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市道衰退前所未有

 


42property01文:影月

 

正是在1年前,澳門房地產市場迎來了一個好消息:在特區成立後的第二次土地拍賣會上,一幅土地以底價的十倍成交。但經濟迅猛增長的時代似乎已成為遙遠的記憶了。20091月,人們的觀感變得完全不同。

 


市場信心低落

 


全球金融危機發生3個月後,其影響尚未完全顯現。澳門短期的經濟前景,正如周邊地區那樣暗淡,投資者的信心極為低落。陰鬱的市場情緒在本地房地產市場最為明顯。根據政府最新統計資料,去年10月的住宅單位交投只有451宗,雖然比前一個月稍好,但與過去數年比較實屬天壤之別。在持續多月破紀錄的成交後,市場面臨成交宗數創新低的局面,而且正在艱難地適應。

 

在澳門上次蓬勃發展之前,每月的住宅成交宗數平均為1,000宗。最近3個月情況之惡劣實在不尋常。以成交宗數論,這次情形比澳門上次地產業衰退時期即亞洲金融風暴以後更為嚴峻。

 

數以百計依靠傭金為生的地產中介,面臨著艱難的日子。

 

近期成交非常困難。雖然每天都有一些想找便宜貨的人詢問,但很多潛在買家做決定時很猶疑,怕價錢低處未算低。一位姓梁的小地產公司東主說。

 

她指出,在去年下半年,很多主要的中介公司包括中原和美聯,都把旗下分行結束了,行內冗員充斥。這是她入行27年來最壞的境遇。

 

澳門房地產前年的交投額達到490億澳門元,是澳門博彩業平均總收益的一半以上,足以說明房地產業對整體經濟的重要性。

 

但到了2008年,交投總就萎縮了,而且是2002年來的首次。去年首十個月的房地產交易總額約為320億澳門元,很多觀察家認為全年的交易額不會超過350億澳門元。如果估計最終成為現實,這就表示比前年有40%的跌幅。

 


均價保持堅挺

 


儘管總成交額大幅下跌,根據最新政府的統計資料顯示,地產交易的平均價格仍然保持堅挺。去年10月住宅單位的平均價格比9月有輕微增加。

 

很多分析員指出,這意味著在投資者的眼中,市場前景長遠而言仍然正面。地產商吳在權強調,房地產價格不會一味下跌:雖然目前市況波動,人們對澳門仍然充滿信心。那就說明為什麼很多賣主最近數月以來開價下跌了30%,但又不願意蝕讓——這是在中長線前途暗淡時的做法。

 

很明顯,目前市場最大的問題是交投不活躍,而非價格下調。政府近期宣佈的刺激樓市方案對市場的衝擊尚待觀察,但有一點是肯定的:那就是豪宅不會因此受惠,因為計劃只限300萬元以下的單位申請。

 

根據很多中介的說法,像大潭山壹號那樣的豪宅,目前價格的降幅,比起那些面向用家的樓宇大得多。在樓市高峰時期,可以眺望路金光大道的大潭山壹號平均呎價可達9,000港元。但自從威尼斯人宣佈停建路金光大道上的工程,其價格就下跌了一半之多。

 

與此同時,住宅及商業樓宇的租務市場在未來數月將持續淡靜。經濟下滑之前,很多投資者在市場需求強大的時候買下店舖或住宅單位出租。但最近數月,在大量外勞被裁和小商店結業的情形下,他們面臨著殘酷的現實。

 

但業界相信,在政府的刺激措施和穩定的用家需求的支持下,整體而言,地產業將渡過難關。

 
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