文：黎詩

仲量聯行7月22日舉行澳門年中物業市場回顧簡報會，表示澳門經濟蓬勃、旅遊業暢旺、博彩業收益上揚加上低利率環境，物業市場在2008年上半年維持穩定增長，而特區政府頒布新措施限制賭場數目和廣東省對個人遊實施新限制，中短期內不會對當地物業市場構成太大的影響。

按照仲量聯行的統計分析，澳門本地生產總值繼2007年大幅增長27.3%後，2008年首季按年增長31.6%。同期，整體服務出口按年急升46.3%，升幅主要受博彩業帶動，來自非本地居民的博彩支出和住宿支出分別按年增長62.5%和33.5%。由於居民收入上升，加上本地利率下調，澳門的私人消費開支按年上升9.6%。2008年上半年整體訪澳旅客人數總達1,490萬人次，同期增長18.1%，來自中國大陸的旅客人數佔整體59%。首季，旅遊業收益按年增長21.7%，達到84.4億澳門元。

截至2008年首季末，澳門在賭桌數目 (4,311相對2,742)、博彩業收益(37.4億美元相對16.7億美元)及賭桌平均每日收益 (9,010美元相對3,175美元)三方面均超越拉斯維加斯。

調控措施影響有限

澳門特區政府於4月宣佈，短期內不會簽發新的博彩業牌照及批准任何賭場發展計劃，包括於現有賭場增設賭桌的申請。5月和7月，廣東省政府數度收緊個人遊計劃，進一步限制訪澳的內地人數。此外，週末往返個別內地城市與台灣的直航班機亦於7月初開始投入服務。上述措施在某程度上或會令澳門整體市場氣氛蒙上陰影，但仲量聯行預料短至中期內其對整體物業市場不會構成顯著的影響。

繼美國減息後，首季澳門平均最優惠貸款利率由6.75% 下調至 5.25%。6月份，澳門綜合消費物價指數飆升9%，令當地存款利率及按揭息率處於負利率狀態。在這種情況下，物業逐漸成為應付通脹的理想資產級別。

高檔住宅租務續好

從供應的層面而言，儘管市場氣氛相對呆滯，發展商繼續推售新盤，其中較矚目的包括於上半年推售的皇族、君悅灣、名門世家、海擎天第2座和寰宇天下。此外，位於澳門半島的廣悅華庭共提供46個單位，為今年上半年澳門的唯一新落成供應。預算於下半年落成的新住宅項目，合共提供約2,650 個單位。

仲量聯行注意到，繼政府頒布措施限制博彩業牌照及賭桌數目後，澳門住宅銷售市場第二季明顯放緩。業主對價格磋商普遍採取更靈活的態度，部份業主更調低叫價。1至5月份，住宅買賣合約登記宗數按年下跌34.3%，錄得7,673宗，但預料2008年上半年整體數字仍會高於2007年同期。

首季低利率加上高通脹令投資需求強勁，帶動2008年上半年高級住宅資本值增長10.9%。同時，由於來自外籍僱員的租務需求增加，在供應緊張的情況下，高級住宅租金於上半年上升7.7%。

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威說：“由於環球經濟的不穩定因素增加，而澳門政府有意減慢博彩業的增長速度或會帶來影響，澳門高級住宅資本值在短期內或會出現調整。然而，在優質租務供應緊張的情況下，加上外籍僱員持續湧入，高級住宅租務市場將繼續表現良好，租金將持續上揚。銷售市場方面，受信貸收緊及環球市場的不穩定因素影響，下半年表現將持續不明朗。然而，負按揭息率情況加劇及市民收入上升，將可抵消部份負面影響。”

商舖租賃勢頭不減

2008年上半年澳門旅遊業持續蓬勃，未受個人遊政策收緊及環球金融市場的不穩定因素影響。澳門零售市場續見國際零售商進駐，如Gucci、 Prada、 OSIM、Toywatch、Godiva及Haagen Dazs，上述品牌均於今年上半年進駐澳門的優質購物中心開設商店。因而，街舖繼續廣受歡迎。2008年首六個月街舖資本值及租金分別上升9.9%及9.7%。下半年四季名店購物中心及新八佰伴開幕，將為澳門增添逾400,000平方呎優質商舖物業供應。

仲量聯行香港及澳門研究部主管陳錦平稱：“人口增加及訪澳旅客人數激增，將繼續鞏固澳門零售業銷售在未來數年的增長。然而，股市波動、環球經濟不穩定因素增加以及通脹加劇，均有可能減慢本地消費在短期內的增長。”因此，他預料下半年商舖物業資本值及租金將保持平穩。

2008年上半年，公司擴充活動相對放緩，物業交易量較2007年減少。然而，較新的商廈持續吸引租戶注意，以新落成的澳門財富中心和友邦廣場為例，在上半年表現最為活躍。澳門財富中心的吸納面積持續增加，而友邦廣場的使用率更接近十成。今年首六個月，甲級寫字樓資本值及租金分別上升13.6%及3%。

仲量聯行認為，未來三年澳門將不會有新的甲級寫字樓供應。澳門財富中心和友邦廣場憑著較先進的建築規格及專業管理，將吸引新成立公司以及有意提升寫字樓質素的現租戶進駐。

外資仍在尋找機會

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪說：“未來兩至三年，隨著愈來愈多大型度假設施開幕，將有更多零售商及商業服務業租戶在澳門設立公司，加上甲級寫字樓供應緊張，將有助維持寫字樓資本值及租金升勢。”

儘管市場氣氛呆滯，今年上半年錄得多宗投資成交。1月份，兩幅位於筷子基的政府住宅用地透過公開招標售出，地盤面積分別為18,342和31,936平方呎，成交價合共14.2億澳門元。4月份，一幅位於氹仔TN6地段的建築地盤，面積約50,170 平方呎，以5.3億港元售出。5月份，一幅位於南灣湖海傍、最多可發展住宅建築面積約160萬平方呎的地皮，以31.5億港元售出。6月份，澳門半島一個高級住宅項目259個單位合共以10.3億港元易手。

“毫無疑問，美國的按揭危機在短期內將繼續影響機構性基金的跨境投資活動，而環球股票市場波動、通脹壓力上升以及利率有可能上調，均會妨礙澳門的物業投資需求。”古嘉豪說，“然而，由於澳門的經濟基調持續樂觀，外國投資者仍積極在澳門尋求投資機會。此外，澳門現時的負利率環境，在下半年將繼續刺激來自本地投資者的投資需求。”