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作者 黎祖賢   
2016/02/02, Tuesday

千鈞一髮

高端住宅項目海一居事件持續,越演越烈,演變成一場分化社會的風暴,本澳超過一百宗閒置土地的案例或將面臨同樣的命運。

“去那裡!”“放開他!”數十名示威者高聲尖叫,強行拉開警車門,用身體推撞警察,並試圖衝入警車,但警方一度施放胡椒噴霧。令人奇怪的是,這種激烈的衝突發生在澳門。12月20日1,400名海一居買家為表達對發展商及政府收回未完工地段的不滿而組織了遊行。這些罕見場面是以上遊行的部分場景。
同一天,是澳門回歸中國16週年紀念日,近500人冒著刺骨寒風,毛絨細雨,在政府總部外舉行年度遊行。他們呼喊口號,揮舞標語牌,表達各自不同的訴求,包括對公共住房及普選的需求。然而,這一次,增加了一個要求:當局在收回海一居地段中要“立場
堅定”。
兩個截然不同的事件體現了海一居事件對社會造成的分化。但政治觀察家認為,爭議不會因政府收回地段而停止,因當中涉及到多達100宗或將面臨同一命運的土地案件。政府採取觀望的態度面對一觸即發的風暴。“收回海一居地塊的決定使發展商和部分人士大吃一驚。”政治評論員蘇文欣指出,發展商指的是通過旗下子公司發展相關地塊的保利達集團。“有人對當局的消極態度習以為常,並認為這次不會採取行動。”
政府於12月8日宣布,位於黑沙環的地塊面積為68,000平方米,其25年批地期於12月26日屆滿,屆時,相關地塊將被收回。根據土地法,土地的臨時批給只有在工程完工後才可轉為永久,臨時批給既不能重新申請,亦不能延期。
地塊收回決定震驚了業界,並敦促當局修改2014年3月生效的土地法。“我清楚,政府不能超越法律,但法律必須跟上社會變化。”發展商及立法議員馮志強向保利達集團表達了類似觀點,並指出,當局被指責項目諸多方案的批覆時間漫長,造成項目未能完工——該項目設計18座大樓,提供逾5,000個住宅單位。
1990年,海一居地塊最初被規劃作工業用地,直到2006年才被批准更改為住宅用地,並於2014年獲得施工許可證,保利達表示將循法律途徑解決事件。政府發出聲明,反駁發展商的說法,稱所有批覆均在規定時間內完成。

更多土地


 “超過100幅的臨時土地批給即將到期……但,發展商沒有完全受到指責。”馮志強批評,新土地法扼殺了行政長官對土地批及的自由裁量權。“法律都應當留有後門。”
運輸工務司司長羅立文11月表示,政府將很快收回26幅工程在臨時批給到期前仍未完成發展的土地,當中包括位於石排灣的12幅已過期地塊,以及南灣C區和D區內14幅即將於2016年7月到期的地塊。
然而,當局仍未證實,回收地塊的原因是否與相同的法律規定有關,南灣14幅地塊的部分發展商聲稱,當局未能準時完成必要的證照審核和項目計劃批覆。
委任立法議員及法律學者黃顯輝近日對媒體表示,10多位立法議員——大多數來自相關行業——正討論向政府提案修改土地法,或他們所說的“訂立解釋性法律”,以進一步說明政府將如何處理臨時批給期屆滿的土地。與法律學者兼立法會議員歐安利和唐曉晴一起,黃顯輝自夏天開始,便多次敦促政府修改土地法。
黃顯輝指出,在過去的多宗案例中,政府與發展商透過協商並達成一致,相關土地雖被宣告批給失效,但被重新批出。若並非土地承批人的過錯,他質疑政府收回地塊的做法。新的土地法規定,在符合公眾利益的條件下,無需經公開招投標程序,便能批出相關土地。
泛民主派議員區錦新則反對某些同事的說法。“如果我們今天再打開後門,政府將不得不和過去一樣,行使土地批及的自由裁量權,這不是公眾想要看到的。”他說,“如果他們想打開這扇門,就必須首先獲得社會的共識。”他指出,目前在土地法的框架下,有幾種解決方案能夠幫助海一居買家:一是建議政府開展公開競投,保利達集團亦能夠參與,並規定任何透過競投取得土地者須保障購房者的利益;另外,政府亦可以免公開競投方式,重新批給發展商,但可能與其他各方合作。
 “給予政府更多的自由裁量權是一種倒退。”立法會土地及公共批給事務跟進委員會主席關翠杏表示。“新土地法的其中一大亮點是所有土地批給必須經過公開招標,除了那些涉及公共利益的......這是為了增加土地批給制度的透明度,並鼓勵公眾參與。”她以發生在前運輸工務司司長歐文龍時代的多宗案件為例,當時公眾對土地批給一無所知。

