文：曾凱菲

澳門的地產市道今年首季獲經濟帶動出現“小陽春”，樓價從海嘯價後升約一成，但復甦速度跑輸香港和深圳，是三地中最慢的，吸引了部份未上車者追貨。不過，美聯澳門行政總裁張一輝提醒有意入市者謹慎，因為下一個技術性調整會於一至兩個月後出現。

悄悄升溫

金融海嘯的衝擊，似乎未直接在澳門顯示出來，但一些外來投資者卻急於拋售手上的投資套現。去年第三季，大量樓盤擘價出售，棄貨離場，價位下跌三成至五成。經過半年時間，該批樓盤大部份已被市場消化。

據美聯(澳門)統計，去年年底的成交額近乎零。張一輝表示，今年首季樓市交投有所回升，每月平均有100多宗成交，市場氣氛回升，出現俗稱“小陽春”的景氣。

“市場經過數個月蘊釀，累積了爆炸性的消化量，加上價格漸穩定，投資者看準了合適的入市價位，決定於年初入市，形成首季成交量回升的現象。”張一輝分析說。

與金融海融前相比，現時的澳門樓價只是較之前回升了5%到10%。相比之下，香港樓價跌幅大幅收窄，差價只是10%，深圳樓價回升的速度同樣快。唯獨澳門的回升速度最慢，仍有三成差額存在。

張一輝說：“經過金融海嘯後，投資者明白物業才是保值。很多香港人已經忘記了什麼叫金融海嘯，重新投資。”

底部已現

從2月初起，澳門樓市的投資氣氛呈現活躍，刺激價位回升。

有業界人士認為，是次樓價回升，為澳門提供了一個壓力測試。投資股票的人總希望可以“抄底”，以最低價錢買入心水股票，投資樓宇者同樣如是。但市場結果告訴你﹕很難知道哪里是最底價，低處未算低，你很少有抄到底的機會。

年初的成交量，主要靠本地內需市場，消化了部份北區和150萬元以下的單位；隨後，內需市場帶動了中價單位，如200萬元至300萬元的二手樓，使得市場逐步回升。

據張一輝介紹，“復活節”期間，美聯有數宗香港客戶買下澳門600萬豪宅的零星成交，反映樓市在逐步升溫中。百多萬元的入門單位、中價單位和豪宅市場，各有需求。他說﹕“最底部已經出現，再跌的機會短期內甚微。只要個人認為是合適的價位，便可入市，你總不會摸到底！”

第一季度的樓價累計上升一成，呎價從之前1,700至2,000元回升至近期2,000至3,500元。張一輝預計，未來兩至三個月，樓價仍會繼續回升。

入市謹慎

同時，張一輝還提出了一個警示：樓市經過幾個月的升溫，消化力下降，未來一、兩個月的成交量將會萎縮。經過一輪升幅後，樓價更可能在年中出現技術性阻力，稍有回落。“有意入市者，需要考慮是否能承受該次回落的幅度。”

有地產中介透露，優質的樓盤升值潛力大，不乏買家垂青，當中部份是食髓知味，在樓市中賺錢離場的買家。在第一季度，這批買家再入市，希望再賺一個轉，也有不少是作中、長線投資。

在今年首季的交易中，主要是內需市場帶動。中區一家地產公司經理林小姐表示，特區政府宣佈今年將重新推出“4厘利息補貼計劃”和“首期兩成擔保計劃”，拖慢了不少本地有意置業人士的腳步。

自從政府公佈“4厘利息補貼計劃”和“首期兩成擔保計劃”後，去年11月、12月起，大部份有意買樓自用的人士都留著資金，希望等政策出台受惠。“但今年初，部份買家見樓價有回升現象，等不及政策出台就成交，為避免2006年、2007年那樣樓價急升趕不及入市而要捱貴樓。”林小姐說。

年初曾有報章透露“4厘利息補貼計劃”的基本方案，但數月來只聞樓梯響。地產界人士批評，這一補貼計劃的條件苛刻，既要物業價值不能高於300萬元，又要兩名家庭成員共同申請，受惠對象不廣泛，難收借助計劃帶動樓市和減輕居民置業負擔之效。

地產界人士對“4厘利息補貼計劃」意見最大的，是不贊同需由兩名家庭成員共同申請的條件，建議一人則可申請，因為每名申請人均有組織家庭的需要，以免將來兩名家庭成員各自組織家庭後，其中一方需要搬出。另外，希望放寬價值需在300萬元或以下的條件，使受惠對象更廣。

與代理中、高價單位的港資地產公司相比，本地的中小型地產公司，總的情況不及港資公司樂觀。澳門的樓市成交量，自外勞數字回落至今年第一季的87,000人後，租賃市場連帶賣盤數目均有回落。據地產人士估計，兩者成交量今年一季均較去年有三至四成，證明單靠內需不是帶動樓市的最明顯因素。

張一輝認為，外資在澳門的投資特別是物業投資是帶動樓價上升的最明顯、最有利因素，畢竟澳門是外向型經濟，市場規模小。政府應考慮如何可真正推動內需市場，讓內需產生連鎖效應，帶動樓市的健康發展。