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樓市:降溫還是續熱?

  文:魏言

 

30property2.la據威格斯物業管理服務有限公司最近發表的《澳門最新動態:2007年第四季》,預計住宅樓市最近雖然會降溫,但受經濟尤其是博彩業的雙位數增長帶動,住宅的總成交金額激增逾100%

 

博彩投資驅動

澳門的本地生產總在去年首三季平均增長達29.4%,而博彩毛收入(不計賞錢)較2006年增加45%,去年首十個月的入境旅客達2,190萬人次,較去年增加22.6%,其中內地旅客佔54.6%。多項基建工程正在籌劃當中,包括港珠澳大橋、輕軌鐵路、仔新碼頭及機場擴建工程。

 

 

澳門博彩監察局預計,到2010年,全澳賭場將由現時的26間增至35間。外來投資者在有利可圖的樓市持續搶購一流物業。歐洲私募基金Permira最近入股銀河娛樂集團有限公司,以8.4億美元(澳門幣67.2億)收購兩成股權。銀河經營位於澳門半島的星際酒店娛樂場,而且正在興建路城銀河大型娛樂場。

 

 

澳門博彩酒店業漸走綜合渡假村路線,美國的哈樂斯娛樂公司收購了澳門東方高爾夫球度假村。這個擁有1872標準桿的球場,位於拉斯維加斯金沙集團旗下的澳門威尼斯人度假村以南1英里處。澳門賭場逾95%的收入來自博彩,而拉斯維加斯金光大道的博彩收益約占總收入的50%

 

人口持續增長

2007年首九個月共有169項會展舉行,較2006年同期增加6.29%,參加人數增加58.8%,達38,807人。另有21座酒店項目預計於2009年落成,屆時將提供32,948個客房,進一步推動會展業發展(公司會議、獎勵旅遊、大型企業會議及展覽業)。去年第三季,旅客平均留澳時間比2006年同期延長0.11.2日。澳門會議展覽業協會預期,會展市場每年將平均增長30%2010年至2015年,增長將放緩至20%;之後市場將趨穩定,至2020年為止,增幅將維持10%

 

 

對樓市的投資熱潮似在冷卻。據去年第三季的政府印花稅收記錄,住宅成交量比上季減少41.8%,只有3,609宗,而總成交金額達澳門幣73.53億元,較上季減少33.9%,但較2006年增加124.4%。由於經濟發展強勁,有關的成交額下跌可視作短期調整。由於人口持續大幅增長,家庭收入不斷增加,住宅供應卻相對有限,故中期內住宅樓市整體仍會持續興旺。

 

 

為了減緩樓市發展白熱化,澳門政府實施免稅方案,居民首次置業,購買樓宇首300萬可豁免印花稅,有關政策將有助新買家實現置業夢想。去年第三季,除仔外,樓價大致下滑。澳門住宅的平均價格較上季下跌3%,但較2006年上漲21.2%,每平方呎價為澳門幣1,274元。澳門半島的樓宇呎價為澳門幣1,129元,較上季下滑5.9%,但較2006年高出18.3%。相比之下,仔的樓宇去年第三季持續飆升,平均價格較上季升3.8%,較前年升26.3%,呎價達澳門幣1,716元,取代路環成為澳門最昂貴的住宅區。路環的樓價第四季下跌6.2%,但較2006年同期上升7.3%,呎價為澳門幣1,485元。

 

商住交投暢旺

威格斯研究部預計,第四季的平均物業價格會較第三季上升5.8%

達至每平方呎澳門幣2,398元,海名居和至尊花城或升幅最大,預計較上季升8%,呎價分別達澳門幣2,565元及2,600元。

 

豪宅供應短缺促使價格上漲。在2007年第二季,有南灣區單位以2,880萬美元售出,平均呎價為397美元(港幣3,100元)。Speymill Macau Property Company隨即宣佈買入映湖第四座166個單位,面積由700平方呎至4,500平方呎不等。映湖位於南灣填海區,預計2010年落成。南灣湖附近及仔樓價繼續上升,反映需求增加。壹號湖畔目前呎價為澳門幣6,000元,而座落於金光大道一側的大潭山壹號呎價為澳門幣7,800元。

 

零售業聚焦在威尼斯人的大運河購物中心,這座購物中心擁有350間國際知名品牌店。在澳門,每間酒店房間從前平均只有26平方呎零售空間,而在拉斯維加斯則超過300平方呎。

 

第三季的旅客人均消費較去年同期上升11%,達澳門幣1,584元,新賭場及渡假村預計在未來數年提供約400萬平方呎零售空間。家庭收入日益增多,高就業率,以及移民與遊客人數增加,促進本地零售業蓬勃發展。由於澳門地產機遇基金對澳門的商舖物業市場充滿信心,故計劃在議事亭前地附近一幅10,500平方呎的地皮興建零售及娛樂場所,屬於多用途重建項目。

 

本地B級辦公室交投暢旺,2007年首三季共有963個單位售出,相比前年全年只有1,025個單位成交。去年第三季的辦公室平均呎價為澳門幣2,175元,較2006年大幅上漲20%

 
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