文：俞蘊

今年以來，澳門樓市經歷了震盪：年初氣氛熱烈，交投暢旺，但從第二季度開始，受環球投資氣氛影響，加上政府限制博彩業規模和內地收緊“自由行”簽注，使樓市頻吹淡風。據統計局資料，上半年物業成交量較去年同期下跌三成。對當前房地產市道，澳門地產業總商會常務副會長、創世企業集團有限公司董事長劉藝良稱之為“進入調整期”。他對《商訊》記者表示，對於土地資源緊缺的澳門來說，樓市的穩定健康發展很重要。

認清大勢果斷出手

澳門是一個微型自由港經濟體，房地產業猶如敏感的風向標，受到國內外經濟環境的影響，幾乎每隔幾年就會遭受一次波折，而每一次低潮都會帶來行業的陣痛和“洗牌”。

20多年來，劉藝良以房地產為龍頭的企業，正是在這樣的市道穩健地發展起來，先後推出了恒基花園、盈翠山莊、松景台、愉景花園、皇朝花園、創福豪庭等近20個樓盤。如今，創世集團及創世地產已成為知名度很高的企業。

在澳門房地產業界，劉藝良向以頭腦敏銳、風格穩健著稱，這個行業的大起大落並沒有使他“腳步踉蹌”，反而成就了企業的成長。使他成功的“生意經”在哪里？

80年代初期，內地實行了改革開放，經濟向好，歐美對澳門製造產品有配額及關稅優惠，許多港商來投資出口加工業，更多僑民、內地居民移居澳門，促成了澳門房地產市場繁榮。劉藝良利用這個契機，與香港的朋友合作成立“創世地產”公司，得以立足並有了良好的開局。

在經歷了香港回歸前的市道起落後，來自香港的合作夥伴決定撤資。劉藝良卻對前景有信心：“搭准市場脈搏最重要。度過了難關，就在澳門地產界站穩了腳跟。”他把創世公司獨立承接下來，在經濟低潮時又看準時機大膽吸納了一些地產，創世開始在澳門地產界小有名氣。

80年代後期至90年代初，中葡通過談判順利解決了澳門回歸問題，前景明朗，多項大型建設得到落實，市場資金充裕，分期付款供樓成為一種潮流，使得建築地產業再創高峰。此時，創世地產開始快速發展，一批批樓盤陸續推出，歷經滾動積累，發展成為大型房地產企業。其間，澳門市場經歷的風風雨雨不少，但在劉藝良精明、穩健的投資策略下，有驚無險地得以成長。

歷史上，澳門樓市曾經有過一次小小的“轟動”。那是在回歸前夕的1998年，社會治安不靖，經濟呈負增長，樓市經歷了連續4年下滑。劉藝良以項目公司在美副將馬路建造的愉景花園，在這時開盤銷售，卻迎來大批買家，頂著當空烈日排隊買樓一直排到橫跨兩條街。他當即決定，贈送每位排隊買樓者一把傘，以抵擋日曬。結果，購房長龍一路撐開陽傘，真是“風景這邊獨好”，引來媒體的關注。

一業成功多元開拓

說來奇怪，這個樓盤當時訂價不低，為何逆市旺銷？劉藝良分析說，這說明投資樓盤的定位與策劃很重要，一要看准環境形勢，二要算好成本，前提是樓盤設計和所用材料要能兼顧市民要求和建築成本，三是銷售網路也很重要。

劉藝良名下的創世地產，有很強的銷售團隊及合作夥伴。雖然道理是知易行難，但實踐中卻可以摸索到規律性。其中，創新性也是關鍵因素。比如位於氹仔的創福豪庭，以前在樓市低迷時期是3棟爛尾樓，創世將它整體收購後，重新投資包裝後推出，十分熱銷。無論價格還是銷量，均風光一時，訣竅就在於包裝，爛尾樓的平台變成了花園和康樂場地，而且樓盤用料上乘合理，外牆及樓頂以歐陸式設計為主體，提升了樓盤的檔次，改善了外部形象，讓住戶體會到家的感覺，這在當時還是較超前的。當然，看准氹仔地區的發展前景以及樓盤本身的區位優勢，也十分重要。另外，企業的品牌效應對樓盤銷售亦起到良好的促進作用。

秉承了潮州人經商敏銳的天性，劉藝良在經營房地產業順利的同時，就開始探索經營結構的轉變。對此，他的觀點是：“雞蛋不能放在一個籃子裏。”圍繞房地產業，創世的基建、物業管理亦做得有聲有色，如今創世名下的地產銷售和售後服務的物業管理結合實施，不僅提升了創世地產的市場形象，物業管理的名聲還向其他品牌的地產延伸。

1989年，不少台商到澳門、珠海投資，向劉藝良租賃廠房，繼而雙方合作辦起了聖誕燈廠，這是劉藝良涉足房地產領域之外的第一步。隨之，他的投資領域逐漸有序擴大，涉及到進出口貿易、林業、製造業、酒店旅遊、科技資訊、礦產資源開發、食品、金融、燃油等項目，遍及澳門、香港、台灣、廣東、湖北、青海以及歐美地區，創世集團發展成為擁有20餘家子公司和聯營公司的企業集團。

