文：伍餘

在黑沙環區的嘉富地產工作的林後浪貼近該區市情，對後市表示憂慮。他指出，雖然樓價由最高峰期回落10%至20%，成交量下降，看似輕微調整，市場上亦不見有人大手擘價出貨，但支撐樓市的租金已暗暗下調，如果情況持續，相信會有較大的調整。

現時黑沙環新區豪宅樓盤環宇豪庭三房單位月租已由高峰9,000至10,000元下調至7,000至8,000元，跌幅達30%，但仍缺乏租戶問津，而該區相同面積的普通住宅月租在5,000至6,000之間。豪宅業主面對的供款壓力較普通住宅業主更大，如果市場仍缺乏租戶，相信業主會再降租金至吸引目前租住普通住宅的租客，到時普通住宅的租金會隨之下調。

“一旦租金下調至與銀行供款差距大到業主受不了，問題就會引發。”林後浪指出，引發目前租金下調的原因並非“外圍因素”，而是“自由行”收緊。黑沙環和氹仔的很多租戶其實是活躍的“自由行”旅客，他們之前因為可以隨時到澳門，有些更在澳門從事各種與賭場相關的工作，為了方便而在本地租屋。“現在他們均要二至三個月才能簽一次來澳幾天，這方面的租客自然就完全沒有了。”

此外，最大租客群是莊荷。但也受“自由行”收緊影響，賭場生意下滑，6月份更有賭場前所未有地大批裁員，令莊荷人心惶惶，不敢隨便花錢，可與父母同住的搬回去，或寧願租住細一點但價格平一些的單位。銀行收緊了對他們的買樓貸款，將該行業列入“高危”一項，可貸款額度下調，近兩月莊荷入市買樓的少之又少。

他指出，澳門居民本身對樓宇的需求不大，主要的活水來自外來需求，包括外地勞工和“自由行”旅客等，沒有了活水，就會流動不起來。

對於海關可能延長通關時間，林後浪認為影響不大，因為大部份有能力和需要租房的客人都從事賭場相關工作，需要輪班工作，“根本走不了。”而且，如果稍多幾個人回珠海租樓，珠海的租金亦會調升，到時還不如留在澳門居住方便。

珠海樓市方面，美聯物業珠海區域營業董事韓正鴻表示，由去年10月至今年7月，珠海樓市只輕微下調了10-15%，沒有出現深圳般的大幅下滑，主要因為當地的樓價在過去幾年升幅只有一倍左右，不像深圳超過二至三倍。另外，短期來看，珠海的城際快綫正在興建，中期來看，珠澳24小時通關和港珠澳大橋的動工，都令發展商和業主有所期待，樓市仍有強力支持，沒有出現大手擘價出貨的情況，目前基本穩定。

對於珠澳通關時間延長，韓正鴻表示對兩地的樓市影響輕微，因為從根本上看，延長通關不見得吸引大批澳門人搬去珠海居住，而到澳門工作的外地勞工，可以在珠海租住的相信目前都已在那裏租房。受工作時間限制，加1個小時通關，其他外地勞工不太可能到珠海租住。他指出，通關延長對澳門的經濟可能會有一點幫助，尤其是晚上的食肆等。

韓正鴻認為，就算日後珠澳兩地24小時通關，以香港與深圳的經驗看，其實影響並不顯著。香港的樓價沒有受24小時通關影響仍不斷上升，深圳的樓價單方面大漲後也要回落。當然，珠澳兩地因關口相近，24小時通關會吸引居民搬到成本較低的珠海居住，尤其是一批未置業的青年莊荷，由此帶動珠海的樓價。同時，24小時通關，亦可能吸引一批珠海居民到澳門租屋或買樓，增加他們到澳門消費的時間。

對後市的分析，似乎是公有公理，婆有婆理。但總的來說，珠澳兩地經濟處於健康發展，未來的大型投資亦確定陸續有來，大量資金持續流入，而近年來斬獲不俗的本地商界，也可確保澳門經濟處於穩定和上升的局面，對樓市的後市應可不必看得太淡，也毋需過於憂慮。