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仲量聯行:樓價將續跌一到兩成

 


42property02文:王武

 

從去年下半年開始,澳門的樓市無論是交投量還是樓價均呈現顯著的跌幅,而且難以評估未來一年的走勢。這是仲量聯行114日下午在香港舉行2008年澳門樓市回顧新聞發佈會上的主要結論。

 

該行大珠三角洲研究部主管陳錦平、澳門董事總經理古嘉豪和澳門住宅部主管黃智威提出報告表示,澳門的樓市較受政策影響,預料今年減薪裁員潮以及負財富效應將會浮現,特區政府為扶助居民置業政策出臺,加上國家副主席習近平訪澳帶來的產業多元化消息,可使正負面效應抵銷。他們預估,全年物業成交或較去年縮兩成至10,000宗,樓價跌幅介乎10-20%,租金再減10-15%

 

仲量聯行的報告以先高後低形容去年的澳門樓市,即上半年穩步增長,下半年特別近年尾逐漸下調,主要因為美國爆發信貸危機和內地收緊自由行,令澳門經濟步伐放緩。去年第四季訪澳遊客、博彩收益均減少。報告特別指出,去年第二季內地收緊自由行及澳門規範博彩業,雖然對樓市沒有直接的影響,但部分投資者觀望前景,樓市顯然受到市場氣氛轉淡的影響。

 


市場明顯轉弱

 

據報告統計,住宅方面,去年上半年平均每月錄得1,440宗樓宇買賣,下半年跌至月均580宗,11月只有308宗,是2003年至今最低位。去年交投萎縮嚴重,預計全年交易宗數為12,000宗。除住宅市受金融海嘯衝擊,街舖及寫字樓價也在去年第四季同步掉頭向下,今年租再下調超過10%。去年首三季,街舖價及租均有增長,第四季金融海嘯來襲,街舖價及租分別跌11.8%4.6%。全年街舖資本1.6%

則仍有5.8%的增長。

 

陳錦平等人指出,今年全球經濟不景氣持續,訪澳遊客或商務客減少,在澳消費包括博彩亦會收縮,居民開始憂慮裁員減薪,財富效應消失,消費信心轉差,預期零售銷售表現遜色。另外,私人投資工程仍然放慢,固定資本形成總額續降。樓市方面,預期信貸收緊情況延續,進一步壓抑投資者及用家需求。政府頒佈的新措施及賭場縮減人手,令外僱減少,加上企業收緊房屋預算,料將削弱豪宅租務需求。用家需求疲弱,儘管供樓負擔能力維持在健康水準及利率持續偏低,但因樓價已回落兩三成,有機會出現負資產或銀主盤。樓宇供應方面,今年預算有4,121個單位落成,但因多屬樓花盤,75%的單位已售出,供應量不會對市場帶來太大壓力。除了受經濟大氣候影響,澳門內部調控也是影響樓市表現的關鍵。如打工仔憂慮裁員減薪,甚至未來一段日子失業率上升,為樓市蒙上陰影。

 


明年或可扭轉

 

仲量聯行的報告估計,澳門今年物業成交宗數減少20%,樓價再回落10-20%2010年樓價始逐步回升。由於部分零售商或會擱置擴充計劃或收縮業務,街舖租金將下跌15-20%,商舖價則料跌逾20%。但因部分主要項目暫停發展,或對商舖租金提供支援。寫字樓方面,價及租在去年連續上揚三個季度後,第四季分別跌16.9%4.2%,全年則跌2.6%1.1%。報告預料,踏入今年,金融海嘯繼續影響澳門經濟,寫字樓需求將持續偏軟。部分公司或會縮減業務及裁員以控制支出,寫字樓空置率因而上升。在需求轉弱及空置率上升下,今年租金勢將跌10-15%,寫字樓價則跌10%

由於樓價於八年第四季暴跌,上半年累計的升幅全數抵銷,豪宅樓價跌百分之廿一點四,大衆市場的樓價跌百分之廿六點二。

 

在租務市場方面,去年第二、三季仍然平穩,第四季金沙喊停金光大道項目逼使9,000外僱退場,加上賭場經營者重整人手,大批外僱短期內被撤離,租盤供應增多,租金勁跌。單第四季的豪宅租金應聲挫22.9%,全年租金跌15.4%,大衆市場租金全年跌17.4%

 

陳錦平認為,特區政府今年計劃出臺扶助居民置業措施,以及日前國家副主席習近平訪澳提到橫琴及基建項目等利好消息,可以提振市場。從較廣闊的經濟層面而言,如澳門能開發更多推動經濟的因素,使經濟結構更穩實,長遠有助增強寫字樓需求。此外,各項策劃中的基建及橫琴發展項目,可望為澳門在博彩旅遊業漸趨成熟下,增添新的長遠經濟動力。

 
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