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從澳珠兩地看後市

 


36business3文:伍餘

 


在黑沙環區的嘉富地產工作的林後浪貼近該區市情,對後市表示憂慮。他指出,雖然樓價由最高峰期回落10%20%,成交量下降,看似輕微調整,市場上亦不見有人大手擘價出貨,但支撐樓市的租金已暗暗下調,如果情況持續,相信會有較大的調整。

 


現時黑沙環新區豪宅樓盤環宇豪庭三房單位月租已由高峰9,00010,000元下調至7,0008,000元,跌幅達30%,但仍缺乏租戶問津,而該區相同面積的普通住宅月租在5,0006,000之間。豪宅業主面對的供款壓力較普通住宅業主更大,如果市場仍缺乏租戶,相信業主會再降租金至吸引目前租住普通住宅的租客,到時普通住宅的租金會隨之下調。

 


一旦租金下調至與銀行供款差距大到業主受不了,問題就會引發。林後浪指出,引發目前租金下調的原因並非外圍因素,而是自由行收緊。黑沙環和仔的很多租戶其實是活躍的自由行旅客,他們之前因為可以隨時到澳門,有些更在澳門從事各種與賭場相關的工作,為了方便而在本地租屋。現在他們均要二至三個月才能簽一次來澳幾天,這方面的租客自然就完全沒有了。

 


此外,最大租客群是莊荷。但也受自由行收緊影響,賭場生意下滑,6月份更有賭場前所未有地大批裁員,令莊荷人心惶惶,不敢隨便花錢,可與父母同住的搬回去,或寧願租住細一點但價格平一些的單位。銀行收緊了對他們的買樓貸款,將該行業列入高危一項,可貸款額度下調,近兩月莊荷入市買樓的少之又少。

 


他指出,澳門居民本身對樓宇的需求不大,主要的活水來自外來需求,包括外地勞工和自由行旅客等,沒有了活水,就會流動不起來。

 


對於海關可能延長通關時間,林後浪認為影響不大,因為大部份有能力和需要租房的客人都從事賭場相關工作,需要輪班工作,根本走不了。而且,如果稍多幾個人回珠海租樓,珠海的租金亦會調升,到時還不如留在澳門居住方便。

 


珠海樓市方面,美聯物業珠海區域營業董事韓正鴻表示,由去年10月至今年7月,珠海樓市只輕微下調了10-15%,沒有出現深圳般的大幅下滑,主要因為當地的樓價在過去幾年升幅只有一倍左右,不像深圳超過二至三倍。另外,短期來看,珠海的城際快綫正在興建,中期來看,珠澳24小時通關和港珠澳大橋的動工,都令發展商和業主有所期待,樓市仍有強力支持,沒有出現大手擘價出貨的情況,目前基本穩定。

 


對於珠澳通關時間延長,韓正鴻表示對兩地的樓市影響輕微,因為從根本上看,延長通關不見得吸引大批澳門人搬去珠海居住,而到澳門工作的外地勞工,可以在珠海租住的相信目前都已在那裏租房。受工作時間限制,加1個小時通關,其他外地勞工不太可能到珠海租住。他指出,通關延長對澳門的經濟可能會有一點幫助,尤其是晚上的食肆等。

 


韓正鴻認為,就算日後珠澳兩地24小時通關,以香港與深圳的經驗看,其實影響並不顯著。香港的樓價沒有受24小時通關影響仍不斷上升,深圳的樓價單方面大漲後也要回落。當然,珠澳兩地因關口相近,24小時通關會吸引居民搬到成本較低的珠海居住,尤其是一批未置業的青年莊荷,由此帶動珠海的樓價。同時,24小時通關,亦可能吸引一批珠海居民到澳門租屋或買樓,增加他們到澳門消費的時間。

 


對後市的分析,似乎是公有公理,婆有婆理。但總的來說,珠澳兩地經濟處於健康發展,未來的大型投資亦確定陸續有來,大量資金持續流入,而近年來斬獲不俗的本地商界,也可確保澳門經濟處於穩定和上升的局面,對樓市的後市應可不必看得太淡,也毋需過於憂慮。

 
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