文、圖：伍餘

高價投地是發展商一廂情願，未必與樓價升降有必然的聯係，真正影響澳門樓市的仍是經濟學的基本方程式──“需求與供求曲線”，發展商也可能損手離場。天偉發展公司高價投地之前未曾考慮過這個道理嗎?

日趨追近香港

去年12月，特區政府推出回歸以來第二次公開土地競投，結果由廖僖芸任代表的天偉發展公司分別以5.55億元和8.6792億澳門元成功投得，成交價約為競投底價的9至10倍，市場一片嘩然!澳門建築置業商會會長、文根建築老闆馮志強表示，今次天偉公司的買地價連同建築成本，起樓成本呎價即達3,500元，建成後推出的售價勢必超出澳門市民的承擔能力。

一眾地產界好友則分析，此次地價競投的結果表明，投資方仍十分看好澳門未來的發展前景，本地樓價也日趨追近香港，預計在今年將會上升10%至20%。美聯澳門行政總裁張一輝表示，市場預期兩幅住宅用地建成後呎價為5,500元，較現時市價高出60%，故近日吸引大批買家查詢樓盤，擬在農曆新年前入市。目前筷子基二手樓呎價在2,500元以內，附近新盤樓花呎價介乎3,000元左右，受賣地消息刺激，區內樓盤紛紛即時加價5-10%。中原（澳門）執行董事郭朝隆亦稱，今年博彩旅遊業繼續看好，加上恢復土地拍賣、經濟持續增長、人口增長，以及政府提供首次置業津貼，相信全年成交量將與去年持平，成交額可望衝破500億元，樓價有機會升40%。

現時澳門的豪宅價格嚇人，3,500元/呎到10,000元/呎均有供應，但一般面向普通市民的住宅，二手樓價格均在2,000元/呎以下，新樓價格在2,000元至3,000元之間，因為叫得太高就找不到人入市。以2,000元/呎計算，一個700呎二手住房售價140萬元，由於是二手樓，銀行的按揭只做七成即98萬元，其餘42萬元需準業主一次過支付。一對均在賭場任職的新婚夫婦，就算自己有儲蓄，加上親友協助，付了首期42萬元，分20年還按揭每月要還近7,000元。對月入共3萬元的夫婦來說，在今日通漲不斷上升的情況下也只是勉強應付，而對大部份月入仍未達1萬元的市民來說，置業更成了遙不可及的夢。有行內人稱，現在的樓價已是普羅大眾負擔的極限，如果再上升，自住樓宇的交投將大規模收縮。

租務支撐價位

澳門的樓市現在基本上是由投資者支撐著，看好樓市未來仍有升值能力，目下雖然沒有交易，但將投資的單位放租，租金收入基本能平衡銀行按揭利息。亦就是說，目前樓價是由租金承托著，而澳門人力資源短缺，中短期內仍需要大量外地人員填滿各個賭場酒店的職位，令租金只升不降。可以預計，每次有大型賭場酒店落成，由於引入更多外地雇員，帶動住宅租務市場，也令樓價隨之跟進。去年秋季威尼斯人度假村開幕，租金和樓價明顯上升，扳回之前因暫停投資移民的影響，到年底美高梅開張，租金和樓價再度被推高。反觀今次高價投地之後，記者到筷子基等區向地產代理瞭解，雖然不少業主均提升了約一成售價，但交投零落，沒有出現“一面倒”的情況，樓價上升只屬有價無市，在租金上基本沒有提價，維持原價，因為更多的需求沒有出現。

今次天偉發展公司以超出市價買地，有一種分析是認為是故意造市，令公司名下的豪宅項目即在筷子基區的海擎天能售出高價，由近2,000元/呎升至3,000元/呎，先賺回了買地的支出。但日後的兩幅新地上興建的單位售價將會過高，超出市場的承擔水準。

不過，有資深地產業人士指出，澳門的樓市現在由外勞的租金支撐，未來肯定會有更多的外勞，因此樓價不會下調，但外勞更多也不會令樓市有更大升幅。

“因為外勞的人工也有承受限度的，”如果要樓市有大突破，最大的因素也是最基本的因素，“念過吓經濟學的都知道啦，當然是增加需求。”試想想，新來的人口完全沒有住宅，需求一下子提升多少?樓價一下子會提升多少?

1月23日，可持續發展策略研究中心提出的《澳門特別行政區人口政策研究（2007）》報告公佈。該項報告分析指出:“澳門有需要加強輸入外勞，放寬移民政策增加人口，澳門市民應調節心理去接受新移民人口。”並舉出日本和新加坡放寬移民政策為例，兩地的移民政策開放之後仍非常嚴格，並且預先有措施，不會因移民政策的任何改變影響樓價。以澳門未來人口增加的潛力看，要投資和置業者趁早入貨也許沒有大錯。