文：影月

去年9月，美國金融危機爆發，華爾街大亨破產，也是近年來澳門房地產市場最慘淡的月份。據官方資料，當月的房地產交易僅有423宗，總交易額約為8.5億澳門元，是十幾年以來所錄得的最低交易量。鑒於金融海嘯的影響，特區政府出台了一個溫和的救市方案來挽救房地產業，但業界指這遠遠不夠。

市場冷淡以對

官方資料還顯示，去年第三季度的總交易量和交易額與上一季相比，分別下跌了42.2％和35.7％。在同一時期，住宅的平均交易價格也比上一季度下降了3.7％，為23,819澳門元/平方米。住宅價格在去年的第二季度曾達到最高位，現在看來整個市場已陷入深淵。

全球受到經濟衰退拖累，澳門房地產業的短期前景仍相當不明朗。為了穩定市場，特區政府推出了一系列的鼓勵辦法，包括4％的房貸利息津貼和提供給住宅買家的信用保障計劃。但是，政府拒絕再度啟動購房投資移民的計劃。為了冷卻過熱的房地產市場，該計劃於前年4月暫停。

到目前為止，發展商對推出的救市方案反應冷淡，認為政府做的還遠遠不夠。業界認為，利息津貼計劃令住宅買家在現今的低息環境中享有無息貸款，這一措施可以刺激房屋需求，但對於價格反彈作用不大。

澳門地產業總商會會長鍾小健指出，房地產是澳門重要的支柱產業，政府應該作出更多努力來防止該產業的崩潰。他提出：“我希望政府能夠慎重考慮，重開投資移民政策，以刺激投資者對市場的信心。”

鍾小健說，澳門的住宅價格已跌至2005年房價未攀升時的水準。他預測，自2005年以來有約70,000人購買了住房，他們有可能面對負資產的威脅。

他警告說：“在過去，銀行的貸款政策是進取型的，借貸人可以借到高達物業總值90％－95％的款項。因此，當房屋價值跌幅超過20％的時候，業主就會陷入困境。這對整個經濟來說也是一顆定時炸彈。”

負資產或湧現

幾份報告指出，除了受到負資產的威脅之外，中產階級還要面臨財產被沒收的風險。中原地產（澳門）行政董事郭朝隆說，他的一個客戶去年9月初向銀行貸款165萬元，之後以170萬港幣的價格買入一伙兩個睡房的住宅，銀行最近通知他，讓他支付40萬港幣，因為他的物業價值已跌穿房貸的未清賬款。他被告之，如果不支付這筆款項，他的新屋就會被沒收。

銀行界稱，這並不是單一事件。業界認為，這次金融海嘯的程度沒有上次亞洲金融風暴嚴重，並強調擁有負資產的業主數目也將會很快得以控制。然而，在過去兩年內買入額外物業的業主可能仍需面對負資產的問題。就好像業內人士所說那樣：“用家沒有壓力，但投資者和購房用於收租的買家則受到重創。”

從整體來看，豪宅市場是受金融海嘯影響的“重災區”。隨著威尼斯人公司停止了路氹金光大道的工程並解雇了一萬多名來自香港和內地的建築工人，眾多娛樂場也計劃解雇員工，很多外雇都受到影響。

這意味著租賃市場也舉步維艱。因為幾年來，該市場一直極度依賴外雇大軍。很多房地產中介稱，住宅租賃最少已經下跌了20％。預計普通住宅市場在短期內會比豪宅市場向好。

美聯澳門行政總裁張一輝認為，在政府救市方案的刺激下，價格低於300萬的住宅在二手市場的交易量會回升30％－50％。“普通住宅用家對於市場的需求依然旺盛。但對於豪宅市場，我認為只有當投資者的信心恢復之後，其價格才會回升。”