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身份尷尬的“價值單位”
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據介紹,將來“價值 單位”可以像期票一樣在市場流通,當小業主擁有“價值單位”在手,在重建的樓宇未竣工而又發現有合心意的樓房時,可以把“價值單位”出售予他人套現,購置其它物業。

晉季 /文、圖

舊區重整的諮詢工作開展已經接近一年,舊區重整諮詢委員會(下稱“舊諮委”)下設的三個小組(舊區重整法律制度工作小組,補償、安置及鼓勵政策工作小組及舊區可持續發展工作小組)亦就各自的範疇召開多次會探討。政府跨部門工作小組6月中旬向舊區重整諮詢委員會委員介紹了《舊區重整法律制度》,拋出了有關“價值單位”的概念,雖未至於一石激起千層浪,但社會上亦就此問題進行了不少討論,主要問題是“價值單位”的命名令一般市民混淆不清,計算複雜;也有人認為“價值單位”的提出,其實就是政府要置身事外,讓財雄勢大的發展商直接與勢單力弱的小住戶交涉;也有人認為“價值單位”填補了現金收樓的不足,而發展商也可減輕融資壓力,兩相其便。

可補現金補償不足? unit02
“價值單位”是甚麼?為何有關舊區的重建工作不直接採用現金收樓或以樓換樓的方式進行?

要解釋“價值單位”,得首先瞭解舊區收樓重建的程式。作為舊諮委成員之一的澳門建築置業商會理事長、豪年建築置業有限公司董事經理劉永誠指出,有關可能的方案是,首先由政府訂立重整體和重整單元的規劃及法案,業主對重建計劃、物業估價及補償標準等進行評估,當同意交樓重建的住戶達到某個百分比,政府便會展開招標程式選擇發展商。當發展商進入收樓程式時,政府會蘊釀成立一個具專業性的物業評估委員會,將小業主的物業依照不同情況按一套標準制度及其所受到影響評估出補償額。小業主可以收取現金,但如果小業主認為收取現金不劃算,或者害怕對將來的住房沒保障,便可以選擇持有“價值單位”。

劉永誠表示,“價值單位有一定價值,但又不是現金,主要是補充了現金收樓的不足,特別可提供於意願是原區安置的舊區住戶。”方式上,與以樓換樓相似。他指出,與評估現金賠償一樣,“價值單位”的厘訂將由具廣泛認受性的專業人士參與的評估委員會或專責部門處理,根據物業的高低、朝向、景觀、公眾設施、樓齡和衛生環境等,得出一連串參照系數,評委會用這套標準針對某一個別住宅的情況,按照對數表的形式評定其“價值單位”,同一套標準亦將用於評訂重建後的單位價值。

劉永誠解釋,例如,小業主原來的單位有五十平方米,假設給評定出五十個價值單位,這樣,收樓時小業主便擁有一張法律憑證。舊樓經拆卸重建後,一個新單位可能同樣擁有五十平方米。然而,基於樓宇較新、衛生設施較佳、生活配套設施齊備等原因,可能被評委會評定出六十個價值單位,這時候,業主要入住便要彌補十個價值單位的差額。這就要看當時房地產的市道標準了,例如該單位市值60萬,就等於一萬一個價值單位;值90萬,就15,000元一個價值單位,小業主只需補償10多萬元的差額,就完全擁有新樓盤的業權。相反,小業主如果沒有錢支付差額,便可以入住面積較少一點,“價值單位”相等於五十個的物業。

能在市場轉讓買賣?unit03
新橋坊會代表,也是舊諮會成員之一的街總副理事長黃耀球認為:“我個人理解,價值單位方案是類似樓花概念,但又不完全是樓花性質。價值單位是現金收購業權以外的另一種補充置換業權的方法,通過一個統一標準的方程式根據業主持有的物業確定其應有的價值單位數目。受重整項目影響的業主持有價值單位,可於新樓建成後優先撿樓;同時,價值單位元可自由轉讓交易。”

據介紹,將來“價值單位”可以像期票一樣在市場流通,當小業主擁有“價值單位”在手,在重建的樓宇未竣工而又發現有合心意的樓房時,可以把“價值單位”出售予他人套現,購置其它物業。

“價值單位”無疑是一個複雜的名目。黃耀球指出,一個機制越複雜,涉及的細節越多,可以出現漏洞的機會就越多,而且理解成本也越高。“居民關心的是,到底我的單位值多少錢?這個價錢是否充份保證了我的權益?會否被低估?”他又提到,價值單位是一種近似期權的東西,有期限限制,那麼期限如何界定呢?