回顧近年澳門經濟的發展，劉藝良分析道，房地產市場是依託整體經濟環境相伴而行的，由博彩業開放帶來整體經濟的擴張，加上國際知名度不斷提升，吸引外來投資者進入澳門市場，而澳門的樓價比香港低，升值空間較大，也吸引香港和內地的買家投資。這樣的需求帶動樓市升溫。總的來說，現今支撐整體樓市的資金來源結構，與上世紀90年代初急速擴張背後的資金鏈有著根本區別，後者很大部分來源是內地的國有企業、金融企業和鄉鎮企業等，一旦遇上內地宏觀調控，脆弱的資金鏈瞬間斷裂，造成澳門樓市急速下滑。

城市規劃越快越好

“近年這一輪升溫，是以國際投資者、內地民企、港台及本地資金為主，這樣多元、穩健的資金支撐是不容易輕易斷裂脫軌的。”劉藝良說，“但是，風險也存在，即市場發展太快，升溫太急，也容易出現承接力的問題。因此，隨著整體經濟調整的步伐，樓市也會出現相應的調整期。”

劉藝良認為，這種調整在今年內都將持續進行。他坦言，隨著外來投資者越來越多，給澳門房地產市場帶來機遇和挑戰。機遇是資金熱錢集聚，帶來整體經濟規模的提升，不象過去“塘水滾塘魚”，房地產市場很少象現在這樣有如此大規模的投資，顯露出空前的繁榮興旺。與此同時，大量投資興建豪宅的市場效應，使得土地資源更加緊缺，土地和建築成本上升、人力緊缺的矛盾加速凸現，給本地中小企帶來競爭壓力，同時境外的地產發展商及代理商登陸澳門，也以新的經營理念和手法對本地企業造成衝擊。

土地資源稀缺，是多年來困擾澳門發展的難題。劉藝良十分關注政府的城市規劃工作進展，包括舊區重整和填海造地。他認為，儘快完成科學合理的城市規劃是當務之急，將對今後的房地產市場走勢起到引導作用。

他說，明確的城市規劃也是投資者決策的前提，“科學、合理的城市規劃，包括短、中、長期規劃，有利於澳門可持續發展，同時亦可以使投資者避免很多損失，政府有例可循，有法可依，行政效率也會相應提高。”

關注社會履行責任

針對眼下澳門中小地產企業的困境，劉藝良表示，在對外開放市場的大環境下，中小企業面臨環境變化和競爭壓力，不能消極拒絕，積極應對方是良策，應多參與政府與行會提供的培訓，實現自我增值，不斷提升競爭力；同時也應強化與境外先進企業合作，以自身地緣人緣優勢與境外企業相互取長補短，在合作中學習新的經營理念，讓員工從中得到學習提升，強化競爭能力。政府亦應加強扶持力度，並在稅務上適量減低，在批則等行政手續上更簡化統一，提高行政效率，營造良好的投資軟環境。

因為擔任全國人大代表、全國僑聯常委、澳門地區中國和平統一促進會會長、澳門潮州同鄉會會長、澳門物業管理業商會會長、澳門歸僑總會常務副會長，以及多所大、中學校的校董，劉藝良的社會事務很多。他認為，一個企業家對社會要有責任意識，擔任社會工作就要負一份責任，要有奉獻精神。

作為連續三屆的全國人大代表，劉藝良一直密切關注各地民生，參與國家政治生活。他多次建言獻策，內容涉及西部大開發、“三農”問題、食品安全、國企改革、社會保障、區域經濟、口岸建設、教育資源配置、澳門與鄰近地區協調，等等。正是在他和其他代表的共同倡議下，珠海和澳門海關終於實現了同步開關。

擔任澳門潮州同鄉會會長後，劉藝良鼎力促成“第13屆國際潮團聯誼年會”在澳門舉行，取得積極的反響。近年來，劉藝良每年都會帶隊到粵東潮汕各市考察交流，為促進澳門與當地的經濟合作牽線搭橋。

2006年，劉藝良作為澳門地區中國和平統一促進會會長，成功舉辦了“全球華僑華人促進中國和平統一大會”，充分利用澳門的獨特優勢，促進海峽兩岸民間往來。

劉藝良還熱心於社會公益事業，積極為東南亞海嘯、粵東地區水災、南方雪災、四川地震等募捐籌資。令人稍感意外的是，他從來不統計總共捐了多少款項。或許，這正是他對履行社會責任的一種獨特理解。

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劉藝良簡歷

生於1957年，祖籍廣東普寧。上世紀70年代移居澳門，立足房地產業，並逐漸多元經營，發展擁有頗具規模的集團企業——創世企業集團有限公司，擔任董事長。

擔任第九、十和十一屆全國人大代表，中華全國歸國華僑聯合會常委，廣東省工商聯副主席，廣東省僑聯副主席。其他社會職務，包括澳門特區政府經濟發展委員會委員、澳門地區中國和平統一促進會會長、澳門潮州同鄉會會長、澳門地產業總商會常務副會長、澳門物業管理業商會會長、澳門歸僑總會常務副會長、澳門街坊會聯合總會副會長、澳門科技大學校董、南京師範大學校董、濠江中學副董事長和培華中學校董會副主席等。