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賤價批地何時了?

20land何客 /文

 

在任期間曾批出300多幅問題土地或轉批土地的澳門特區政府前運輸工務司司長歐文龍下台後,從2007年開始,由政府公佈的免公開競投土地幾乎絕跡。但正當民間認為政府可能會借歐文龍事件撥亂反正,嚴禁賤價批地的時候,近日又爆出不少新的個案。人們不禁發出疑問:究竟賤價批地何時了?賤價批地或轉批土地用途,除了減少特區政府的庫房收入,間接影響居民可以獲得的資源外,對當地經濟發展還造成了什麼影響?

 

新個案引人關注

立法議員區錦新最近就銀河娛樂集團位於路氹城的大型娛樂度假項目用地和一幅位於青洲由陶瓷廠轉做住宅用地的土地向政府提出質詢。其中,對銀河娛樂場的土地,區錦新指出,政府計劃以免公開競投方式批給該集團的土地總共有442,054平方米,但他根據資料發現,室外範圍達223,652平方米。就是說,這442,054平方米的土地,有一半以上是非建築用途的。最近有傳媒在討論維珍航空老闆計劃來澳投資時,就指出最有可能得到合作的是銀河娛樂,因為銀河擁有大量土地。也就是說,政府向其批給超量的土地的後果,就是讓其可以透過合作或轉售圖利。有人質疑:這是否另一種利益輸送?

 

區錦新接受訪問時指出,按面積計算,這幅土地市值當在300億元以上,相當於澳門特區10年以上的教育總投入,實在不容少看!總的來說,像這樣的批地是在損害澳門的社會和經濟利益。另一幅由他提出質詢而引起社會關注的土地,是位於青洲面積達3,771平方米的土地,政府僅獲得溢價金41,068,975元。該幅土地與原本兩幅土地(最初用以支援船廠而後來申請改為陶瓷廠之用的合共2,025平方米)組成一幅5,399平方米之土地,用作興建三座26層高,單是住宅面積即達63,214平方米的建築群,亦未有例如指定用於興建社會房屋或經濟房屋的要求。

 

 

據瞭解,上述青洲的土地由澳門一個大家族所擁有。區錦新指出,溢價金計算過低,土地沒有公開競投,賤價批地無日無之,形成澳門的土地流失嚴重。他認為,按已經公佈的問題批地及歐文龍案件可以看出,能賤價獲取土地的人士大多可分為三類:一是傳統利益者,二是賄賂者,三是大財團,但這三者有先後之分。

 

他說:“有關官員為了給原本親近自己的集團和朋友從獲取土地中得到利益,就堅持不用公開競投土地的方式,以一個很低的溢價金來計算,讓他們廉價獲取土地。這又引申出兩種情況,一個是賄賂的情況,即是那些與政府關係不太密切的人,透過賄賂從而能夠以同樣的批地方式及溢價金計算形式獲得土地,再從中圖利;另一種就是有足夠法律力量的大財團,因為當你用這種溢價金模式去批地時,你當然不能有雙重的標準和模式,我來澳門大量投資,需要土地問你要時,你的土地一定要照原本的溢價金方式計算。”以銀河為例,既不是傳統勢力,也不見得有甚麼賄賂的行徑,但它來投資,政府當然得提供土地,亦得按目前的溢價金來計算。

 

土地法需要修訂

區錦新稱,特區成立以來批出的300多幅土地,難以計算總共損失了多少,但幾塊觸目的賤價批地,“閒閒地”值幾百億。雖然公開競投土地也可能出現不規則和貪污的情況,但“兩害相較取其輕”,澳門還是需要實行土地公開競投,同時修改溢價金的計算方式。

 

區錦新等人正醞釀修改《土地法》中有關“一般土地公開競投”的條款,“這樣的條目大抽像了,變了所有土地都是特殊的,都不是一般的。我們希望能夠在立法會上推動修改有關條目,要重修整個《土地法》是很巨大的工程,但我們最少希望可以界定清楚,只有一些用作公益用途的土地,包括學校、醫院及一些對澳門有幫助的產業可以免公開競投,住宅當然不在免公開競投之列。至於溢價金當然也要修改,因為一些申請改用途的土地,便要經過溢價金來計算。”他認為,有一套完整的城市規劃也是十分必要的。

 

在區錦新有關銀河土地的質詢中提到“計劃批給銀河娛樂場股份有限公司的442,054平方米土”,問到他為何稱之為“計劃批給”?他表示,所指的“計劃批給”就是整個行政程式未完成,因為土地委員會同意了,發展商已知道政府會批給土地,但澳門政府的行政程序很慢,中間又有土地置換(銀河在路氹城的發展地段包括一幅原澳門國際會展中心的土地,政府後來在海洋花園對開海面填海,補償一幅土地給作會展中心),所以銀河的發展地段圍板超過1年,也差不多起到一半了,但政府還未公佈有關批給出來。他稱這是無法可依,不能說他們違法,政府與發展商之間存在默契,可以說是有“灰色地帶”。

 

此外,區錦新表示透過政府消息得知中央將會批准澳門填海398公頃的方案,他認為如不再修改《土地法》中有關“競投土地”的條文,到時的賤價批地將更加“慘烈”。同時,他也接觸到不能確定的消息,指在香港已有人利用“意向”的形式向有意者兜售那些土地。“填還未填,批還未批,但用意向書的方式已經可以做交易了!”

 

再者,不修改這種賤價土地售賣的形式,將令澳門出現投資過熱的情況。區錦新指出,澳門現有40多家酒店,但在申請立項建造的就有50多家,到底澳門是否容納得到?當然,在正常合理資源的運用上,澳門作為自由經濟社會,商人會自己負責,但澳門現在的土地政策,造成土地過份廉宜,不少外國大財團都掌握了澳門的資訊,“原來土地可以‘咁平’,連維珍都要來投資。我攞30億來投資,一開口就要20公頃土地,佔有了再慢慢玩,變成長短線的投資者都‘仆’到來。這樣的投資氛圍會引致投資過熱,繃緊人力資源市場。”他認為,政府可透過“無形之手”,適度調整澳門的經濟規模。

 

區錦新強調,土地政策係經濟過熱的誘因,“當年澳門回歸時投資不足,為了吸引投資者當然是‘要地有地,要人有人’。但現在經濟環境已經改變,在持續有那麼多投資的情況下,是否要更改原先的政策?這是經濟發展策略的問題,我不知說政府短視還是說甚麼好,這10年燒煙花燒得好靚,但10年之後又是怎樣?”

 

 
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