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調整土地溢價金,高了?低了?

27-property1文:影月

 

澳門特區政府終於調升了土地溢價金,這可以在樓市興旺之際,更確切地反映現時極有限的土地資源的市場價

 

在沒有任何提前通知下,修訂土地溢價金的最新法規自9月底開始實施。根據有關法規,住宅、商業及工業用地的溢價金將調升約70%100%,但發展酒店用地的溢價金則維持不變。按照所在地點提升的商業價,該項新法亦調整了區內某些用地的評級。

 

發展商成本增加

今次是3年內第二次調整溢價金。2004年由於沙士爆發,地區經濟陷入低潮,政府因而調整溢價金,金額平均調低50%。換言之,現在的溢價金比1993年僅僅高出30%

 

現時澳門的土地溢價金是按照一系列參數計算出來的,包括地點、指定用途、建築成本及市場估。新法規並無更改溢價金的計算公式,只提高了澳門用地的商業估,藉以調高土地溢價金。

 

既是發展商又是立法會議員的吳在權對有關的修訂方案表示歡迎。他說:雖然提高土地溢價金代表發展商必須花更高成本,然而之前的溢價金水準早已跟不上樓市迅速增長的步伐。我認為有關修訂十分合理,但置業人士最終或要承受更高的樓價。

 

吳在權認為將發展酒店用地的溢價金維持不變是明智的決定,並解釋提高溢價金有可能打擊酒店業的投資。

 

澳門地產業商會會長鍾小健和吳在權的看法一致。他表示,提高土地溢價金難以避免令置業人士承受更高樓價,但他認為樓價最終由供求關係決定,故樓價不一定隨溢價金飆升至相同水準。

 

鍾小健說道:再說溢價金並不佔大部份的建築成本。材料和人工費用近年升幅近一倍,已成為推升樓價的因素。

 

按鍾小健的說法,雖然溢價金方案推出前已批的建築計劃並不受升幅影響,樓花價格將率先攀升。他相信新的措施將進一步推旺樓市。

 

應引入彈性機制

儘管業內人士普遍接受新修訂的土地溢價金,認為增幅合理,但有些批評者卻認為不足。立法會議員吳國昌堅認,升幅未能反映現時澳門土地的市場價。他說:發展商以往只須付10%的價錢,便能購買一塊土地,縱使現時溢價金提升,但他們都只須花20%而已,交易仍很划算。

 

這位敢言的議員抱怨,修訂政策應更早出台。他對政府於2004年大幅降低溢價金仍抱持懷疑態度。他認為沙士帶來的短暫經濟低迷,不足以導致溢價金大幅調低。他表示,政府應考慮20045月金沙賭場開幕為本地房地產業帶來的影響。

 

此外,吳國昌對於新修訂的政策未有包括酒店發展用地表示不滿。他指出,澳門近來時興服務式住宅,但現時沒有明確法律定義這類房地產。他擔心有些發展商會因此利用溢價金較低的酒店土地來興建服務式住宅,然後再改建為住宅。

 

經濟學者劉本立承認,對比1993年的土地溢價修訂政策,新準則的升幅不大。但是,他相信要政府一夜之間作出重大改變是不切實際的。他說:我認為新政策屬於中規中矩,既能滿足普羅大眾,又能討好發展商。如果政府進一步提高溢價金,會為業界帶來過多衝擊。我也認為修訂政策出台過遲,但總比永不推出好。

 

劉本立建議特區政府認真考慮引入較彈性的機制,可適時增加或減低土地溢價金,以配合市場變動。他強調現時機制過份死板,根本不能迎合澳門快速的發展。

 
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