袖手旁觀

事件雙方之間的對立不斷加劇,從檢察官辦公室及廉政公署的官員,到行政法務司司長和行政長官,官員們至今僅不斷重申,將根據法律執法,並敦促各方理性表達各自的看法。儘管,此刻政府無意修改土地法,行政法務司司長陳海帆曾表示,若有議員提出修正案,當局將“配合”。
政治評論員蘇文欣表示,當局迄今採取觀望態度。“這是當局自我保護的最好方式。”他說。“當他們所說所做的均按照法律規定,那麼便無人能夠指責他們犯規了。”
保利達集團已提起訴訟,尋求當局決定無效的判決。區錦新認為,政府此刻可以做的或可以說不多,皆因事件正等待司法程序的啟動。但他仍然敦促當局與海一居買家多溝通,以減輕他們的焦慮。
今年有100多幅土地的臨時批給即將到期,爭議或越演越烈。“這涉及數十億美元的金額,業界不會不戰而棄,大眾亦正密切關注相關事件。”一位因問題敏感而不願透露身份的政治觀察家說。“法院的判決將決定事件的解決方式,當矛盾升級至損害澳門社會穩定的時候,北京將進行干預。”
中央政府目前讓澳門當局解決事件。澳門中聯辦主任李剛認為,修改土地法仍“為時過早”,並希望海一居買家相信澳門政府。行政長官崔世安在與中國國家主席習近平和中國總理李克強分別舉行會議後,也帶來了一個消息:中央政府支持他們依法行動。
但判定政府行為的法律依據是主觀的。房地產發展商關偉霖強調,當局應就評估和修訂土地法進行全面的諮詢。
“不可能每宗批給過期的地塊案件都要經司法程序。”他說, “這簡直是浪費社會資源。”
另一方則提醒政府可能造成的後果。“政府應當了解漠視公眾意見的後果。”新澳門學社理事長鄭明軒提到的是2014年5月25日因“離補”法案引致大規模抗議活動,數千名示威者走上街頭,要求政府撤回高官離補法案——事件迫使當局最終取消法案——這是1999年回歸後,澳門發生的最大型抗議活動。

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澳門的李嘉誠

海一居項目發展商保利達集團的大老闆,經常被媒體稱為“澳門李嘉誠”。與亞洲首富相比,柯為湘在公眾生活和媒體中一直保持非常低調。
根據福布斯數據,柯為湘去年12月的財富估價為18.1億美元,是香港第33名最富有的人,世界排行榜位列前1,000位。該位64歲商人在大中華區的商業帝國包括房地產、能源、冷藏及電影。
他控制着保利達集團旗下的兩家香港上市公司:保利達資產控股有限公司和九龍建業有限公司。據香港媒體報導,保利達集團前身是柯父於澳門創立的一家小型貿易公司。柯為湘接管企業後,逐漸發展,企業於1980年代成為紡織品製造商,後來業務涉及房地產等行業。
通過旗下分支機構,保利達集團已完成了多宗住宅項目工程,包括澳門黑沙環的保利達花園、海名居和海天居。其他位於黑沙環的項目還包括具爭議的海一居項目——在政府收回土地前——和附近佔地195,600平方米的T+T1地段住宅及商業項目。

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土地發展歷史

1990年12月26日
前澳葡政府批出三幅地塊——被稱為O、P和S地段——共計91,273平方米,承批人為保利達洋行有限公司,即保利達集團的本地子公司,租期為25年,土地用途為工業、商業和住宅。地段P——佔地68,000平方米,即海一居項目所在——原本規劃為工業用途,即紡織品製造。地段O和S則是保利達集團其他住宅項目的所在地,即保利達花園和海名居。

1997年12月
保利達申請延長地段P的發展期限3年。

1998年10月
保利達要求更改地段P的土地用途,由紡織品製造更改至服飾紡織品製造。

1999年12月
政府通過延長地段P的發展期限的申請,有效期推遲至
2000年12月26日。

2000年12月
地段P的發展期效屆滿

2005年3月
保利達向行政長官遞交更改地段P土地用途的計畫書,當中提到,由於本澳製造業日益萎縮,住宅需求則與日遽增,申請更改土地用途至住宅用途。

2006年3月
更改申請通過並刊登政府公報。

2009年10月
保利達集團向政府提交海一居發展方案。

2011年1月
經若干修改後,政府批准發展方案,但要求提交環評報告。

2012年
保利達集團開始銷售海一居樓花。

2013年4月
時任土地工務運輸局局長賈利安警告買家需謹慎對待海一居樓花銷售,因該項目仍未獲得施工許可證。他希望發展商“自律”,因本地發展商通常獲得施工許可證後才開始銷售樓花。當時,立法會亦正在討論住宅樓花銷售的第一個法案。

2013年10月
政府通過海一居的環評報告;保利達集團申請興建地基的准照。

2014年3月
新土地法生效

2014年8月
政府發出准照,海一居得以興建地基。

2015年2月
保利達集團向政府申請延長地段P的發展年限
至2020年12月25日。

2015年5月
立法會議員兼法律學者黃顯輝和唐曉晴在立法會上提到,政府應當修改法律,為即將到期的臨時土地批給地塊設立過渡期。

2015年中
多位樓花買家向政府和立法議員請願,擔心保利達集團不能於2018年前完成海一居項目的建設。

2015年12月4日
保利達集團宣佈,延期申請不獲通過。

2015年12月26日
地段P的土地批給期限屆滿




 
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