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搭准市場脈搏最重要

 

 

 

37interview01文:

 

今年以來,澳門樓市經歷了震盪:年初氣氛熱烈,交投暢旺,但從第二季度開始,受環球投資氣氛影響,加上政府限制博彩業規模和內地收緊自由行簽注,使樓市頻吹淡風。據統計局資料,上半年物業成交量較去年同期下跌三成。對當前房地產市道,澳門地產業總商會常務副會長、創世企業集團有限公司董事長劉藝良稱之為進入調整期。他對《商訊》記者表示,對於土地資源緊缺的澳門來說,樓市的穩定健康發展很重要。

 


認清大勢果斷出手

 

澳門是一個微型自由港經濟體,房地產業猶如敏感的風向標,受到國內外經濟環境的影響,幾乎每隔幾年就會遭受一次波折,而每一次低潮都會帶來行業的陣痛和洗牌

 

20多年來,劉藝良以房地產為龍頭的企業,正是在這樣的市道穩健地發展起來,先後推出了恒基花園、盈翠山莊、松景台、愉景花園、皇朝花園、創福豪庭等近20個樓盤。如今,創世集團及創世地產已成為知名度很高的企業。

 

在澳門房地產業界,劉藝良向以頭腦敏銳、風格穩健著稱,這個行業的大起大落並沒有使他腳步踉蹌,反而成就了企業的成長。使他成功的生意經在哪里?

 

80年代初期,內地實行了改革開放,經濟向好,歐美對澳門製造產品有配額及關稅優惠,許多港商來投資出口加工業,更多僑民、內地居民移居澳門,促成了澳門房地產市場繁榮。劉藝良利用這個契機,與香港的朋友合作成立創世地產公司,得以立足並有了良好的開局。

 

在經歷了香港回歸前的市道起落後,來自香港的合作夥伴決定撤資。劉藝良卻對前景有信心:搭准市場脈搏最重要。度過了難關,就在澳門地產界站穩了腳跟。他把創世公司獨立承接下來,在經濟低潮時又看準時機大膽吸納了一些地產,創世開始在澳門地產界小有名氣。

 

80年代後期至90年代初,中葡通過談判順利解決了澳門回歸問題,前景明朗,多項大型建設得到落實,市場資金充裕,分期付款供樓成為一種潮流,使得建築地產業再創高峰。此時,創世地產開始快速發展,一批批樓盤陸續推出,歷經滾動積累,發展成為大型房地產企業。其間,澳門市場經歷的風風雨雨不少,但在劉藝良精明、穩健的投資策略下,有驚無險地得以成長。

 

歷史上,澳門樓市曾經有過一次小小的轟動。那是在回歸前夕的1998年,社會治安不靖,經濟呈負增長,樓市經歷了連續4年下滑。劉藝良以項目公司在美副將馬路建造的愉景花園,在這時開盤銷售,卻迎來大批買家,頂著當空烈日排隊買樓一直排到橫跨兩條街。他當即決定,贈送每位排隊買樓者一把傘,以抵擋日曬。結果,購房長龍一路撐開陽傘,真是風景這邊獨好,引來媒體的關注。

 


一業成功多元開拓

 

說來奇怪,這個樓盤當時訂價不低,為何逆市旺銷?劉藝良分析說,這說明投資樓盤的定位與策劃很重要,一要看准環境形勢,二要算好成本,前提是樓盤設計和所用材料要能兼顧市民要求和建築成本,三是銷售網路也很重要。

 

劉藝良名下的創世地產,有很強的銷售團隊及合作夥伴。雖然道理是知易行難,但實踐中卻可以摸索到規律性。其中,創新性也是關鍵因素。比如位於仔的創福豪庭,以前在樓市低迷時期是3棟爛尾樓,創世將它整體收購後,重新投資包裝後推出,十分熱銷。無論價格還是銷量,均風光一時,訣竅就在於包裝,爛尾樓的平台變成了花園和康樂場地,而且樓盤用料上乘合理,外牆及樓頂以歐陸式設計為主體,提升了樓盤的檔次,改善了外部形象,讓住戶體會到家的感覺,這在當時還是較超前的。當然,看准仔地區的發展前景以及樓盤本身的區位優勢,也十分重要。另外,企業的品牌效應對樓盤銷售亦起到良好的促進作用。

 

秉承了潮州人經商敏銳的天性,劉藝良在經營房地產業順利的同時,就開始探索經營結構的轉變。對此,他的觀點是:雞蛋不能放在一個籃子裏。圍繞房地產業,創世的基建、物業管理亦做得有聲有色,如今創世名下的地產銷售和售後服務的物業管理結合實施,不僅提升了創世地產的市場形象,物業管理的名聲還向其他品牌的地產延伸。

 

1989年,不少台商到澳門、珠海投資,向劉藝良租賃廠房,繼而雙方合作辦起了聖誕燈廠,這是劉藝良涉足房地產領域之外的第一步。隨之,他的投資領域逐漸有序擴大,涉及到進出口貿易、林業、製造業、酒店旅遊、科技資訊、礦產資源開發、食品、金融、燃油等項目,遍及澳門、香港、台灣、廣東、湖北、青海以及歐美地區,創世集團發展成為擁有20餘家子公司和聯營公司的企業集團。

