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商鋪租賃市場表現兩極

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文:曾凱菲

對經濟形勢及投資前景,地產市道是一個寒暑表。當經濟好時,通街商鋪林立;經濟放緩,空鋪增加而租賃減少。有地產經紀表示,今年首季商鋪租賃只有一宗成交,認為住宅市場回報率和成交率比商鋪要好些。


成交量大跌

去年第四季,在繳納印花稅的物業交易中,住宅佔總數64.2%1,286個),金額為21.5億元,而商業、辦公室和工業單位分別只有807126宗成交,顯示情況之差令人未能逆料。

早在2005年至2006年間,曾有多家港資地產代理唱好澳門的商鋪市場,估計回報率可高達10厘,鼓吹投資者積極入市。頓時,各區空置多時的商鋪成為搶手貨,鹹認做業主比做老闆好,更有小業主放棄經營十多年的生意,將鋪位放租,寧願每月收租數萬元。由此,鋪租飇升數倍,一個於舊區的鋪位,租金由三、四千元翻了幾番,放盤收近萬元。

住宅物業價升,加上經濟好,本地和外來的創業者增加,連旺鋪位租和賣價也升。這幾年,各區鋪位都有升,不過升幅幅度不及住宅高。桃源地產代理負責人何少容說。

由於港資地產代理大力唱好商鋪的升能力和回報率,過去幾年,旺區的商鋪以天價成交。在新馬路,曾有一幅三層高的舊式商用樓宇以1億多元成交。同區或大三巴地段的鋪位,租金飇升至三十、四十萬元,創下歷年之高。


回報率不高

不過,近來經濟回落後,商鋪的租賃市場也靜下來。以何少容的觀察,她經營的地產中介公司所在的紅窗門區,去年的商鋪空置率低於5%,但今年首三個月升至10%以上,一條街上數十個鋪位有近10個鋪位空置待租,租金也下滑了兩成。

何少容對商鋪的回報率作出評價澳門的商鋪回報率一般只有2厘至4厘,還要在旺區才可獲得4厘回報率,加上商鋪租賃市場受經濟氣氛影響很大,波動往往比住宅大。若投資商鋪收租,其實並不划算。

經濟好景時,有人寧願打工,每月有穩定收入;經濟轉差時,又有人想趁經營成本回落創業一試身手。雖然地產市道去年有回落,但何少容經營的地產公司每月平均仍有一宗至兩宗的商鋪和寫字樓買賣或租賃成交,全年總計有10多宗商鋪和寫字樓交易。但今年首季,商鋪租賃成交只有一宗,還不如去年。她表示,包括住宅中介服務在內,現時生意只及去年同期的三分之一。

在何少容的顧客中,約三分之一的商鋪業主在2007年入市,其餘大都是在2004年地產市道回升前即持有商鋪,但這批人當中大部份已在0506年將商鋪賣出,抽身而退。2007年入市的這批業主,有的放租半年仍未成交,因應市場變化,都減租兩成至三成,希望早日放租成功。


業主多減租

澳門投資居留政策中止和內地收緊自由行簽注,都對商鋪的成交有影響。何少容的顧客約有10%是內地人士,其中有來自深圳的客人,買鋪位準備做生意,可是自由行收緊至兩個月一簽,現時只能將鋪位放租。

各區的商鋪有不同的遭遇。據另一位地產經紀表示,皇朝區近賭場的鋪位和新馬路、福隆新街、大三巴等旺區的鋪位,仍相當搶手,大三巴區的鋪位不到兩星期可租出,中區鋪位每呎租平均不低於500。相反,在舊城區或是人流少的鋪位,租金呎價低至100-300元,丟空半年至1年仍無人問津。面積較大的鋪位,由於租金相對較貴,更少人問津。

在舊城區墨山街擁有一個鋪位的葉先生慶幸地說幸好去年初將鋪位租出,還簽了兩年合約。否則,在目前的經濟氣氛下,可能要待上3個月至半年,以低於現時租金的條件下才可能租出鋪位。

葉先生的鋪位約800呎,每月收15,000元租金。考慮到現在的經濟環境,如若租客要求減租,為免重新招租浪費時間,他也願意接受減租一成至一成半的幅度,留住租客。

在北區經營小食店的何小姐,以近萬元租金租了一個鋪位作小食外賣生意。她表示,今年生意減少了至少兩成,會向業主反映,要求減租。

地產界普遍希望,政府的4厘補貼、調低物業轉移印花稅等多項措施有助市場升溫,有意入市者目前正待政策的落實,對下半年市道重拾信心,而商用物業的市場仍要待大的經濟氣氛轉好才可有起色。

 
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