 文：黎詩澳門特區政府為紓緩高通脹並還富於民，從7月上旬起，向非永久居民和用久居民派發3,000元或5,000元的“大利是”。按一家四口計，將可領到20,000元，而如果家中人口更多的話，所得自然不菲。這筆錢該如何花，也成為坊間議論紛紛的一大話題。今年早前，美聯澳門行政總裁張一輝在談到政府這一舉措時曾表示，此舉除直接帶旺澳門零售市場消費氣氛外，會間接刺激澳門居民睇樓意慾，料未來數月睇樓量將有15%的增長，帶動用家市場。交投量勁跌張一輝認為，這項反映政府積極穩定居民對高物價、高樓價的負面情緒而施行的政策，有利澳門經濟整體長遠發展。雖然樓市不會即時直接受惠，但相信政府這封“大利是”將起到心理刺激作用，產生連鎖效應，間接帶動睇樓意慾。不過，從今年第二季起，受環球投資氣氛影響，股票市場遲遲不能回穩，加上本地投資居留政策恢復不果，而政府又出手為博彩業降溫，連串利淡消息令不少投資者卻步，樓宇交投持續放緩。最近，內地再次收緊“自由行”簽証，而兩岸直航包機開通，對澳門旅遊業發展帶來一定的影響。反應敏捷的投資人多抱觀望態度，靜觀市場走勢，使得近月樓市交投明顯下降。有地產中介說：比起一個中等單位動輒過百萬及數百萬元的樓價，政府派送的幾萬元實屬“濕濕碎”，連付頭款的十分之一都不夠，對居民能否買樓起不到多大的作用。今年除首季有個別新盤開售，4月至今未有新盤推出，加上每年5至7月為傳統樓市淡季，交投趨向淡靜，成交量下跌約三至四成，市場並出現減價跡象，個別樓盤的成交價格回落5%至10%，如澳門南灣區的個別豪宅盤，平均呎價由年初的7,500元降至現時的7,000元。據行家分析，自次季以來，由於無新盤推出，令整體樓市吹起淡風，接下來進入暑假交投淡季。因此，一般相信樓市整固期仍會持續一段時間。在這段期間內，投資者多持袖手觀望態度，等待新盤推出。中原（澳門）地產執行董事郭朝隆表示，近幾個月來，不利投資氣氛的負面消息接踵而來，為旅遊業、博彩業發展增添變數，連帶物業市場亦受衝擊。負面消息影響下，投資者觀望氣氛濃，近兩個月樓市交投淡靜。大行續唱好他說，過去5年中，除04年有“金沙效應”刺激，物業市場交投量、樓價節節上升，其餘每年5、6、7月物業市場均處淡靜期。此外，物業市場不擔心成交價量回落，最忌市場缺乏承接。現時澳門樓市是投資者減持及抱觀望態度，用家卻積極趁低吸納，證明本地承托力不俗，故不擔心樓市與股市一同步入“熊市”。他並指出，雖然澳門住宅買賣近月持續放緩，但租務成交則趨向平穩，不少業主仍看好下半年樓市走勢，未有擴闊議價空間，令買賣雙方在洽談交易上倍添難度。4月份開始，澳門樓市處於整固期，而原定於今年開售的新盤多集中在第三季起推出，因此，市場普遍預期在新盤推出的帶動下，樓市可望止跌回穩。另外，澳門四季酒店及旗下大型購物中心將於第三季開幕，預料對整體零售消費會有新衝擊，有助投資者重拾信心；而酒店開幕需要吸納大量員工，必定會刺激氹仔區的租務交投。張一輝則表示，澳門政府為促進樓市的健康發展，除上述“大利是”的利民措施外，現正積極完善樓花登記買賣制度及地產監管發牌制度等，加上政府大力穩定樓價，預料樓市將向另一層次進發，有機會掀起另一輪升浪。目前，地產經紀將樓市轉暖的希望寄託在今年第四季度。屆時，澳門將有多個新盤連環登場，包括已落實於第四季推出的名門世家、東方明珠區的君悅灣和氹仔的偉龍馬路項目，這3個新盤均為今年樓市的焦點，共提供近6,000個住宅單位。預料在市場渴盤多月的情況下，一旦有新盤推出，將會吸引買家爭相搶購。郭朝隆說：“從第三季起多個豪宅樓盤落成，一般會發揮‘以新（盤）帶舊（盤）’效應，而且將有豪華酒店、購物中心開幕，雖預期所爆發的效應沒有威尼斯人開幕那麼強大，但料有助投資者重拾信心。”他分析道，澳門逐漸開拓東南亞等地的旅遊市場，可望令當地的旅客訪澳人數遞增，有助平衡本地旅遊業於海內外的發展。另外，市場分析員指出，內地收緊“自由行”政策，對澳門賭業前景影響不大，預料今年博彩收入仍可上升35%，而澳博即將上市。在此消息帶動下，投資者信心將大增，本地樓市前景仍見樂觀。另一方面，美國年底步入加息週期，不一定屬壞消息。去年開始，美國不斷減息，港澳息口“減無可減”，樓宇按揭息口低至2.75-3厘。倘美國逐步加息2厘多，按揭息口祇是重上正常水準，不會影響投資者入市意慾。預期第三季後物業市場可止跌回穩，甚至重拾升軌。一些行家確實認同，樓市短期調整令交投淡靜，但長遠來看仍樂觀。從本地因素來看，澳門居民經濟收入持續上升，加強換樓意欲，澳門統計局公佈，第二季本地就業人口每月的工作收入中位數為8,800元。事實上，本地樓宇供應始終有限，未來幾年需要滿足不斷增加的住宅需求，樓市長線仍然樂觀，現在只是短暫的整固期。一時難興旺不過，也有本地中小地產中介對後市不太樂觀。他們認為，環球金融市場經過多月調整仍未能靠穩，而內地股市受四川地震影響，短期有調整壓力。澳門本身屬於典型的外向型經濟體系，不僅間接受到環球股市走勢的影響，也受到內地投資客購買力減弱的影響，加上近月幾乎沒有樓市利好消息，以致樓宇交投放緩，整體樓價與早前相比有所回落，豪宅的價格下滑跡象也很明顯。如果週邊的狀況不改變，澳門樓市一時難以興旺。有位不願透露姓名的地產中介明確說，現今的市道，明顯沒有大客，幾個月前內地豪客出手購樓的情形已不復見。他所在的小公司，眼下只是靠租賃生意維持。這似乎符合市場的一般觀察：澳門旅遊博彩業目前仍需大量人力資源，外僱數字仍會持續增加，帶動住屋需求，故而租務市場客源充足，業主放盤租金企硬，負面消息對租賃市場無影響。租賃市場相反較買賣交投活躍，市場錄得多宗租賃成交個案。雖然交投相對減少，但獲一些用家趁低吸納，用作投資收租以抗通脹，由此反映市場仍具承托力，出現用家主導的局面。
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