文：王武

據最近統計資料顯示，今年第一季度，澳門的樓宇交易量明顯回落，整季成交約4,000宗，較去年同期下降近30%。不過，儘管整體成交量明顯下跌，有地產代理仍然指出成交價上升，後市仍可樂觀。

交易額跌近四成

澳門特區政府統計暨調查局公佈的數據證實，首季訂立的不動產買賣契約成交單位、金額分別較前一季減少3.4%及37.6%。同季不動產按揭貸款總額達238.7億元，比上季大升1.6倍。

首季訂立3,189宗不動產買賣契約，成交單位有4,364個，成交額為42.4億元澳門元，單位數目及金額較前一季分別減少3.4%及37.6%。首季向財政局繳納物業轉移印花稅的單位數目共6,518個，總值為127.2億元，較前一季分別減少7.3%及4.2%；屬於中間移轉的單位有2,323個，金額為84.0億元。

中原（澳門）濠景分行營業經理黃曉榮表示，受美國次按問題以至港股下滑等週邊因素影響，外地投資者信心下降，導致首季交投回落。氹仔區首季成交量較去年同期下降約10-15%，但成交呎價反升，如濠景花園800呎兩房細單位，去年平均呎價介乎2,300-2,400元，現升至2,800元，升幅近20%。

他說，在租賃市場上，雖然投資者目前多抱持觀望態度，但業主毫不手軟。現時氹仔區兩房細單位舊樓平均月租6,500-6,800元，較去年的5,500元升約18%，租金回報相當可觀，達4-4.5厘。

新計算提升樓價

為更準確反映樓價，統計部門首次把繳交0.5%物業轉移印花稅的“中間轉移”及尚要重估價值單位的買賣也納入計算範圍。更新後，今年首季住宅平均成交價為每平方米24,583元，僅較前一季微升0.1%，但較去年首季相比，則增長29%。澳門半島單位平均成交價為每平方米20,532元，較前一季上升6%，氹仔則為每平方米33,058元，下跌6.8%。

有學者對此表示，將交納0.5%物業轉移印花稅的“中間轉移”納入平均成交價格計算，會扯高全澳整體物業的平均成交價。尤其炒賣熾熱以及成交以高價單位為主時，情況尤為顯著。因此，新舊計算比較，樓價有明顯的升幅，但新方法無疑更貼近市場，而過去數據確實偏低。

統計局去年底公佈的第四季住宅樓價為每平方米的14,819元。採用了新計算方法後，增加至24,567元，勁升65%。按最新公佈，首季平均成交價中，外港新填海區及南灣湖填海區最高，達每平方米39,232元。該區2000年以後建成的住宅，平均成交價高達54,238元。

但按首季數據分析，6,518宗繳納物業轉移印花稅中，約有35%為中間轉移，多屬炒賣單位。去年首季繳納物業轉移印花稅共10,324宗中，但只有3,103宗（約30%）為中間轉移，故今年首季炒賣風仍烈。

下半年或將升溫

雖然首季樓盤平均成交價微升0.1%，但從環比上看，樓價明顯出現調整。氹仔區的豪宅率先領跌，每平方米為33,058元，較上季下跌6.8%，澳門半島區則上升6%。這說明高價而炒味較濃的單位有下調趨勢，自住型單位仍發展平穩。首季工業及辦公室單位成交價分別為每平方米5,715元及21,665元，較前一季也分別下跌14.7%及8.2%。

一位港資地產公司的經紀說，市面交投較淡，是投資者在等待新一輪搶購潮。今年下半年，除“君悅灣”外，尚有多個新盤準備登場，日前氹仔偉龍馬路“名門世家”宣佈將在四季推出，區內樓市氣氛漸趨活躍，預料新盤會再成投資焦點。在新盤推動下，下半年物業成交或會回暖。

仲量聯行最新一期《亞太區物業市場摘要》指出，迄今全球次按危機對亞太區物業市場已帶來多方面影響；租戶需求保持穩定，資本市場及投資量則受到較大影響。澳門方面，該行分析圖表表明，住宅租金價值及資本值分別上升6.9%及11.9%；住宅物業回報率介乎3.2%；未來十二個月表現被睇好。

該行更預期，澳門住宅租務未來十二個月持續向上。截至首季，年度平均住宅租金為每平方米149美元（折合約1,192澳門元，即每平方呎租約370澳門元）。首季住宅租金較去年同期升6.9%；年度比較則升22.4%。至於住宅物業的資本額，截至首季，過去一年資本值介乎每平方米4,698美元（折合約3.76萬澳門元，即每平方呎逾1萬元）。數據顯示，今年首季澳門整體住宅資本額較去年同期上升11.9%，一年前後升幅達36.2%。