。因此，預料非核心商業區的商鋪租金會繼續受較大壓力，影響全年平均租金下調。

住宅市場“小陽春”

普通住宅市場在今年一季度出現“小陽春”，成交量上升，這主要是由於售價下調，信貸鬆綁以及政策刺激而釋放了因為去年市場低迷而壓抑的自住需求。

普通住宅成交漸趨活躍令發展商重燃信心，售價讓步的空間縮小。但是，買家仍然處於觀望狀態，期望售價進一步下跌。仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平認為：“發展商與買家對售價的期望背道而馳，市場仍將處於膠著階段。預期如經濟狀況不再轉差，市場成交量有望穩步上揚，但相信出現租金和售價顯著上升的機會輕微。”

由於新出台的政策措施大部分是針對普通商品住宅，對豪宅市場影響有限。由於豪宅市場多是投資性需求，鑒於目前經濟及投資環境仍未明朗，加上外資公司為節省成本而降低顧員住房津貼，影響租務市場，導致豪宅市場投資氣氛仍然低迷。首季售價和租金分別錄得4.9%和5.5%的降幅。銷售方面，豪宅新房銷售量尚未回升，首季度與去年第四季度持平，成交量約480套單位。

陳錦平說“第一季度住宅市場成交量上升，可能使機構性投資者信心恢復，但相信市場仍未見底，物業投資市場前景仍將取決於中國經濟能否順利步出寒冬，目前傾向維持觀望審慎態度。”