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樓價有望再度上揚
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澳門住宅市場在2005年下半年出現整合的跡象,今年首六個月的住宅成交項目總數跌至5,273宗,比去年同期下降48%,主要由於利率持續上升及短期資金獲利有關。另外,缺乏新樓盤推出亦是令市場平靜的原因。在今年4月至6月期間,澳門只有1,065宗全新住宅單位成交個案。縱使如此,住宅單位的平均售價在今年第二季重拾升軌,並自2005年第四季起的跌勢回升。今年第二季澳門住宅樓宇的平均售價為每平方米10,008澳門元,較上季上升3%,反映市場對後市重拾信心。

外籍雇員大增
隨著永利度假村(Wynn Resort) 及銀河星際娛樂場 (Galaxy Starworld) 於9月開幕,預期將會帶動第四季的樓市氣氛。發展商預期澳門旅遊業會因此受惠,紛紛將旗下的發展計劃延遲推出。在今年下半年,將有一系列約6,000個單位的豪宅樓盤推出市場。威尼斯人度假村(Venetian Resort)將於2007年第二季開幕試運(正式開幕日期為2007年第三季),預計會為澳門帶來新一批外籍僱員,進一步刺激本地的豪宅租售市場需求。在過去數年,來自美國、歐洲、香港及其他亞洲國家的外籍僱員數目急劇上升。截至今年6月,澳門的外地僱員超過50,000人,較去年同期上升達61%,其中9,500人為香港居民。另外,美國息率終於在今年下半年見頂,相信市場會於下半年復甦,住宅售價會於今年上升約10%。有見外籍僱員對租務市場的強烈需求,預期住宅租務市場的回報會持續上升,由現時的3~4%升至2007年的4~6%。

雖然整體住宅市場於上半年放緩,但海外投資者對澳門的寫字樓市場仍然興趣甚濃。在過去六個月市場錄得不少大型成交。某美國投資基金剛洽購了澳門半島商業中心區一幢商業樓宇,成交價約為4.3億至4.5億港元,平均呎價為2,000港元。海外投資者對澳門寫字樓市場的吸引,亦提升了本地商業樓宇的資本價格,今年首六個月澳門寫字樓的平均成交價已上升了26%。

零售市場向好
值得留意的是,澳門寫字樓市場的發展相對住宅市場較平靜。2004年澳門並無新的寫字樓供應,去年亦只有175平方米的全新寫字樓落成。展望後市,全新的寫字樓供應仍然較少,上年獲批的寫字樓項目建築面積只有475平方米。供應短缺,預期寫字樓價格會持續上揚,平均價格會在餘下的數月再度調升10%。

澳門的商舖市場正進行大轉變。不少大型的重點建設落成,使本地的零售市場發生翻天覆地的轉變,其中包括漁人碼頭(第一期於去年12月開幕)、路氹威尼斯人酒店的大運河購物廣場、十六浦及多個大型豪華酒店內的商場項目,包括夢幻之城、銀河大型娛樂場、銀河星際娛樂場、永利度假村及美高梅金殿度假村。預計直至2009年的四年內,澳門將有約500萬平方呎樓面的高級商舖投入市場,為本地居民及旅客提供嶄新的購物、飲食、消閑及娛樂體驗。澳門今年首季的零售總額達24.53億,較去年同期上升14%。市場受到本地強勁的經濟因素及旅遊業的蓬勃發展支持,訪澳旅客人數持續高企。2005年訪澳旅客人數上升12%,今年上半年的訪客人數更按年遞增達17%。澳門娛樂及旅遊業發展蓬勃,加上當地的配套設施,將繼續增加到訪的旅客數目,並吸引旅客延長駐澳的時間,從而令澳門的零售市場受惠。

(本文由第一太平戴維斯供稿)
 
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