BI_current
高價投地推升樓價?

 

文、圖:伍餘

 

30property1高價投地是發展商一廂情願,未必與樓價升降有必然的聯係,真正影響澳門樓市的仍是經濟學的基本方程式──“需求與供求曲線,發展商也可能損手離場。天偉發展公司高價投地之前未曾考慮過這個道理嗎?

 

日趨追近香港

去年12月,特區政府推出回歸以來第二次公開土地競投,結果由廖僖芸任代表的天偉發展公司分別以5.55億元和8.6792億澳門元成功投得,成交價約為競投底價的910倍,市場一片嘩然!澳門建築置業商會會長、文根建築老闆馮志強表示,今次天偉公司的買地價連同建築成本,起樓成本呎價即達3,500元,建成後推出的售價勢必超出澳門市民的承擔能力。

 

 

一眾地產界好友則分析,此次地價競投的結果表明,投資方仍十分看好澳門未來的發展前景,本地樓價也日趨追近香港,預計在今年將會上升10%20%。美聯澳門行政總裁張一輝表示,市場預期兩幅住宅用地建成後呎價為5,500元,較現時市價高出60%,故近日吸引大批買家詢樓盤,擬在農曆新年前入市。目前筷子基二手樓呎價在2,500元以內,附近新盤樓花呎價介乎3,000元左右,受賣地消息刺激,區內樓盤紛紛即時加價5-10%。中原(澳門)執行董事郭朝隆亦稱,今年博彩旅遊業繼續看好,加上恢復土地拍賣、經濟持續增長、人口增長,以及政府提供首次置業津貼,相信全年成交量將與去年持平,成交額可望衝破500億元,樓價有機會升40%

 

 

現時澳門的豪宅價格嚇人,3,500/呎到10,000/呎均有供應,但一般面向普通市民的住宅,二手樓價格均在2,000/呎以下,新樓價格在2,000元至3,000元之間,因為叫得太高就找不到人入市。以2,000/呎計算,一個700呎二手住房售價140萬元,由於是二手樓,銀行的按揭只做七成即98萬元,其餘42萬元需準業主一次過支付。一對均在賭場任職的新婚夫婦,就算自己有儲蓄,加上親友協助,付了首期42萬元,分20年還按揭每月要還近7,000元。對月入共3萬元的夫婦來說,在今日通漲不斷上升的情況下也只是勉強應付,而對大部份月入仍未達1萬元的市民來說,置業更成了遙不可及的夢。有行內人稱,現在的樓價已是普羅大眾負擔的極限,如果再上升,自住樓宇的交投將大規模收縮。

 

租務支撐價位

澳門的樓市現在基本上是由投資者支撐著,看好樓市未來仍有升能力,目下雖然沒有交易,但將投資的單位放租,租金收入基本能平衡銀行按揭利息。亦就是說,目前樓價是由租金承托著,而澳門人力資源短缺,中短期內仍需要大量外地人員填滿各個賭場酒店的職位,令租金只升不降。可以預計,每次有大型賭場酒店落成,由於引入更多外地雇員,帶動住宅租務市場,也令樓價隨之跟進。去年秋季威尼斯人度假村開幕,租金和樓價明顯上升,扳回之前因暫停投資移民的影響,到年底美高梅開張,租金和樓價再度被推高。反觀今次高價投地之後,記者到筷子基等區向地產代理瞭解,雖然不少業主均提升了約一成售價,但交投零落,沒有出現一面倒的情況,樓價上升只屬有價無市,在租金上基本沒有提價,維持原價,因為更多的需求沒有出現。

 

今次天偉發展公司以超出市價買地,有一種分析是認為是故意造市,令公司名下的豪宅項目即在筷子基區的海擎天能售出高價,由近2,000/呎升至3,000/呎,先賺回了買地的支出。但日後的兩幅新地上興建的單位售價將會過高,超出市場的承擔水準。

 

 

不過,有資深地產業人士指出,澳門的樓市現在由外勞的租金支撐,未來肯定會有更多的外勞,因此樓價不會下調,但外勞更多也不會令樓市有更大升幅。

 

因為外勞的人工也有承受限度的,如果要樓市有大突破,最大的因素也是最基本的因素,念過吓經濟學的都知道啦,當然是增加需求。試想想,新來的人口完全沒有住宅,需求一下子提升多少?樓價一下子會提升多少?


123日,可持續發展策略研究中心提出的《澳門特別行政區人口政策研究(2007)》報告公佈。該項報告分析指出:“澳門有需要加強輸入外勞,放寬移民政策增加人口,澳門市民應調節心理去接受新移民人口。並舉出日本和新加坡放寬移民政策為例,兩地的移民政策開放之後仍非常嚴格,並且預先有措施,不會因移民政策的任何改變影響樓價。以澳門未來人口增加的潛力看,要投資和置業者趁早入貨也許沒有大錯。

 
主 頁 | 關於我們 | 廣 告 | 訂 閲 | 招 聘 | 逾 期 | 聯絡我們