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樓市“小陽春” 謹防再調整

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文:曾凱菲

澳門的地產市道今年首季獲經濟帶動出現小陽春,樓價從海嘯價後升約一成,但復甦速度跑輸香港和深圳,是三地中最慢的,吸引了部份未上車者追貨。不過,美聯澳門行政總裁張一輝提醒有意入市者謹慎,因為下一個技術性調整會於一至兩個月後出現。

悄悄升溫

金融海嘯的衝擊,似乎未直接在澳門顯示出來,但一些外來投資者卻急於售手上的投資套現。去年第三季,大量樓盤擘價出售,棄貨離場,價位下跌三成至五成。經過半年時間,該批樓盤大部份已被市場消化。

據美聯(澳門)統計,去年年底的成交額近乎零。張一輝表示,今年首季樓市交投有所回升,每月平均有100多宗成交,市場氣氛回升,出現俗稱小陽春的景氣。

市場經過數個月蘊釀,累積了爆炸性的消化量,加上價格漸穩定,投資者看準了合適的入市價位,決定於年初入市,形成首季成交量回升的現象。張一輝分析說。

與金融海融前相比,現時的澳門樓價只是較之前回升了5%10%。相比之下,香港樓價跌幅大幅收窄,差價只是10%,深圳樓價回升的速度同樣快。唯獨澳門的回升速度最慢,仍有三成差額存在。

張一輝說:經過金融海嘯後,投資者明白物業才是保。很多香港人已經忘記了什麼叫金融海嘯,重新投資。

底部已現

2月初起,澳門樓市的投資氣氛呈現活躍,刺激價位回升。

有業界人士認為,是次樓價回升,為澳門提供了一個壓力測試。投資股票的人總希望可以抄底,以最低價錢買入心水股票,投資樓宇者同樣如是。但市場結果告訴你很難知道哪里是最底價,低處未算低,你很少有抄到底的機會。

年初的成交量,主要靠本地內需市場,消化了部份北區和150萬元以下的單位;隨後,內需市場帶動了中價單位,如200萬元至300萬元的二手樓,使得市場逐步回升。

據張一輝介紹,復活節期間,美聯有數宗香港客戶買下澳門600萬豪宅的零星成交,反映樓市在逐步升溫中。百多萬元的入門單位、中價單位和豪宅市場,各有需求。他說最底部已經出現,再跌的機會短期內甚微。只要個人認為是合適的價位,便可入市,你總不會摸到底!

第一季度的樓價累計上升一成,呎價從之前1,7002,000元回升至近期2,0003,500元。張一輝預計,未來兩至三個月,樓價仍會繼續回升。

入市謹慎

同時,張一輝還提出了一個警示:樓市經過幾個月的升溫,消化力下降,未來一、兩個月的成交量將會萎縮。經過一輪升幅後,樓價更可能在年中出現技術性阻力,稍有回落。有意入市者,需要考慮是否能承受該次回落的幅度。

有地產中介透露,優質的樓盤升潛力大,不乏買家垂青,當中部份是食髓知味,在樓市中賺錢離場的買家。在第一季度,這批買家再入市,希望再賺一個轉,也有不少是作中、長線投資。

在今年首季的交易中,主要是內需市場帶動。中區一家地產公司經理林小姐表示,特區政府宣佈今年將重新推出“4厘利息補貼計劃首期兩成擔保計劃,拖慢了不少本地有意置業人士的腳步。

自從政府公佈“4厘利息補貼計劃首期兩成擔保計劃後,去年11月、12月起,大部份有意買樓自用的人士都留著資金,希望等政策出台受惠。但今年初,部份買家見樓價有回升現象,等不及政策出台就成交,為避免2006年、2007年那樣樓價急升趕不及入市而要捱貴樓。林小姐說。

年初曾有報章透露“4厘利息補貼計劃的基本方案,但數月來只聞樓梯響。地產界人士批評,這一補貼計劃的條件苛刻,既要物業價不能高於300萬元,又要兩名家庭成員共同申請,受惠對象不廣泛,難收借助計劃帶動樓市和減輕居民置業負擔之效。

地產界人士對“4厘利息補貼計劃」意見最大的,是不贊同需由兩名家庭成員共同申請的條件,建議一人則可申請,因為每名申請人均有組織家庭的需要,以免將來兩名家庭成員各自組織家庭後,其中一方需要搬出。另外,希望放寬價需在300萬元或以下的條件,使受惠對象更廣。

與代理中、高價單位的港資地產公司相比,本地的中小型地產公司,總的情況不及港資公司樂觀。澳門的樓市成交量,自外勞數字回落至今年第一季的87,000人後,租賃市場連帶賣盤數目均有回落。據地產人士估計,兩者成交量今年一季均較去年有三至四成,證明單靠內需不是帶動樓市的最明顯因素。

張一輝認為,外資在澳門的投資特別是物業投資是帶動樓價上升的最明顯、最有利因素,畢竟澳門是外向型經濟,市場規模小。政府應考慮如何可真正推動內需市場,讓內需產生連鎖效應,帶動樓市的健康發展。

 
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