 

回顧近年澳門經濟的發展,劉藝良分析道,房地產市場是依託整體經濟環境相伴而行的,由博彩業開放帶來整體經濟的擴張,加上國際知名度不斷提升,吸引外來投資者進入澳門市場,而澳門的樓價比香港低,升空間較大,也吸引香港和內地的買家投資。這樣的需求帶動樓市升溫。總的來說,現今支撐整體樓市的資金來源結構,與上世紀90年代初急速擴張背後的資金鏈有著根本區別,後者很大部分來源是內地的國有企業、金融企業和鎮企業等,一旦遇上內地宏觀調控,脆弱的資金鏈瞬間斷裂,造成澳門樓市急速下滑。

 


城市規劃越快越好

 

近年這一輪升溫,是以國際投資者、內地民企、港台及本地資金為主,這樣多元、穩健的資金支撐是不容易輕易斷裂脫軌的。劉藝良說,但是,風險也存在,即市場發展太快,升溫太急,也容易出現承接力的問題。因此,隨著整體經濟調整的步伐,樓市也會出現相應的調整期。

 

劉藝良認為,這種調整在今年內都將持續進行。他坦言,隨著外來投資者越來越多,給澳門房地產市場帶來機遇和挑戰。機遇是資金熱錢集聚,帶來整體經濟規模的提升,不象過去塘水滾塘魚,房地產市場很少象現在這樣有如此大規模的投資,顯露出空前的繁榮興旺。與此同時,大量投資興建豪宅的市場效應,使得土地資源更加緊缺,土地和建築成本上升、人力緊缺的矛盾加速凸現,給本地中小企帶來競爭壓力,同時境外的地產發展商及代理商登陸澳門,也以新的經營理念和手法對本地企業造成衝擊。

 

土地資源稀缺,是多年來困擾澳門發展的難題。劉藝良十分關注政府的城市規劃工作進展,包括舊區重整和填海造地。他認為,儘快完成科學合理的城市規劃是當務之急,將對今後的房地產市場走勢起到引導作用。

他說,明確的城市規劃也是投資者決策的前提,科學、合理的城市規劃,包括短、中、長期規劃,有利於澳門可持續發展,同時亦可以使投資者避免很多損失,政府有例可循,有法可依,行政效率也會相應提高。

 


關注社會履行責任

 

針對眼下澳門中小地產企業的困境,劉藝良表示,在對外開放市場的大環境下,中小企業面臨環境變化和競爭壓力,不能消極拒絕,積極應對方是良策,應多參與政府與行會提供的培訓,實現自我增,不斷提升競爭力;同時也應強化與境外先進企業合作,以自身地緣人緣優勢與境外企業相互取長補短,在合作中學習新的經營理念,讓員工從中得到學習提升,強化競爭能力。政府亦應加強扶持力度,並在稅務上適量減低,在批則等行政手續上更簡化統一,提高行政效率,營造良好的投資軟環境。

 

因為擔任全國人大代表、全國僑聯常委、澳門地區中國和平統一促進會會長、澳門潮州同會會長、澳門物業管理業商會會長、澳門歸僑總會常務副會長,以及多所大、中學校的校董,劉藝良的社會事務很多。他認為,一個企業家對社會要有責任意識,擔任社會工作就要負一份責任,要有奉獻精神。

 

作為連續三屆的全國人大代表,劉藝良一直密切關注各地民生,參與國家政治生活。他多次建言獻策,內容涉及西部大開發、三農問題、食品安全、國企改革、社會保障、區域經濟、口岸建設、教育資源配置、澳門與鄰近地區協調,等等。正是在他和其他代表的共同倡議下,珠海和澳門海關終於實現了同步開關。

 

擔任澳門潮州同會會長後,劉藝良鼎力促成13屆國際潮團聯誼年會在澳門舉行,取得積極的反響。近年來,劉藝良每年都會帶隊到東潮汕各市考察交流,為促進澳門與當地的經濟合作牽線搭橋。

 

2006年,劉藝良作為澳門地區中國和平統一促進會會長,成功舉辦了全球華僑華人促進中國和平統一大會,充分利用澳門的獨特優勢,促進海峽兩岸民間往來。

 

劉藝良還熱心於社會公益事業,積極為東南亞海嘯、東地區水災、南方雪災、四川地震等募捐籌資。令人稍感意外的是,他從來不統計總共捐了多少款項。或許,這正是他對履行社會責任的一種獨特理解。

 


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藝良簡歷

 

生於1957年,祖籍廣東普寧。上世紀70年代移居澳門,立足房地產業,並逐漸多元經營,發展擁有頗具規模的集團企業——創世企業集團有限公司,擔任董事長。

擔任第九、十和十一屆全國人大代表,中華全國歸國華僑聯合會常委,廣東省工商聯副主席,廣東省僑聯副主席。其他社會職務,包括澳門特區政府經濟發展委員會委員、澳門地區中國和平統一促進會會長、澳門潮州同會會長、澳門地產業總商會常務副會長、澳門物業管理業商會會長、澳門歸僑總會常務副會長、澳門街坊會聯合總會副會長、澳門科技大學校董、南京師範大學校董、濠江中學副董事長和培華中學校董會副主席等。

 
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