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“樓價在平穩下降，目前看來市場尚可接受，”澳門大學房地產專家黎寧教授表示，“相對於澳門人均本地生產總值來講，本地樓價仍屬合理。” 但黎教授及其他房地產市場相關人士均建議政府在短期內不要採取任何其他措施。

運輸工務司司長辦公室向《商訊》表示，政府兩次調控房地產均旨在穩定樓市價格及打壓投機炒賣行為，而並不希望損害實際置業用家的利益。 “政府將密切注視該等政策的成效，同時亦會關注整體經濟狀況，並將於兩年後重新檢討這些措施。”司長辦公室表示。澳門住宅價格連續三個月錄得下跌後於上個月再次輕微上升。根據財政局數據顯示，8月份住宅物業每平方米平均樓價為39,271澳門元，較7月份價格高2.2%，該數據遠遠低於4月份錄得的高位50,512澳門元。儘管如此，8月份住宅價格仍較去年同期高出34.4%。住宅物業成交數量於4月份創下接近3,500宗的新高後，近期住宅交投出現大幅下降，降幅接近75％。

投資者消化新政影響

地產代理公司美聯物業(澳門)行政總裁張一輝(Ronald Cheung) 表示，住宅物業價格不會進一步出現大幅下降。

他表示，由於亞洲的經濟環境遠較歐美地區穩定，因此本地市場對投資者而言仍然具有吸引力。對居民而言，面對通脹高企以及澳門元兌人民幣貶值的情況，物業投資仍舊為保值的絕佳選擇。 “明年物業市場的走勢將視乎經濟狀況而定。儘管投資者依然審慎，但其手上充裕的資金能夠吸收新政策帶來的影響。”

《商訊》採訪過的分析家均預期，未來公共房屋的落成將對細價樓和20年樓齡以上房屋的價格和銷量帶來巨大衝擊。就政府在過去一年推出的各種政策而言，房地產從業人員均認為最有效的一項措施是徵收特別印花稅。該項稅收政策公佈後，樓價和銷量才出現大幅下降。特別印花稅於6月開始生效，對於購置一年內轉售的住宅單位，需徵收樓價20%的特別印花稅。超過一年但不超過兩年轉售的，則徵收10%的特別印花稅。

憂慮樓市滯礙

“澳門吸取了香港的經驗和教訓，但其新政策則比香港更嚴厲，”張一輝表示，技術上而言，特別印花稅成功抑制了炒樓投機行為，但他質疑該政策是否過於嚴厲，“目前市況並不樂觀，政府應考慮20%的特別印花稅稅率是否過高。”

仲量聯行（澳門）住宅部主管黃智威（Jeff Wong）同樣認為政府應不斷審視第二輪措施的成效以及其有可能帶來的副作用。黃智威承認特別印花稅達到了政府期望的部分效果，“然而，長遠而言，特別印花稅可能會導致樓市變得呆滯低迷”，他主張政府暫時不要幹預住宅物業市場。

政府去年9月公佈的措施中，其中一項為收緊住宅按揭貸款，該項措施於去年12月生效。政府在今年4月又進一步收緊樓宇按揭。今年2月份，立法會批准削減物業稅，將空置住宅的房屋稅從10%降低至6%，出租物業的房屋稅率從16%降至10%。而物業轉移稅的更改則遲至八個月後才生效，稅率根據物業價值而定，從之前的0.5%調高至1%-3%。

消息傳播迅速

去年9月推出的措施沒有達到政府的預期成效，樓宇價格和銷量的升勢一直到特別印花稅公佈後方才竭止。

“由於澳門房地產市場規模相對較小，消息吸收迅速，因此投資者能夠極快地消化新出台的措施，”張一輝表示，“2010年9月公佈的措施對置業者僅僅產生了心理上的影響，這些買家調整心態後便會重返市場。” 去年所公佈的措施並未取得成效的另一原因是部分政策尚未生效。其中一項措施甚至被取消，本來指定用作興建私人住宅的兩塊地皮因政府表示將轉而興建公共房屋，地皮拍賣從而不了了之。

用於規管住宅物業樓花銷售的一項法案到今年年底才會開始在立法會審議程序。與此同時，政府已推出若干指引。另一項用於規範房地產仲介和經紀的法案正於立法會審議之中。去年，政府同樣表示將會與發展商共同合作，將舊式工業大廈改造成住宅物業。但到目前為止，朝該目標作出的唯一一項舉措就是加快改造審批程序。業主和發展商均表示，在進行下一步改造之前，希望政府能提供更多激勵措施。