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樓市量價齊跌 下季或可回穩
35property02文:黎詩澳門特區政府為紓緩高通脹並還富於民,從7月上旬起,向非永久居民和用久居民派發3,000元或5,000元的大利是。按一家四口計,將可領到20,000元,而如果家中人口更多的話,所得自然不菲。這筆錢該如何花,也成為坊間議論紛紛的一大話題。今年早前,美聯澳門行政總裁張一輝在談到政府這一舉措時曾表示,此舉除直接帶旺澳門零售市場消費氣氛外,會間接刺激澳門居民睇樓意慾,料未來數月睇樓量將有15%的增長,帶動用家市場。交投量勁跌張一輝認為,這項反映政府積極穩定居民對高物價、高樓價的負面情緒而施行的政策,有利澳門經濟整體長遠發展。雖然樓市不會即時直接受惠,但相信政府這封大利是將起到心理刺激作用,產生連鎖效應,間接帶動睇樓意慾。不過,從今年第二季起,受環球投資氣氛影響,股票市場遲遲不能回穩,加上本地投資居留政策恢復不果,而政府又出手為博彩業降溫,連串利淡消息令不少投資者卻步,樓宇交投持續放緩。最近,內地再次收緊自由行簽証,而兩岸直航包機開通,對澳門旅遊業發展帶來一定的影響。反應敏捷的投資人多抱觀望態度,靜觀市場走勢,使得近月樓市交投明顯下降。有地產中介說:比起一個中等單位動輒過百萬及數百萬元的樓價,政府派送的幾萬元實屬濕濕碎,連付頭款的十分之一都不,對居民能否買樓起不到多大的作用。今年除首季有個別新盤開售,4月至今未有新盤推出,加上每年57月為傳統樓市淡季,交投趨向淡靜,成交量下跌約三至四成,市場並出現減價跡象,個別樓盤的成交價格回落5%10%,如澳門南灣區的個別豪宅盤,平均呎價由年初的7,500元降至現時的7,000元。據行家分析,自次季以來,由於無新盤推出,令整體樓市吹起淡風,接下來進入暑假交投淡季。因此,一般相信樓市整固期仍會持續一段時間。在這段期間內,投資者多持袖手觀望態度,等待新盤推出。中原(澳門)地產執行董事郭朝隆表示,近幾個月來,不利投資氣氛的負面消息接踵而來,為旅遊業、博彩業發展增添變數,連帶物業市場亦受衝擊。負面消息影響下,投資者觀望氣氛濃,近兩個月樓市交投淡靜。大行續唱好他說,過去5年中,除04年有金沙效應刺激,物業市場交投量、樓價節節上升,其餘每年567月物業市場均處淡靜期。此外,物業市場不擔心成交價量回落,最忌市場缺乏承接。現時澳門樓市是投資者減持及抱觀望態度,用家卻積極趁低吸納,證明本地承托力不俗,故不擔心樓市與股市一同步入熊市他並指出,雖然澳門住宅買賣近月持續放緩,但租務成交則趨向平穩,不少業主仍看好下半年樓市走勢,未有擴闊議價空間,令買賣雙方在洽談交易上倍添難度。4月份開始,澳門樓市處於整固期,而原定於今年開售的新盤多集中在第三季起推出,因此,市場普遍預期在新盤推出的帶動下,樓市可望止跌回穩。另外,澳門四季酒店及旗下大型購物中心將於第三季開幕,預料對整體零售消費會有新衝擊,有助投資者重拾信心;而酒店開幕需要吸納大量員工,必定會刺激仔區的租務交投。張一輝則表示,澳門政府為促進樓市的健康發展,除上述大利是的利民措施外,現正積極完善樓花登記買賣制度及地產監管發牌制度等,加上政府大力穩定樓價,預料樓市將向另一層次進發,有機會掀起另一輪升浪。目前,地產經紀將樓市轉暖的希望寄託在今年第四季度。屆時,澳門將有多個新盤連環登場,包括已落實於第四季推出的名門世家、東方明珠區的君悅灣和仔的偉龍馬路項目,這3個新盤均為今年樓市的焦點,共提供近6,000個住宅單位。預料在市場渴盤多月的情況下,一旦有新盤推出,將會吸引買家爭相搶購。郭朝隆說:從第三季起多個豪宅樓盤落成,一般會發揮以新(盤)帶舊(盤)效應,而且將有豪華酒店、購物中心開幕,雖預期所爆發的效應沒有威尼斯人開幕那麼強大,但料有助投資者重拾信心。他分析道,澳門逐漸開拓東南亞等地的旅遊市場,可望令當地的旅客訪澳人數遞增,有助平衡本地旅遊業於海內外的發展。另外,市場分析員指出,內地收緊自由行政策,對澳門賭業前景影響不大,預料今年博彩收入仍可上升35%,而澳博即將上市。在此消息帶動下,投資者信心將大增,本地樓市前景仍見樂觀。另一方面,美國年底步入加息週期,不一定屬壞消息。去年開始,美國不斷減息,港澳息口減無可減,樓宇按揭息口低至2.75-3厘。倘美國逐步加息2厘多,按揭息口祇是重上正常水準,不會影響投資者入市意慾。預期第三季後物業市場可止跌回穩,甚至重拾升軌。一些行家確實認同,樓市短期調整令交投淡靜,但長遠來看仍樂觀。從本地因素來看,澳門居民經濟收入持續上升,加強換樓意欲,澳門統計局公佈,第二季本地就業人口每月的工作收入中位數為8,800元。事實上,本地樓宇供應始終有限,未來幾年需要滿足不斷增加的住宅需求,樓市長線仍然樂觀,現在只是短暫的整固期。一時難興旺不過,也有本地中小地產中介對後市不太樂觀。他們認為,環球金融市場經過多月調整仍未能靠穩,而內地股市受四川地震影響,短期有調整壓力。澳門本身屬於典型的外向型經濟體系,不僅間接受到環球股市走勢的影響,也受到內地投資客購買力減弱的影響,加上近月幾乎沒有樓市利好消息,以致樓宇交投放緩,整體樓價與早前相比有所回落,豪宅的價格下滑跡象也很明顯。如果週邊的狀況不改變,澳門樓市一時難以興旺。有位不願透露姓名的地產中介明確說,現今的市道,明顯沒有大客,幾個月前內地豪客出手購樓的情形已不復見。他所在的小公司,眼下只是靠租賃生意維持。這似乎符合市場的一般觀察:澳門旅遊博彩業目前仍需大量人力資源,外僱數字仍會持續增加,帶動住屋需求,故而租務市場客源充足,業主放盤租金企硬,負面消息對租賃市場無影響。租賃市場相反較買賣交投活躍,市場錄得多宗租賃成交個案。雖然交投相對減少,但獲一些用家趁低吸納,用作投資收租以抗通脹,由此反映市場仍具承托力,出現用家主導的局面。
 
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