文  斯文

千呼萬喚之下，澳門政府上月終於公佈永寧經屋售價。在政府補貼50%的比率下，平均尺價為1256澳門元（下同）。房地產從業人員均表示，經屋政策對私人市場會有影響，不過影響不大，但若未來萬九公屋落成，并於一年內全部推出發售，則會對樓市有重大衝擊。

美聯物業澳門行政總裁張一輝表示，萬九公屋是澳門人五到十年的需求，若政府在一年內全部推出會抽光市場需求，對私人市場造成正面衝擊，從而使樓市會有好幾年的休息期。他認為，經屋政策是為灼熱樓市降溫的措施，但要因市場需求逐步推出。

利嘉閣（澳門）在月季報告中稱，經屋政策的推出，預計會影響今年初被炒起的二手樓價格回落10-15%，但只限樓齡較高及質素參差的樓宇，又因這些樓宇貨源少及交投不多，所以此政策對於整體樓市及新樓價格的影響不大。

利嘉閣高級經理廖梓嘉則認為，經屋的推出影響了市場氣氛，“經屋申請的收入上限提高了，澳門平均多了很多人可以申請。另外，供應量增加，也影響部份投資者進入私人市場的意欲。”她表示，如今樓市氣氛低迷，與四月比較成交量跌了90%左右，樓價則跌了8%到10%，“除政府早前公佈的特別印花稅帶來重大影響外，經屋政策也造成了一定影響。”

廖小姐表示，澳門人口不多，對經屋的需求可能沒有那麼大，“政府應該要考慮未來是否有需要起很多經屋，現在部份經屋條例對納稅人不公平，例如政策允許經屋持有人在未賣出經屋的條件下可在私人市場上買樓；相對於香港萬三的收入上限，澳門萬七的上限已經很高。”

澳門立法會直選議員吳在權則認為，公共市場和私人市場的客源不同，經屋政策對私人樓市影響不大，“但從宏觀角度來說，百姓解決了住的問題，才能安居樂業，未來才有可能在私人樓宇市場有更大的追求。”

對於坊間對永寧經屋定價的爭議，房屋局在回應《商訊》時重申，經濟房屋售價不會與市場價格掛鉤，而是以合資格經濟房屋輪候家團的負擔能力作計算。

房屋局以永寧經屋的售價為例，“以現時社會房屋2人家團收入上限10,560元的30%作為供款負擔計算，以20年供款期及5%供款利率，按此計算出可負擔之樓價約為68萬元；若以40平方米之實用面積單位計算，每平方米實用面積約17,143元，以永寧廣場實用比率78.94%計算，相當於建築面積每平方呎1,256元；而永寧廣場大廈最細單位的建築面積為564呎。”

吳議員在回答《商訊》有關永寧經屋定價是否合理的問題時表示，“以房地產聯合商會會長的身份來看，現在澳門私人市場上的樓盤建築成本都在每平方呎1,000元左右，平均尺價1256的永寧經屋定價不算高。”他續稱，“但經屋的根本屬性是一項社會福利政策，是為解決有需要家團的居住問題，從這個角度來看，永寧經屋的定價對於中下層居民來說是偏高的。”他建議政府，未來經濟房屋可用低於建築成本的價格，以20萬至30萬出售，并認為在推售經屋時應該一併公佈建築面積，而不應該只公佈使用面積。

房屋局向《商訊》表示，在完成永寧廣場大廈880個經濟房屋單位的配售工作後，將按序展開氹仔湖畔大廈2,703個經濟房屋單位的預售工作。“目前，政府首要任務是推進各公共房屋項目的興建工作，並根據《經濟房屋法》之規定，優先處理現有經濟房屋輪候家團，之後才會展開新一輪經濟房屋申請。”

英皇集團計劃興建市中心大型商場

英皇集團旗下的輝益有限公司計劃於亞美打利庇盧大馬路，簡稱新馬路，興建一座五層高，面積達2,749平方米的商場。輝益公司為了更改上月獲政府審批的土地合約而將要向政府繳交大約2千萬澳門幣的補貼金。此外，輝益公司將必須拆卸該地皮現有的三座大樓，根據英皇集團的官方網站，新大樓包括一座綜合購物中心，目標客戶是遊客。2007年前，該地皮屬於周錦輝先生擁有的置地廣場，其後英皇集團以4億3千萬港元將其購入。

澳門地價上漲

澳門特區政府從本月開始運用新地價計算公式。土地工務運輸局較早前發出的新聞稿中指出，根據新的地價計算公式，用作住宅用途的高層建築土地將最高溢價93％；若作其他用途，土地溢價將最高調升至53％。新公式只適用於新建築項目，上一次調整地價是在2007年。

新填海地皮造價貴

政府打算撥款鋪設新填海地皮，費用高達70億澳門幣，但只包括填海費用，並有可能會隨時增加。填海工程佔地361.6公頃，分五個地方進行，當中有兩個位於澳門半島，另外三個則位於氹仔，預計2017前完工。政府已經展開新一輪公眾咨詢，集中討論新城區計劃的發展，咨詢將於12月23日結束。