文：王武

從去年下半年開始，澳門的樓市無論是交投量還是樓價均呈現顯著的跌幅，而且難以評估未來一年的走勢。這是仲量聯行1月14日下午在香港舉行2008年澳門樓市回顧新聞發佈會上的主要結論。

該行大珠三角洲研究部主管陳錦平、澳門董事總經理古嘉豪和澳門住宅部主管黃智威提出報告表示，澳門的樓市較受政策影響，預料今年減薪裁員潮以及負財富效應將會浮現，特區政府為扶助居民置業政策出臺，加上國家副主席習近平訪澳帶來的產業多元化消息，可使正負面效應抵銷。他們預估，全年物業成交或較去年縮兩成至10,000宗，樓價跌幅介乎10-20%，租金再減10-15%。

仲量聯行的報告以“先高後低”形容去年的澳門樓市，即上半年穩步增長，下半年特別近年尾逐漸下調，主要因為美國爆發信貸危機和內地收緊“自由行”，令澳門經濟步伐放緩。去年第四季訪澳遊客、博彩收益均減少。報告特別指出，去年第二季內地收緊“自由行”及澳門規範博彩業，雖然對樓市沒有直接的影響，但部分投資者觀望前景，樓市顯然受到市場氣氛轉淡的影響。

市場明顯轉弱

據報告統計，住宅方面，去年上半年平均每月錄得1,440宗樓宇買賣，下半年跌至月均580宗，11月只有308宗，是2003年至今最低位。去年交投萎縮嚴重，預計全年交易宗數為12,000宗。除住宅市值受金融海嘯衝擊，街舖及寫字樓價值也在去年第四季同步掉頭向下，今年租值再下調超過10%。去年首三季，街舖價值及租值均有增長，第四季金融海嘯來襲，街舖價值及租值分別跌11.8%及4.6%。全年街舖資本值跌1.6%，

租值則仍有5.8%的增長。

陳錦平等人指出，今年全球經濟不景氣持續，訪澳遊客或商務客減少，在澳消費包括博彩亦會收縮，居民開始憂慮裁員減薪，財富效應消失，消費信心轉差，預期零售銷售表現遜色。另外，私人投資工程仍然放慢，固定資本形成總額續降。樓市方面，預期信貸收緊情況延續，進一步壓抑投資者及用家需求。政府頒佈的新措施及賭場縮減人手，令外僱減少，加上企業收緊房屋預算，料將削弱豪宅租務需求。用家需求疲弱，儘管供樓負擔能力維持在健康水準及利率持續偏低，但因樓價已回落兩三成，有機會出現負資產或銀主盤。樓宇供應方面，今年預算有4,121個單位落成，但因多屬樓花盤，75%的單位已售出，供應量不會對市場帶來太大壓力。除了受經濟大氣候影響，澳門內部調控也是影響樓市表現的關鍵。如打工仔憂慮裁員減薪，甚至未來一段日子失業率上升，為樓市蒙上陰影。

明年或可扭轉

仲量聯行的報告估計，澳門今年物業成交宗數減少20%，樓價再回落10-20%，2010年樓價始逐步回升。由於部分零售商或會擱置擴充計劃或收縮業務，街舖租金將下跌15-20%，商舖價值則料跌逾20%。但因部分主要項目暫停發展，或對商舖租金提供支援。寫字樓方面，價值及租值在去年連續上揚三個季度後，第四季分別跌16.9%及4.2%，全年則跌2.6%及1.1%。報告預料，踏入今年，金融海嘯繼續影響澳門經濟，寫字樓需求將持續偏軟。部分公司或會縮減業務及裁員以控制支出，寫字樓空置率因而上升。在需求轉弱及空置率上升下，今年租金勢將跌10-15%，寫字樓價值則跌10%。

由於樓價於○八年第四季暴跌，上半年累計的升幅全數抵銷，豪宅樓價跌百分之廿一點四，大衆市場的樓價跌百分之廿六點二。

在租務市場方面，去年第二、三季仍然平穩，第四季金沙喊停金光大道項目逼使9,000外僱退場，加上賭場經營者重整人手，大批外僱短期內被撤離，租盤供應增多，租金勁跌。單第四季的豪宅租金應聲挫22.9%，全年租金跌15.4%，大衆市場租金全年跌17.4%。

陳錦平認為，特區政府今年計劃出臺扶助居民置業措施，以及日前國家副主席習近平訪澳提到橫琴及基建項目等利好消息，可以提振市場。從較廣闊的經濟層面而言，如澳門能開發更多推動經濟的因素，使經濟結構更穩實，長遠有助增強寫字樓需求。此外，各項策劃中的基建及橫琴發展項目，可望為澳門在博彩旅遊業漸趨成熟下，增添新的長遠經濟動力。