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二手樓市吹淡風

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文:王武

 

據最近統計資料顯示,今年第一季度,澳門的樓宇交易量明顯回落,整季成交約4,000宗,較去年同期下降近30%。不過,儘管整體成交量明顯下跌,有地產代理仍然指出成交價上升,後市仍可樂觀。

 

交易額跌近四成

 

澳門特區政府統計調局公佈的數據證實,首季訂立的不動產買賣契約成交單位、金額分別較前一季減少3.4%37.6%。同季不動產按揭貸款總額達238.7億元,比上季大升1.6倍。

 

首季訂立3,189宗不動產買賣契約,成交單位有4,364個,成交額為42.4億元澳門元,單位數目及金額較前一季分別減少3.4%37.6%。首季向財政局繳納物業轉移印花稅的單位數目共6,518個,總127.2億元,較前一季分別減少7.3%4.2%;屬於中間移轉的單位有2,323個,金額為84.0億元。

 

中原(澳門)濠景分行營業經理黃曉榮表示,受美國次按問題以至港股下滑等週邊因素影響,外地投資者信心下降,導致首季交投回落。仔區首季成交量較去年同期下降約10-15%,但成交呎價反升,如濠景花園800呎兩房細單位,去年平均呎價介乎2,300-2,400元,現升至2,800元,升幅近20%

他說,在租賃市場上,雖然投資者目前多抱持觀望態度,但業主毫不手軟。現時仔區兩房細單位舊樓平均月租6,500-6,800元,較去年的5,500元升約18%,租金回報相當可觀,達4-4.5厘。

 

新計算提升樓價

 

為更準確反映樓價,統計部門首次把繳交0.5%物業轉移印花稅的中間轉移及尚要重估價單位的買賣也納入計算範圍。更新後,今年首季住宅平均成交價為每平方米24,583元,僅較前一季微升0.1%,但較去年首季相比,則增長29%。澳門半島單位平均成交價為每平方米20,532元,較前一季上升6%仔則為每平方米33,058元,下跌6.8%

 

有學者對此表示,將交納0.5%物業轉移印花稅的中間轉移納入平均成交價格計算,會扯高全澳整體物業的平均成交價。尤其炒賣熾熱以及成交以高價單位為主時,情況尤為顯著。因此,新舊計算比較,樓價有明顯的升幅,但新方法無疑更貼近市場,而過去數據確實偏低。

 

統計局去年底公佈的第四季住宅樓價為每平方米的14,819元。採用了新計算方法後,增加至24,567元,勁升65%。按最新公佈,首季平均成交價中,外港新填海區及南灣湖填海區最高,達每平方米39,232元。該區2000年以後建成的住宅,平均成交價高達54,238元。

 

但按首季數據分析,6,518宗繳納物業轉移印花稅中,約有35%為中間轉移,多屬炒賣單位。去年首季繳納物業轉移印花稅共10,324宗中,但只有3,103宗(約30%)為中間轉移,故今年首季炒賣風仍烈。

 

下半年或將升溫

 

雖然首季樓盤平均成交價微升0.1%,但從環比上看,樓價明顯出現調整。仔區的豪宅率先領跌,每平方米為33,058元,較上季下跌6.8%,澳門半島區則上升6%。這說明高價而炒味較濃的單位有下調趨勢,自住型單位仍發展平穩。首季工業及辦公室單位成交價分別為每平方米5,715元及21,665元,較前一季也分別下跌14.7%8.2%

 

一位港資地產公司的經紀說,市面交投較淡,是投資者在等待新一輪搶購潮。今年下半年,除君悅灣外,尚有多個新盤準備登場,日前仔偉龍馬路名門世家宣佈將在四季推出,區內樓市氣氛漸趨活躍,預料新盤會再成投資焦點。在新盤推動下,下半年物業成交或會回暖。

 

仲量聯行最新一期《亞太區物業市場摘要》指出,迄今全球次按危機對亞太區物業市場已帶來多方面影響;租戶需求保持穩定,資本市場及投資量則受到較大影響。澳門方面,該行分析圖表表明,住宅租金價及資本分別上升6.9%11.9%;住宅物業回報率介乎3.2%;未來十二個月表現被睇好。

 

該行更預期,澳門住宅租務未來十二個月持續向上。截至首季,年度平均住宅租金為每平方米149美元(折合約1,192澳門元,即每平方呎租約370澳門元)。首季住宅租金較去年同期升6.9%;年度比較則升22.4%。至於住宅物業的資本額,截至首季,過去一年資本介乎每平方米4,698美元(折合約3.76萬澳門元,即每平方呎逾1萬元)。數據顯示,今年首季澳門整體住宅資本額較去年同期上升11.9%,一年前後升幅達36.2%

 
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