他還質疑:“價值單位”可以自由買賣,那又通過甚麼機制來保證交易呢?同時會否引起過份炒賣的問題?
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有違提升生活素質?
一位地產商會人士認為,這樣用標新立異的手段做個“價值單位”出來,千迴百轉,最終損失的是小業主,住慣大屋隨時變成要住小屋。他指出,內地一些城市,例如蘇州等,在重建舊區的時候,都只會提供更好的住房給原業主,而不會收取額外費用,何以講求生活質素的澳門卻做不到?

澳門地產發展商會副會長楊家基指出,政府似乎還未搞清楚舊區重整與舊區重建的概念。他稱:“舊區重整體現為一個社會總體的概念、社會福利的概念,目的是提升社會整體生活質素;重建則可以理解為建築的概念,發展商要收購某幢舊樓,賠償小業主一些錢,重建新樓發售謀利。”

楊家基表示,住房有雙重功用,一重是作為商品,另一重才是其真正的價值,就是作為居住的地方。特區政府一再強調要提升市民的綜合生活素質,就應該提供福利給社會。政府並非一家只講求賺錢的公司,居所是人類的需要,是公民福利,政府應該保證居民的住房需求,就應該要付出。

“甚麼叫價值單位?”楊家基稱:“價值可以量化嗎?對我來說鄰裏關係、集體回憶是最重要價值,你怎麼計算還給我?”他認為,價值單位予人故弄玄虛、複雜難懂之感,稱這是在搞“繁瑣哲學”。

楊家基不認同澳門目前“舊區重整”的概念,因為社會沒有最大的公約數(公因數),舊區重建到底於舊住戶有甚麼好處呢?如果政府一日不出臺完整的城市規劃方案及法律框架,小居民沒有可依循的遠景,沒有可遵從的最大公約數,始終對舊區重整持保留態度。

政府焉能置身事外?
有街坊團體認為,之所以拋出“價值單位”的概念,主要是政府希望置身事外,任由大發展商與小業主在不對等的情況下進行交涉。人們不禁會問,這是否有違舊區重整,提升居民生活素質的初衷?

劉永誠認為,人們都應該明白,這個世界沒有免費午餐。“(用價值單位撿樓後)你只需付出一點錢,就可以住上全新的樓宇;又或者,原本住五十平方米的,但由於新樓宇很多條件都較好,你又不願付錢,可以換小一點的單位住,原本住高層的,可以住較為低層的。”他相信,政府始終會考慮一些實在沒條件支付任何額外金錢的弱勢社群,一定會要求發展商最少起一定數量能夠滿足那些居民入住需求的房屋,即是說他們所持有的價值單位足以讓他們入住新物業。

“價值單位”雖然複雜,但劉永誠認為具有操作性。他表示:“‘價值單位’只是一種補充,小業主可以選擇收受現金。其實,‘價值單位’對小業主和發展商都有好處。在小業主而言,價值單位容許小業主可以等待時機,如果現金收樓,可能將來樓市升值,他們得不償失;如果擁有‘價值單位’,就算市道怎樣升,他們最少都可以入住一個單位。對中標的發展商而言,如果大部份小業主都選擇‘價值單位’的話,就等如買了樓花,發展商的融資壓力就大大減輕。”

由於“價值單位”可以轉讓交易,這其中也透出了一些商機,就是“價值單位”的仲介買賣。中原(澳門)營業董事賴文傑表示,在他看來,“價值單位”保障了舊樓小業主,不怕發展商重建樓宇後如果將樓價抬得太高而購不到樓房。他指出,將來“價值單位”可以等於有價證券般買賣,對普羅大眾來說亦算是一個財富增值的機會,商機不少。

黃耀球指出,“舊區重整”並不是一個普通的建築項目,不是政府審批了就算。而且,發展商和小市民是兩個不對等的經濟主體,體現在專業知識和財力等各方面,政府不能撒手不理,而應作為小市民的後盾,提供充份的專業協助。

“價值單位”,真是一個新穎而又複雜的概念,相信舊諮委還要經過長時間審慎的研究探討才可最後訂出方案。
 
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